W 2021 roku otrzymałam od moich rodziców mieszkanie (umowa darowizny lokalu mieszkalnego). Gdybym chciała sprzedać ten lokal mieszkalny przed upływem 5 lat (jeśli dobrze rozumiem przed rokiem 2026) to czy musiałbym zapłacić podatek (chyba 19%)? Z prawem własności do lokalu związany jest udział w częściach wspólnych budynku oraz udział we współwłasności działki gruntu (na której stoi budynek). Lokal mieszkalny oraz grunt i budynek posiadają księgi wieczyste. Czy przy sprzedaży lokalu musiałabym także zapłacić podatek od tych współwłasności?
Anna
Szanowna Pani!
Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej ustawa PIT), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT mówi, że do źródeł przychodów zalicza się m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli ich odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przepis powyższy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie to jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia podlega opodatkowaniu.
W Pani sytuacji, jako, że nabyła Pani mieszkanie w roku 2021 r. to odpłatne zbycie tego mieszkania przed końcem 2026 r. będzie się wiązać z koniecznością zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
Jako, że jest Pani właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w budynku, w którym są także inne lokale mieszkalne to jest Pani członkiem wspólnoty mieszkaniowej (może to być tzw. mała wspólnota mieszkaniowa – jeżeli w budynku jest do 3 lokali i tzw. duża wspólnota jeśli jest więcej niż 3 lokale).
Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Prawo własności lokalu oraz związane z nim prawo współwłasności nieruchomości wspólnej nie mogą być zatem przedmiotem odrębnego obrotu prawnego. Nie można zbyć samego udziału we współwłasności bez prawa własności mieszkania czy mieszkania bez udziału we współwłasności. Nie można też żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Przepisy ustawy PIT nie wyłączają z opodatkowania zbycia udziału we współwłasności jeżeli ten udział jest zbywany razem z prawem własności lokalu.
Jeżeli sprzeda Pani prawo własności lokalu wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości (a będzie Pani musiała zbyć to wspólnie) to podstawą ustalenia podatku będzie wartość sprzedawanego mieszkania oraz wartość udziału we współwłasności nieruchomości związanego z własnością mieszkania.
Tu dodam, że w praktyce obrotu nieruchomościami podane ceny kupna-sprzedaży dotyczą ceny mieszkania wraz udziałem w nieruchomości wspólnej. Zazwyczaj w aktach notarialnych wskazuje się, że z prawem własności mieszkania jest związany odpowiedni udział we współwłasności. Nie wycenia się odrębnie tego udziału. Wskazuje się zazwyczaj, że dotychczasowy właściciel sprzedaje nabywcy opisany w akcie notarialnym lokal mieszkalny wraz z prawami związanymi z jego własnością za łączną cenę w określonej kwocie.
Podatek PIT obliczany jest od dochodu. Dochód oblicza się tak, że w pierwszej kolejności uzyskany przychód pomniejsza się o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa).
Jeżeli zbywana nieruchomość została nabyta w drodze darowizny, a zatem nieodpłatnie, kosztem uzyskania przychodów jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn – w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania tym podatkiem.
Podatek wynosi 19% osiągniętego dochodu ze zbycia nieruchomości.
Można uniknąć zapłaty podatku, w przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu, pod warunkiem że uzyskane przychody ze zbycia nieruchomości zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.
Warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w określonym terminie, tzn. począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. To tzw. ulga mieszkaniowa.
Stan prawny na dzień 22.10.2021 r.
