Artykuły

Nowe zasady najmu lokali - zmiana ustawy o ochronie praw lokatorów

21 kwietnia 2019 r. zaczęły obowiązywać znowelizowane przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1234 ze zm.), wprowadzające poważne korekty w porównaniu do dotychczasowego brzmienia tejże ustawy. Warto zatem dowiedzieć się, jak będą kształtować się prawa i obowiązki najemców lokali komunalnych po wprowadzeniu tych zamian.


Aktem prawnym zawierającym nowelizację jest ustawa z dnia 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 756).
W zamyśle projektodawców, dokonane w wielu obowiązujących ustawach zmiany mają kompleksowy charakter, stanowiąc kontynuację głównych kierunków określonych w uchwale Rady Ministrów nr 115/2016 z dnia 27 września 2016 r. w sprawie przyjęcia Narodowego Programu Mieszkaniowego: poprawy dostępności mieszkań, stabilności i efektywności finansowania, optymalizacji warunków zamieszkania oraz dobrego prawa.
Ustawodawca zdecydował się na stosunkowo długie vacatio legis – przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów wchodzą w życie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia przywołanego wyżej aktu prawnego.


Jakie zmiany czekają najemców lokali i gminy?


W pierwszej kolejności należy zauważyć, że nowelizacja likwiduje część mieszkaniowego zasobu gminy, jaką stanowiły lokale socjalne, wprowadzając w ich miejsce umowy najmu socjalnego lokali. Gminy nie będą już musiały wydzielać w mieszkaniowym zasobie gminy lokali przeznaczonych na wynajem jako lokale socjalne. Zdaniem autorów nowelizacji, oczekiwanym skutkiem takiego rozwiązania powinno być zmniejszenie problemów związanych z niedoborem lokali socjalnych (w rozumieniu dotychczas obowiązujących przepisów).
Konsekwencją tych zmian jest nowy tytuł Rozdziału 4 (art. 22-25) ustawy o ochronie praw lokatorów – „Najem socjalny lokalu” zamiast dotychczasowego „Lokale socjalne”. Z kolei w zawierającym definicje podstawowych pojęć art. 2 ust. 1 ww. ustawy uchylono pkt 5, wyjaśniający pojęcie lokalu socjalnego. Warto jednakże zaznaczyć, iż umowa najmu socjalnego lokalu posiada w zasadzie wszystkie te cechy, co uchylona definicja. Art. 22 ww. ustawy stanowi bowiem, że jest to umowa najmu lokalu nadającego się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.
Inne podstawowe kwestie dotyczące najmu socjalnego lokalu ustawodawca uregulował analogicznie do najmu lokalu socjalnego, w art. 23 stanowiąc, iż:

  • umowę najmu socjalnego zawiera się na czas oznaczony (ust. 1)
  • co do zasady, umowa najmu socjalnego lokalu, może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy (ust. 2)
  • umowę najmu socjalnego lokalu można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy (ust. 3)
  • stawka czynszu w przypadku najmu socjalnego lokalu nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniowym zasobie gminy (ust. 4).

Ponadto stosownie do art. 25, gmina może wypowiedzieć najemcy umowę najmu socjalnego lokalu bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli tenże najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może go używać.


Natomiast zgodnie z nowym brzmieniem art. 4 ust. 2, gmina zapewnia lokale w ramach najmu socjalnego – zamiast dotychczas widniejących w tym przepisie lokali socjalnych - i lokale zamienne. Również w innych przepisach dokonana została zamiana tych pojęć, o czym poniżej.


Na gruncie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów obowiązujących od dnia 21 kwietnia 2019 r., umowę najmu socjalnego lokalu zawiera się na czas oznaczony (wniosek a contrario z art. 20 ust. 2 oraz przywołany wyżej art. 23 ust. 1), podobnie jak umowę odpłatnego używania lokalu związanego ze stosunkiem najmu socjalnego lokalu (wniosek a contrario z art. 5 ust. 2). W stosunkach najmu socjalnego lokali nie pobiera się od najemcy kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu (art. 6 ust. 2), a zysku nie zalicza się jako jednego ze składników czynszu (art. 8a ust. 4d).


Również analogiczne rozwiązania do dotychczasowych, odnoszących się do lokali socjalnych, zawiera art. 14, określający konsekwencje wyroku nakazującego opróżnienie lokalu:

  • sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których dotyczy nakaz opróżnienia lokalu; do zapewnienia najmu socjalnego lokalu zobowiązana jest gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu (ust. 1)
  • skutkiem orzeczenia do wskazanego uprawnienia dwóch lub więcej osób jest obowiązek zapewnienia przez gminę najmu socjalnego co najmniej jednego lokalu (ust. 2)
  • sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu osób, których dotyczy nakaz opróżnienia lokalu, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną (ust. 3)
  • sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:
    • kobiety w ciąży
    • małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej
    • obłożnie chorego
    • emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej
    • osoby posiadającej status bezrobotnego
    • osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały (ust. 4)
  • sąd może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z powodu wykroczenia w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku (ust. 5)
  • orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (ust. 6).

 

Nowością jest z kolei mające ścisły związek z art. 14 ust. 6 rozwiązanie uregulowane w dodanym przez nowelizację ust. 6a. Zgodnie z ww. przepisem, przy złożeniu oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, gmina jest zobowiązana pouczyć osobę uprawnioną, że w przypadku kwestionowania prawidłowości oferty osoba ta może wytoczyć powództwo o ustalenie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, a po nadaniu klauzuli wykonalności wyrokowi eksmisyjnemu – powództwo o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego. W tym miejscu należy przywołać treść art. 786 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, że jeżeli wykonanie tytułu egzekucyjnego jest uzależnione od zdarzenia, które udowodnić powinien wierzyciel, sąd nada klauzulę wykonalności po dostarczeniu dowodu tego zdarzenia w formie dokumentu urzędowego lub prywatnego z podpisem urzędowo poświadczonym. Niewątpliwie takim zdarzeniem jest złożenie dłużnikowi oferty najmu socjalnego lokalu przez gminę, na której – jako na wierzycielu – spoczywa ciężar udowodnienia przed sadem tego faktu. Nadanie klauzuli wykonalności jest zatem uzależnione od przedstawienia przez gminę stosownego dokumentu potwierdzającego złożenie takiej oferty.


Ponieważ art. 17 ust. 1 nie uległ merytorycznej zmianie, w dalszym ciągu osoby, które dopuściły się ściśle określonych zachowań, będących powodem opróżnienia lokalu (tj. stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego), nie mogą liczyć na uprawnienia wymienione w art. 14, jak również wykonanie wyroku nakazującego opróżnianie lokalu wobec nich jest możliwe przez cały rok, czyli bez wyłączenia w okresie od 1 listopada do 31 marca kolejnego roku. Jednakże pewien wyjątek od tej zasady stanowi ust. 1a w art. 17 - dodany w nowelizacji niejako w miejsce uchylonego art. 24 - w myśl którego sąd może orzec o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec osoby, która dokonała zajęcia lokalu bez tytułu prawnego, jeżeli przyznanie tego uprawnienia byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.


Konkretyzację zawartej w art. 18 ust. 1 normy zobowiązującej osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego do uiszczania comiesięcznego odszkodowania do dnia opróżnienia lokalu, stanowi ust. 3a, dodany do art. 18. Zgodnie z tym nowym przepisem, osoby uprawnione do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu. Z kolei na gminie ciąży obowiązek pokrycia właścicielowi różnicy między wysokością czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie winien otrzymywać właściciel, gdyby stosunek prawny nie wygasł, a wysokością odszkodowania uiszczanego przez byłego lokatora. Projektodawca uznał, że takie rozłożenie obowiązków odszkodowawczych daje większe niż wcześniej gwarancje osobom uprawnionym do najmu lokalu socjalnego oraz byłych lokatorów, jak również aktywizuje do działania gminy.
Analogiczny jak dotąd zapis zawiera art. 18 ust. 5, przyznający właścicielowi lokalu prawo do roszczenia odszkodowawczego do gminy, na podstawie art. 417 Kodeksu cywilnego, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego.


Kończąc omówienie zagadnień ściśle związanych z najmem socjalnym lokalu, warto zaznaczyć, iż zgodnie z art. 15 przywołanej na wstępie ustawy z dnia 22 marca 2018 r., umowy najmu lokali socjalnych zawarte przed dniem wejścia w życie nowelizacji (czyli 21 kwietnia 2019 r.) zachowują ważność na okres, na jaki zostały zawarte. Do tychże umów stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów w brzmieniu dotychczasowym.


Przechodząc do zasad dotyczących najmu wszystkich lokali pozostających w mieszkaniowym zasobie gminy, należy zauważyć, iż nowe rozwiązania dotyczą w szczególności: wypowiedzenia najmu lokali o dużej powierzchni oraz obowiązku składaniem deklaracji o wysokości dochodów, jak również obowiązku weryfikacji dochodów członków gospodarstwa domowego w trakcie trwającej umowy najmu.


Stosownie do art. 21 ust. 4a ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli powierzchnia lokalu przekracza w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego 50 m2 – dla jednej osoby oraz 25 m2 – dla każdej kolejnej osoby, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, jednakże musi jednocześnie przedstawić pisemną ofertę zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Jednakże gmina może w uchwale określić termin wypowiedzenia dłuższy niż 6 miesięcy (art. 21 ust. 4b). W takim wypadku koszty przeprowadzki do zaoferowanego lokalu pokrywa gmina. W myśl art. 21 ust. 4c, powyższe reguły nie dotyczą najemcy, który ukończył 75. rok życia, chyba że wyrazi on zgodę na zawarcie umowy najmu lokalu, którego powierzchnia jest mniejsza niż wskazana w ust. 4a. Natomiast art. 21a przyjmuje analogiczne - jak w przypadku gminy (art. 21 ust. 4a) - zasady wypowiedzenia przez inne jednostki samorządu terytorialnego umowy najmu lokalu przekraczającego wskazaną wyżej normę powierzchni użytkowej lokalu, zastrzegając dodatkowo, że koszty przeprowadzki do zaoferowanego lokalu pokrywa właściciel.


Ustawodawca zobligował w art. 21b ust. 1 osoby ubiegające się o zawarcie umowy najmu lub podnajmu lokalu i najmu socjalnego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy do złożenia deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego. Deklaracja dotyczy okresu 3 miesięcy poprzedzających jej złożenie. Konieczne jest również złożenie oświadczenia o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego. We wskazanych dokumentach (składanych zgodnie z wzorem określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 28 grudnia 2001 r. w sprawie dodatków mieszkaniowych, Dz. U. z 2001 r. Nr 156, poz. 1817) uwzględnia się osoby będące członkami gospodarstwa domowego w dniu składania tych dokumentów. Ponadto najemcy lub osoby ubiegające się o zawarcie umowy mogą zostać zobowiązani przez gminę do złożenia oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości (art. 21b ust. 4). Wskazane deklaracje i oświadczenia składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywego oświadczenia, zamieszczana jest w nich przez osoby zainteresowane stosowna klauzula o świadomości, zastępująca pouczenie organu o odpowiedzialności karnej w tym zakresie (art. 21b ust. 5). Natomiast w art. 21b ust. 6 wprowadzono konsekwencje niedopełnienia obowiązku lub stwierdzonych sprzeczności - gmina odmawia bowiem zawarcia stosownej umowy, jeżeli osoba ubiegająca się nie złożyła jednego z powyższych dokumentów bądź też wystąpiła rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wskazanymi w złożonej deklaracji a wykazanym w oświadczeniu stanem majątkowym członków gospodarstwa domowego tejże osoby.


Najemcy będą poddawani przez gminę cyklicznej - co 2,5 roku - weryfikacji spełniania kryterium wysokości dochodu uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu. Takie rozwiązanie wprowadzono w art. 21c ust. 1, jednakże wyłączając z tego grona najemców, którzy zawarli umowy najmu socjalnego. Zgodnie z art. 21c ust. 2, gmina może zażądać na piśmie, aby najemca złożył - w terminie miesiąca od dnia otrzymania tego żądania - deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego. Deklaracja dotyczy okresu 3 miesięcy poprzedzających jej złożenie. Realizacja tego obowiązku opiera się na zasadach analogicznych jak w omówionym wyżej przypadku osób ubiegających się o zawarcie umowy. Zasadnicza różnica polega na tym, że niezłożenie deklaracji może skutkować podwyższeniem przez gminę czynszu do kwoty 8% wartości odtworzeniowej w skali roku. Natomiast złożenie deklaracji po upływie terminu skutkuje ustaleniem nowej wysokości czynszu, stosownie do reguły określonej poniżej.
W art. 21c ust. 5 i kolejnych ustawodawca określił szczegółowe zasady ustalania wysokości czynszu, jeśli przedstawiony w deklaracji dochód gospodarstwa domowego najemcy jest wyższy niż dochód określony na podstawie kryteriów zawartych w stosownej uchwale rady gminy. W takim przypadku dotychczasową wysokość czynszu wypowiada się najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Według przedstawionego w tym przepisie wzoru: C = Ck + (D : n - Ldn), wysokość czynszu (C) jest równa wysokości czynszu za najem lokalu mieszkalnego, jaka obowiązywałaby w przypadku, gdyby dla gospodarstwa domowego o danej liczbie członków wysokość dochodu nie przekraczała dochodu określonego na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy (Ck) dodanej do różnicy między ilorazem średniego miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego najemcy w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji (D) przez liczbę osób w gospodarstwie domowym najemcy (n) (w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego jest to wartość 1,2), a określoną na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy wysokością dochodu gospodarstwa domowego o danej liczbie członków, w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego, uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas oznaczony (Ldn). Wskazać jeszcze należy, iż zgodnie z art. 21c ust. 7, termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące. Wypowiedzenia wysokości czynszu dokonuje się w formie pisemnej pod rygorem nieważności.


W myśl art. 16 ustawy z dnia 22 marca 2018 r., umowy o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego zawarte przed dniem wejścia w życie nowelizacji (czyli 21 kwietnia 2019 r.) zachowują ważność na okres, na jaki zostały zawarte, natomiast stosuje się do nich nowe przepisy, z wyłączeniem umów najmu lokali socjalnych. Wyjątek stanowią też omówione wyżej nowe przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów - art. 21 ust. 4a-4c oraz art. 21c, które mają zastosowanie wyłącznie do umów zawartych po dniu wejścia w życie nowelizacji.


Należy jeszcze wspomnieć o definicjach, których brzmienie albo uległo zmianie, albo wprowadzono nowe:

  • Zmiana definicji mieszkaniowego zasobu gminy (art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie praw lokatorów), polegająca w szczególności na określeniu, że w jego skład wchodzą lokale służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Dotychczas takiego zastrzeżenia nie było, zatem ustawodawca ograniczył zakres zasobu, mając na względzie przeznaczenie lokali. Ponadto 1okale mają stanowić własność gminy lub – co będzie nowym rozwiązaniem - jednoosobowych spółek gminnych, którym gmina powierzyła realizację zadania własnego w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego. Dotąd - oprócz gminy - lokale mogły być własnością gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy. Według ustawodawcy, obowiązujący od dnia 21 kwietnia 2019 r. zapis ma na celu umożliwienie gminie szerszego niż dotąd prowadzenia polityki mieszkaniowej, zapobiegając zarazem sytuacjom, gdy gmina była jedynie częściowym udziałowcem w spółce. W skład zasobu mogą ewentualnie wchodzić też lokale będące w posiadaniu samoistnym wymienionych podmiotów, ewentualnie lokale mieszkalne wskazane w umowie spółki utworzone przez spółki celowe, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 2363), tj. z udziałem Krajowego Zasobu Nieruchomości i jednostek samorządu terytorialnego. Ta ostatnia alternatywa stanowi kolejną nowość w omawianym przepisie.
  • Wprowadzenie definicji pobliskiej miejscowości, która ma na celu ułatwienie stosowania przepisów, w których występuje to pojęcie. Zgodnie z brzmieniem pkt 13, dodanego do art. 2 ust. 1, jest to miejscowość położona w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub powiecie graniczącym z tym powiatem. Praktyczne zastosowanie znajdzie to choćby w definicji tymczasowego pomieszczenia, które w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane (art. 2 ust. 1 pkt 5a), czy też w omówionym powyżej zobowiązaniu przez gminę najemcy lub osoby ubiegającej się o zawarcie umowy do złożenia oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości (art. 21b ust. 4).
  • Zastąpienie definicji wydatków związanych z utrzymaniem lokalu definicją kosztów utrzymania lokalu (art. 2 ust. 1 pkt 8a), rozumianej jako „koszty, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

                  a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz     przeprowadzonych remontów,
                  b) zarządzania nieruchomością,
                  c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu     oraz zieleni,
                  d) ubezpieczenia nieruchomości,
                  e) inne, o ile wynikają z umowy”.

 

Autorzy nowelizacji argumentowali, iż „wydatki” oznaczają, że nakłady finansowe     zostały już poniesione, zaś „koszty” to nakłady dopiero planowane do poniesienia. Taka     zmiana jest spowodowana potrzebą jednolitego stosowania tego określenia w przepisach     ustawy, zgodnie z jego faktycznym znaczeniem, a jednocześnie dostosowania do     terminologii stosowanej w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach     mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222, z późn. zm.), również posługującej się     pojęciem kosztów utrzymania.
 

 

 

Stan prawny na dzień 23.04.2019 r.





  • Data2019-04-23
  • AutorPaweł Mirski

Zadaj pytanie prawnikowi

regulamin
Dodaj załącznik
Jeśli chcesz dodać więcej załączników wyślij e-mail na kontakt@prawo-porady.pl