W wielu mieszkaniach, które są wynajmowane najemcom, okna i drzwi są w bardzo złym stanie i nadają się do wymiany. Z powodów finansowych ani najemcy, ani właściciele wynajmowanych lokali nie chcą dokonywać wymiany drzwi i okien. Najemcy twierdzą, że wymiana drzwi i okien to obowiązek właściciela mieszkania, a wynajmujący twierdzą, że to obowiązek lokatorów. Na kim zatem spoczywa obowiązek wymiany okien i drzwi w lokalu mieszkalnym, a tym samym poniesienia kosztów wymiany?
Prawa i obowiązki zarówno właścicieli mieszkań jak i ich najemców określone są w Kodeksie cywilnym (dalej: KC) oraz w ustawie z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: UOPL).
Podstawowym aktem jest ustawa o ochronie praw lokatorów – jednak zgodnie z jej przepisem art. 3 ust. 3 przepisy tej ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora.
W myśl art. 662 § 1 KC, wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę (§ 2).
Stosownie do art. 681 KC,do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Jak wskazuje art. 663 KC, jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Obowiązki najemcy i wynajmującego, również w zakresie stolarki okiennej i drzwiowej określają także art. 6a i 6b UOPL.
Art. 6a ust. 3 pkt 2 lit. b UOPL wskazuje, że wynajmującego lokal należy wymiana pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Art. 6b ust 1 UOPL mówi, że najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
Stosownie do ust. 2 pkt 2 najemcę obciąża naprawa i konserwacja okien i drzwi.
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy stwierdzić należy, że najemca ma obowiązek dbać o drzwi i okna w wynajmowanym mieszkaniu, powinien on wykonywać drobne naprawy tychże drzwi i okien, tak aby utrzymywać je w stanie przydatnym do użytku i we właściwym stanie technicznym. Powinien też dbać o konserwację okien i drzwi.
Z drugiej strony zgodnie w ww. przepisami, właściciel lokalu jest zobowiązany do wymiany okien i drzwi. Jednak wymiana drzwi i okien (stolarki okiennej i drzwiowej) o jakiej mowa w art. 6a ust. 3 pkt 3 lit. b UOPL obciążająca wynajmującego dotyczy wymiany w zakresie nieobciążającym najemcę a więc w zakresie wymiany nie związanej z naprawą uszkodzeń. Tak stwierdził Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 28 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 933/12, LEX nr 1259690 – wyrok co prawda dotyczył wymiany podłóg, ale może on mieć zastosowanie do okien i drzwi.
Warto wspomnieć o art. 662 § 3 KC, który stanowi, że jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.
Można powiedzieć, że w razie konieczności wymiany drzwi i okien które były prawidłowo konserwowane i utrzymywane, ta wymiana należy do właściciela mieszkania. Jeżeli wymiana jest związana z nieprzeprowadzeniem remontów, nie dbaniem o stolarkę drzwiową i okienną to wówczas wymiana spoczywa w rękach najemcy.
Oczywiście można spotkać się z odmiennymi interpretacjami, w razie sporu pomiędzy właścicielem mieszkania (wynajmującym) a najemcą odnośnie tego kto ma obowiązek wymienić drzwi czy okna w mieszkaniu, spór ten, władczo wobec wszystkich, jest w stanie rozstrzygnąć sąd, biorąc pod uwagę okoliczności konkretnej sprawy.
Art. 663 KC, mówi, że jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Jeżeli zatem w czasie trwania umowy najmu drzwi i okna wymagają wymiany przez wynajmującego, najemca jest uprawniony do wyznaczenia wynajmującemu odpowiedniego terminu do wykonania napraw (art. 663 zd. 1 KC). Bezskuteczny upływ wyznaczonego terminu daje najemcy możliwość dokonania koniecznych napraw na koszt wynajmującego - wykonanie zastępcze (art. 663 zd. 2 KC).
O wykonaniu zastępczym traktuje art. 480 § 1 KC, wskazujący że w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika.
Mając jednak na względzie art. 663 KC, który jest przepisem szczególnym do art. 480 § 1 KC, najemca jest upoważniony do wykonania zastępczego koniecznych napraw bez obowiązku uzyskania uprzedniego upoważnienia sądu.
Najemca powinien mieć na względzie art. 664 § 1 KC, mówiący że jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
Zgodnie z § 2 art. 664 KC, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Z powyższych przepisów najemca może skorzystać, również w przypadku kiedy drzwi i okna wymagają wymiany przez właściciela, ale należy wziąć pod uwagę, że stan tych drzwi i okien musi się wiązać z tym, że ograniczają przydatność mieszkania do umówionego użytku (czyli zamieszkiwania).
Stan prawny na dzień 29.08.2022 r.
