Instytucja najmu okazjonalnego, wprowadzona do Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego w dniu 28 stycznia 2010 r. to dobry sposób na wynajęcie lokalu mieszkalnego bez obawy o to, że po zakończeniu umowy najmu lokator nie opuści lokalu, a właściciel będzie musiał przeprowadzać żmudne i czasochłonne postępowanie o eksmisję.
Stosownie do aprzepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą na czas określony – do 10 lat. Taką umowę może zawrzeć wyłącznie właściciel lokalu mieszkalnego będący osobą fizyczną. Osoby prawne oraz osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali nie mogą zawrzeć umowy najmu okazjonalnego.
Specyfika umowy najmu lokalu okazjonalnego polega na tym, iż do tej umowy oświadczenie najemcy złożone przed notariuszem, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu.
Do umowy najmu załącza się również wskazanie przez najemcą innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania eksmisji.
Załącznikiem do umowy jest również oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu do którego miałby być eksmitowany lokator o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego to oświadczenie załącza się z podpisem notarialnie poświadczonym.
W razie utraty możliwości zamieszkania lokalu, który był wskazany w oświadczeniu, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania eksmisji oraz przedstawić oświadczenie właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu.
Powyższe regulacje pozwalają wynajmującemu po wypowiedzeniu umowy najmu lub po upływie czasu na jaki umowa została zawarta, w przypadku gdyby lokator nie chciał opuścić lokalu, właściciel nie będzie musiał wszczynać postępowania sądowego o eksmisję, a następnie oczekiwać na zawarcie przez lokatora umowy najmu lokalu socjalnego lub wskazywać pomieszczenia tymczasowego. Eksmisja może być bowiem na podstawie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji do lokalu wskazanego w oświadczeniu załączonym do umowy.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
Kaucja powinna być zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia w urzędzie skarbowym.
W przypadku zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym do umowy najmu okazjonalnego nie stosuje się większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, co jest bardzo korzystne dla właściciela lokalu.
Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela (woda, śmieci, itp.), chyba że umowa stanowi inaczej.
Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Żądanie opróżnienia lokalu powinno zawierać:
- oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy
- wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego
- termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W przypadku bezskutecznego upływu terminu wskazanego w żadaniu opuszczenia lokalu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, którym lokator poddał się dobrowolnie egzekucji.
Na podstawie aktu notarialnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności właściciel lokalu może wszcząć postępowanie eksmisyjne. Eksmisja następuje do lokalu wskazanego w oświadczeniu najemcy.
Stan prawny na dzień 14.04.2011 r.
