Obowiązki wynajmującego lokal mieszkalny określone są w Kodeksie cywilnym oraz w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).
Podstawowy obowiązek właściciela mieszkania wynika z definicji stosunku najmu określonej w art. 659 § 1 KC. Zgodnie z tym przepisem, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Zawierając umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się zatem oddać rzecz najemcy do używania. Dla spełnienia tego świadczenia istotna jest faktyczna możliwość zapewnienia najemcy korzystania z rzeczy przez czas trwania najmu.
Stosownie do art. 662 § 1 KC, wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
Wynajmujący powinien wydać lokal mieszkalny najemcy w takim stanie, aby można było w nim zamieszkać.
Aby mieszkanie było przydatne do użytku wynajmujący powinien zapewnić najemcy możliwość korzystania z mediów (energia elektryczna, woda, gaz itp.).Bez możliwości zapewnienia najemcy możliwości korzystania z mediów lokalu mieszkalnego nie można uznać za przydatny do użytku.
Ustawa o ochronie praw lokatorów uszczegóławia obowiązki jakie spoczywają na wynajmującym mieszkanie.
Zgodnie z art. 6a ust. 1 ustawy, wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu (art. 6a ust. 1 ustawy).
Do obowiązków wynajmującego, stosownie do 6a ust. 3 ustawy należy w szczególności:
- utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia
- dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy
- dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza
- napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu
- wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków
W okresie trwania najmu strony umowy, a wiec także wynajmujący, są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną (art. 6 g ustawy).
W razie przeprowadzenia naprawy mieszkania powodującej konieczność opuszczenia przez najemcę lokalu, wynajmujący powinien zapewnić najemcy lokal zamienny i opłacić koszty przeprowadzki. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.
Przeniesienie najemcy do lokalu zamiennego nie może być dłuższe niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal.
Stan prawny na dzień 23.12.2013 r.
