Porady

Najem instytucjonalny lokalu zdefiniowany jest w rozdziale 2b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu może być zawarta na czas oznaczony. W przypadku najmu instytucjonalnego nie ma zastosowania przepis art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta na okres dłuży niż 10 lat i nadal to będzie umowa na czas oznaczony.

Zawierając umowę najmu instytucjonalnego należy mieć zatem świadomość, że jeżeli umowa wygaśnie lub zostanie rozwiązana nieopuszczenie lokalu będzie się wiązało z eksmisją na noclegowni lub schroniska dla bezdomnych. Umowa najmu instytucjonalnego charakteryzuje się bowiem tym, iż załącza się do niej oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w przypadku kiedy dobrowolnie nie opuści lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy w terminie wskazanym w żądaniu. W oświadczeniu tym najemca musi także oświadczyć, iż przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.
Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu oświadczenia najemcy o którym mowa poniżej, wynosi nie więcej niż maksymalna kwota czynszu normowanego bez opcji za 1 m2 mieszkania na wynajem, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, określona dla miasta stołecznego Warszawy.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Jeżeli zatem umowa nie zawiera punktów dotyczących podwyższania czynszu to czynsz będzie niezmienny przez cały okres trwania umowy – właściciel nie będzie mógł go podwyższć.

Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności właściciela.
Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

W czasie trwania umowy najmu instytucjonalnego, lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal właścicielowi, w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale.
Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.
Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:

1. okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
2. zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Jeżeli najemca instytucjonalny wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Również  współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego może nastąpić wówczas jeżeli lokator:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego może nastąpić, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

1. oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2. wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3. termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Wynajmujący może powoływać się tylko na przyczyny ustania stosunku najmu wskazane w piśmie, o którym mowa powyżej.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu określonym w piśmie właściciela, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu który zawiera oświadczenie lokatora o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Do wniosku tego załącza się:

1. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2. dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela.

Po ustaniu umowy najmu instytucjonalnego do chwili wykonania eksmisji, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie to odpowiada co do zasady wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby zajmującej lokal odszkodowania uzupełniającego.
 

Stan prawny na dzień 11.09.2017 r.