Porady

Od 16 listopada 2011 r. obowiązują nowe przepisy dotyczące eksmisji i pomieszczenia tymczasowego.
Jest to dobra wiadomość dla ofiar przemocy - o wiele łatwiej będzie eksmitować sprawcę przemocy.
Łatwiej będzie też eksmitować naruszających porządek domowy, uniemożliwiających wspólne zamieszkiwanie, osoby, które zawarły umowy najmu okazjonalnego. W stosunku do tych osób będzie możliwa eksmisja do noclegowni.
Dla osób, którym sąd nie przyzna prawa do lokalu socjalnego, będzie należało zabezpieczyć pomieszczenie tymczasowe. Będzie to zadanie gminy.

Zmiany w prawie są wynikiem orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego.

Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 4 listopada 2010 r., sygn. akt K 19/06 orzekł, iż art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego jest niezgodny z art. 2 i wynikającą z niego zasadą prawidłowej legislacji, z art. 45 ust. 1 oraz z art. 64 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, a ponadto w zakresie, w jakim dotyczy wykonania obowiązku opróżnienia lokalu mieszkalnego orzeczonego wyrokiem sądowym z powodu znęcania się nad rodziną, jest niezgodny także z art. 71 ust. 1 Konstytucji.

Trybunał orzekł również, iż przepis art. 1046 § 4 KPC traci moc obowiązującą z upływem 12 miesięcy od dninarua ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej. Wyrok ogłoszono w dniu 16 listopada 2010 r. (Dz. U. z 2010 r. Nr 215, poz. 1418) tak więc niezgodne z konstytucją przepisy dotyczące pomieszczeń tymczasowych obowiązują do dnia 16 listopada 2011 r.

W związku z uchyleniem przepisów dotyczących pomieszczenia tymczasowego, sejm uchwalił ustawę z dnia 31 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2011 r. Nr 224, poz. 1342).

Zmiana przepisów dotyczy przede wszystkim pomieszczeń tymczasowych – a więc pomieszczeń do których eksmisja jest wykonywana, w przypadku kiedy, sąd w wyroku eksmisyjnym nie ustalił, że eksmitowanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

Nowelizacja przepisów ułatwi eksmisję osób stosujących przemoc – do tej pory i takiej osobie w przypadku eksmisji należało zapewnić pomieszczenie tymczasowe. Obecnie nie będzie to konieczne. Rozwiąże to problem wielu osób – ofiar przemocy, które mimo tego, że sprawca przemocy miał być eksmitowany, były zmuszone do dalszego zamieszkiwania ze sprawcą, ze względu na konieczność dostarczenia mu pomieszczenia tymczasowego. Obecnie takie osoby będą mogły być eksmitowane do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.

W ustawie o ochronie praw lokatorów wprowadzono nowy przepis definiujący pomieszczenie tymczasowe. Stosownie do przepisu art. 2 ust. 1 pkt 5a pomieszczenie tymczasowe to pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

Nadal obowiązuje też przepis art. 1046 § 6 Kodeksu postępowania cywilnego, stosownie do którego, tymczasowe pomieszczenie powinno:

1. nadawać się do zamieszkania
2. zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę
3. znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych

Inne uregulowania dotyczące pomieszczeń tymczasowych zawarte są w nowowprowadzonym do ustawy o ochronie praw lokatorów rozdziale 4a, zatytułowanym „Tymczasowe pomieszczenia”.

Nowe przepisy nałożyły na gminy obowiązek stworzenia zasobów tymczasowych pomieszczeń przeznaczonych na wynajem (art. 25a).
Zgodnie z art. 25b ustawy, umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się na czas oznaczony, nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy.
Jak wskazuje art. 25c ustawy, umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się z osobą, wobec której wszczęto egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego w którym orzeczono obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, bez prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego, z zastrzeżeniem art. 25d.
Według art. 25d ustawy, prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli:

1. z tytułu wykonawczego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego
   
2. dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone zgodnie z art. 19b ust. 1 (a więc zostało zgłoszone przez właściciela lokalu do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu)
3. dłużnik został zobowiązany do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia

Jak wskazuje art. 25e ustawy, do najmu tymczasowych pomieszczeń stosuje się odpowiednio:

1. przepisy dotyczące wypowiadania umów najmu (art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy)
2. przepisy dotyczące możliwości żądania eksmisji lokatora wykraczającego w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu oraz przeciwko osobie, która  rażąco nagannym zachowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie (art. 13 ustawy)
3. przepisy dotyczące obowiązku uiszczania odszkodowania przez osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego (art. 18 ustawy)
4. przepisy dotyczące możliwości przedłużenia umowy najmu lokalu socjalnego oraz stawki czynszowej za ten lokal (art. 23 ust. 3 i 4 ustawy)
5. przepisy dotyczące możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu bez zachowania terminu wypowiedzenia jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może korzystać z tego lokalu (art. 25 ustawy)
6. przepisy dotyczące zadań gminy w tworzeniu warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (art. 4 ustawy)
7. przepisy dotyczące obowiązku najemcy pomieszczenia tymczasowego udostępnienia lokalu w celu usunięcia awarii, obowiązku zabezpieczenia lokalu i rzeczy najemcy po otwarciu lokalu pod nieobecność lokatora oraz przepisy dotyczące udostępniania lokalu w celu dokonania przeglądu stanu i wyposażenia lokalu i zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora (art. 10 ust. 1-3 ustawy)
8. przepisy dotyczące możliwości wynajmowania przez gminę lokali od innych właścicieli i podnajmowania osobom uzyskującym niski dochód (art. 20 ust. 2a i 2b ustawy)
9. uchwalaniu przez radę gminy wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu (art. 21 ustawy)

Przepis art. 1046 § 4 KPC otrzymał nowe brzmienie. Zgodnie z nim, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

Według przepisu art. 1046 § 5 KPC, komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

Zgodnie z nowym przepisem – art. 1046 § 5¹ KPC, jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Nowe przepisy dotyczące eksmisji weszły w życie w dniu 16 listopada 2011 r.