Mieszkam sam w lokalu komunalnym po rodzicach, mam umowę na czas nieokreślony. Otrzymałem w spadku po mojej babci inne mieszkanie – testament tylko na mnie. W tym tygodniu uzyskałem notarialne poświadczenie dziedziczenia.
Czy gmina może mnie wyrzucić z lokalu komunalnego i zmusić, żebym zamieszkał w mieszkaniu po babci? Mieszkanie po babci jest co prawda trochę większe, ale jest położone na peryferiach (obecnie mieszkam w centrum). Oba mieszkania są w blokach. Chciałbym wynająć mieszkanie po babci. Teraz stoi puste i zaczynam remont.
Ireneusz
Szanowny Panie!
W chwili obecnej jest Pan, najemcą lokalu komunalnego i od chwili śmierci babci jest Pan właścicielem mieszkania, którego babcia była właścicielem. Mieszkania te są podobnej wielkości (mieszkanie po babci jest trochę większe) i mają zapewne podobne wyposażenie techniczne (bo oba są w blokach).
Wypowiedzenie umowy najmu komunalnego po odziedziczeniu mieszkania
Nabycie przez Pana w spadku lokalu mieszkalnego stanowić może podstawę do wypowiedzenia Panu umowy najmu lokalu komunalnego. Jak bowiem wskazuje art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Lokal odziedziczony po babci spełnia warunki lokalu zastępczego – zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów (art. 2 ust. 1 pkt 6) lokal zamienny to znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni.
Mieszkanie po babci jest w tej samej miejscowości co lokal komunalny zajmowany przez Pana, jest większe niż to najmowane od gminy i ma zapewne takie same urządzenia techniczne jak to komunalne (chodzi o ogrzewanie, kuchenkę, itp.). A to oznacza, że spełnia warunki lokalu zamiennego. Ponadto skoro mieszkanie jest od śmierci babci nie zamieszkałe to oczywistym jest, że może w nim Pan zamieszkać.
Jeżeli gmina dowie się, że jest Pan właścicielem innego lokalu w tej samej miejscowości to nie tylko może, ale i powinna Panu wypowiedzieć umowę najmu. Pomoc mieszkaniowa gminy powinna być kierowana do osób, które nie są w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych i nie ma uzasadnienia, aby z tej pomocy korzystały osoby, które posiadają tytuł prawny do innego mieszkania, w którym mogą zamieszkać, zwłaszcza jeżeli mieszkanie to znajduje się w tej samej miejscowości co mieszkanie komunalne.
Tu zaznaczę, że gmina zapewne dowie się o nabyciu przez Pana mieszkania w spadku – gmina, z uwagi na to, że partycypuje w wpływach z podatku od spadków i darowizn. Jest zatem informowana o skorzystaniu przez mieszkańców gminy ze zwolnienia podatkowego w podatku od spadków i darowizn lub o zapłacie tego podatku. Ponadto aktualnie, w dobie cyfryzacji, gmina bez problemu może zweryfikować czy najemcy lokali komunalnych widnieją w ewidencji podatników od nieruchomości, itp. Kiedyś różne wydziały urzędów gmin (miast), wydziały nie komunikowały się ze sobą i normalnym była sytuacja, że wydział mieszkalnictwa zajmujący się wynajmowaniem mieszkań komunalnych nie miał pojęcia o tym czy najemca jest czy nie jest właścicielem lokalu lub przysługuje mu inny tytuł prawny do lokalu (spółdzielcze prawo do lokalu, służebność, użytkowanie, użyczenie). W wielu gminach istnieją specjalne zespoły sprawdzające najemców pod kątem posiadania tytułu prawnego do innego lokalu.
Jak uniknąć wypowiedzenia najmu lokalu komunalnego
Czy da się uniknąć wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego? Tak. Jeżeli sprzeda Pan odziedziczone mieszkanie lub zbędzie je w inny sposób (np. umowa o dożywocie ale bez prawa do mieszkania w odziedziczonym lokalu i bez wskazania, że nabywca przyjmie zbywcę jako domownika, darowizna), a tym samym nie będzie Pan miał już tytułu prawnego do odziedziczonego lokalu to gmina nie będzie Panu mogła już wypowiedzieć umowy najmu.
Art. 11 ust. 3 ustawy o ochronie lokatorów mówi, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu (a takim jest najemca), wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w tej ustawie. Przyczyną wypowiedzenia może być fakt posiadania przez najemcę tytułu prawnego do innego lokalu. Nie może być podstawą do wypowiedzenia okoliczność, że najemca posiadał w przeszłości tytuł prawny do innego lokalu. Jeżeli zbędzie Pan mieszkanie odziedziczone po babci to odpadnie przesłanka wypowiedzenia Panu umowy najmu.
W aktualnym stanie prawnym może Pan sprzedać lokal bez obowiązku zapłaty podatku dochodowego od odpłatnego zbycia lokalu, od razu po jego nabyciu, jeżeli Pana babcia była właścicielem tego mieszkania przez 5 lat. Ustawa o podatku dochodowym wskazuje, że jeżeli sprzeda się mieszkanie przed upływem 5 lat od chwili nabycia lokalu to powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Ale ten 5-letni okres, dla mieszkań nabytych tak jak u Pana w drodze dziedziczenia, liczony od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.
Dzień poprzedzający dzień zbycia nieruchomości będzie ostatnim możliwym momentem do wypowiedzenia przez gminę umowy najmu lokalu komunalnego. Jeżeli wypowiedzenie zostanie dokonane po zbyciu przez Pana lokalu to nie będzie skuteczne.
Rozwiązanie umowy najmu przez gminę
Jeżeli „pozbędzie” się Pan mieszkania po babci i nie będzie Pan miał już tytułu prawnego do tego lokalu to, jak wyjaśniłem powyżej, miasto nie będzie Panu mogło skutecznie wypowiedzieć umowy najmu lokalu, którego jest Pan najemcą.
Czy będzie Pan już mógł spać spokojnie? Nie do końca. Gmina może spróbować skorzystać z przepisu art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten stanowi, że 10 z ważnych przyczyn, innych niż pozwalające na wypowiedzenie umowy najmu, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
Gmina może wytoczyć Panu powództwo o rozwiązanie umowy najmu z ważnych przyczyn, wskazując że tymi ważnymi przyczynami są m. in. fakt oczekiwania przez wiele osób o niezaspokojonych potrzebach mieszkaniowych na zawarcie umowy najmu komunalnego i jednocześnie to, że był Pan właścicielem lokalu mieszkalnego, a zatem powinien Pan samodzielnie zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe.
Czy takie powództwo będzie zasadne i sąd rozwiązałbym umowę najmu łączącą Pana z gminą jeżeli taki pozew byłby złożony? Trudno powiedzieć. Pojęcie „ważnych przyczyn” które mogłyby stanowić podstawę rozwiązania umowy najmu jest pojęciem bliżej niesprecyzowanym. Powoduje to, że do uznania sądu pozostawiono orzekanie w każdym poszczególnym przypadku, przy uwzględnieniu - z jednej strony - zasady ochrony własności i - z drugiej strony - zasady ochrony najemców lokali mieszkalnych (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 września 2001 r., sygn. akt. III CKN 404/00, LEX nr 52361).
W przypadku złożenia pozwu przez gminę, sąd oceni wszystkie okoliczności sprawy, pod kątem tego czy zachodzi przesłanka ważnych przyczyn, a tym samym czy powództwo będzie uwzględnione.
Z doświadczenia wiem, że gminy rzadko wytaczają takie powództwa, ale oczywiście musi się Pan z tym liczyć. Jeżeli pozew o rozwiązanie umowy najmu lokalu komunalnego zostanie złożony to pozostanie Panu „walka” o wykazanie, że w Pana przypadku nie można mówić o ważnych powodach.
Stan prawny na dzień 2.02.2021 r.
