Osoba przebywająca za granicą, a która jest właścicielem nieruchomości (działki, mieszkania, domu) w Polsce może zbyć tą nieruchomość (sprzedać, darować, zamienić) bez konieczności przyjazdu do Polski w celu zawarcia umowy. W tym celu może ustanowić osobę, która będzie ją reprezentowała przy zawieraniu osoby.
Podobnie można zbyć udział w nieruchomości, dokonać umownego działu spadku w skład którego wchodzi nieruchomość, zawrzeć umowę podziału majątku wspólnego czy zniesienia współwłasności.
Forma pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości
Umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta, pod rygorem nieważności, w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, który wskazuje, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Jako, że umowa zbycia nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialne to i pełnomocnictwo do zawarcia takiej umowy powinno (musi) być w formie aktu notarialnego. Stosownie bowiem do art. 99 § 1 KC, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
Co zrobić jeżeli osoba mieszkająca za granicą nie może przyjechać do Polski, aby udzielić pełnomocnictwa notarialnego przez polskim notariuszem?
Czy konsul może sporządzić notarialne pełnomocnictwo do zbycia nieruchomości?
W pierwszej kolejności na myśl przychodzi konsul Rzeczpospolitej Polskiej. Ale czy konsul może sporządzić pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego? Odpowiedź na to daje art. 28 ustawy z dnia 25 czerwca 2015 r. Prawo konsularne. Przepis ten, w ustępie 1, wskazuje, że na wniosek obywatela polskiego lub organu administracji publicznej w Rzeczypospolitej Polskiej konsul :
- sporządza i poświadcza wypisy, odpisy, wyciągi i kopie dokumentów;
- poświadcza własnoręczność podpisu i znaku ręcznego;
- poświadcza datę okazania dokumentu, pozostawania osoby przy życiu lub w określonym miejscu.
Natomiast w myśl ust 3, konsul może sporządzić akt notarialny po uzyskaniu od Ministra Sprawiedliwości pisemnego upoważnienia, udzielonego mu na wniosek ministra właściwego do spraw zagranicznych.
Odpowiedź na pytanie czy konsul może sporządzić pełnomocnictwo notarialne brzmi zatem: tak, ale pod warunkiem uzyskania pisemnego upoważnienia od ministra sprawiedliwości, które mu jest udzielone na wniosek ministra spraw zagranicznych. Jest oczywistym, że dla „zwykłego szarego człowieka” udzielenie pełnomocnictwa przed konsulem będzie, delikatnie mówiąc, znaczenie utrudnione i będzie wiązało się z wieloma działaniami.
Sporządzenie pełnomocnictwa przez zagranicznego notariusza
Osoba przebywająca poza granicami Polski może udzielić pełnomocnictwa przed zagranicznym notariuszem.
Żeby móc posłużyć się w Polsce pełnomocnictwem w formie zagranicznego aktu notarialnego należy zaopatrzyć ten akt notarialny w klauzulę apostille. Apostille to sporządzone według wzoru określonego w konwencji poświadczenie, że dany dokument pochodzi z właściwego urzędu i że jest autentyczny. Dokument poświadczony apostille może być przedłożony właściwym władzom, urzędom i instytucjom innego państwa z pominięciem dodatkowych legalizacji. Każde państwo wyznacza organ, który na jego terenie dokonuje poświadczenia apostille.
Jeżeli państwo, w którym przebywa osoba chcąca powołać pełnomocnika, nie jest stroną ww. konwencji (lista państw - stron konwencji na stronie MSZ), konieczna będzie legalizacja zagranicznego aktu w Polsce.
Aby móc posłużyć się zagranicznym aktem notarialnym koniecznym jest także jego tłumaczenie przez tłumacza przysięgłego, chyba że akt notarialny został sporządzony przez zagranicznego notariusza w języku polskim.
Pełnomocnictwo w formie dopuszalnej przez prawo kraju, w którym zamieszkuje pełnomocnik
Prawo prywatne międzynarodowe pozwala na sporządzenie za granicą pełnomocnictwa do zbycia nieruchomości w Polsce w takiej formie w jakiej pełnomocnictwo do zbycia nieruchomości może być sporządzone w kraju, w którym zamieszkuje osoba udzielająca pełnomocnictwa. Np. jeżeli w kraju zamieszkania właściciela nieruchomości w Polsce pełnomocnictwo do zbycia nieruchomości według prawa tego kraju może być sporządzone w formie pisemnej to sporządzenie pełnomocnictwa w formie pisemnej będzie uwzględnione w Polsce (a przynajmniej powinno być).
Pozwana na to art. 25 Prawa prywatnego międzynarodowego. W ust. 1 wskazano, że forma czynności prawnej podlega prawu właściwemu dla tej czynności. Wystarczy jednak zachowanie formy przewidzianej przez prawo państwa, w którym czynność zostaje dokonana. Jeżeli umowę zawierają osoby znajdujące się w chwili złożenia oświadczeń woli w różnych państwach, wystarczy wówczas zachowanie formy przewidzianej dla tej czynności przez prawo jednego z tych państw.
W myśl ust. 2, przepisu ust. 1 zdanie drugie i trzecie nie stosuje się do rozporządzeń dotyczących nieruchomości oraz do czynności prawnych, których przedmiotem jest powstanie, łączenie, podział, przekształcenie lub ustanie osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej.
Jeżeli czynności prawnej dokonał przedstawiciel, w razie stosowania przepisu ust. 1 zdanie drugie i trzecie, bierze się pod uwagę okoliczności dotyczące przedstawiciela (ust. 3).
Język art. 25 ustawy z 2011 r. - Prawo prywatne międzynarodowe jest na tyle precyzyjny, że uznać należy, iż ograniczenia z niego wynikające odnoszą się wyłącznie do czynności w nim sprecyzowanych i nie odnoszą się do pełnomocnictw do tego typu czynności (tak: Paweł Czubik, Artykuł 25 nowej ustawy Prawo prywatne międzynarodowe - przełom dla notariatu RP, opublikowano: NPN 2011/1/29-46).
Jeżeli pełnomocnictwo sporządzone za granicą jest pełnomocnictwem, które wymaga sporządzenia lub potwierdzenia przez zagraniczny organ lub urząd (np. poświadczenie podpisu przez notariusza, potwierdzenie w urzędzie administracji) koniecznym będzie uzyskanie klauzuli apostille. A jeżeli pełnomocnictwo jest w języku obcym, również jego tłumaczenie przysięgłe na język polski.
Oczywiście sporządzenie pełnomocnictwa w formie dopuszczalnej przez prawo kraju gdzie przebywa pełnomocnik może rodzić problemy - nie każdy notariusz zechce ustalać czy pełnomocnictwo w formie przedłożonej mu do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości jest dopuszczalne przez kraj miejsca zamieszkania pełnomocnika i czy są spełnione warunki z art. 25 Prawa prywatnego międzynarodowego. Lepiej moim zdaniem sporządzić pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego sporządzonego przez zagranicznego notariusza.
Stan prawny na dzień 4.02.2021 r.
