Witam. Chcę sprzedać dom nabyty w spadku po mężu. Współwłaścicielem jest małoletni syn.
Anita
Szanowna Pani,
Z chwilą śmierci Pani męża wszystkie prawa i obowiązki jakie miał Pani mąż w chwili śmierci, z mocy prawa przeszły na rzecz spadkobierców. Jeżeli pozostawała Pani we wspólności majątkowej małżeńskiej z mężem to w skład spadku wchodzi także udział we wspólności majątku, który objęty był wspólnością ustawową (ta wygasła w chwili śmierci męża).
Do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku zastosowanie mają odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności w częściach ułamkowych z pewnymi wyjątkami (wynika to z art. 1035 Kodeksu cywilnego).
Podobne zasady dotyczą wspólności majątku, który był objęty wspólnością ustawową małżeńską (to z kolei wynika z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).
Art. 199 zd. 1 KC wskazuje, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Mając na względzie powyższy przepis należy wskazać, że sprzedaż domu jest możliwa wyłącznie za zgodą wszystkich współwłaścicieli, a więc za zgodą Pani i Pani syna.
Jako, że Pani syn jest małoletni oznacza to, że nie ma on zdolności do czynności prawnych (jeżeli ma mniej niż 13 lat) lub posiada ograniczoną zdolność do czynności prawnych (jeżeli jest w wieku od 13 do 18 lat). To z kolei oznacza, że nie może on samodzielnie dokonywać rozporządzeń swoim majątkiem – nie może skutecznie wyrazić zgody na sprzedaż wspólnego domu.
Pani syn pozostaje pod Pani władzą rodzicielską. Ta władza rodzicielska, stosownie do art. 95 § 1 KRO, obejmuje w szczególności obowiązek i prawo rodziców do wykonywania pieczy nad osobą i majątkiem dziecka oraz do wychowania dziecka, z poszanowaniem jego godności i praw.
Władza rodzicielska powinna być wykonywana tak, jak tego wymaga dobro dziecka i interes społeczny (art. 95 § 3KRO).
Art. 98 § 1 KRO wskazuje z kolei, że rodzice są przedstawicielami ustawowymi dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Jeżeli dziecko pozostaje pod władzą rodzicielską obojga rodziców, każde z nich może działać samodzielnie jako przedstawiciel ustawowy dziecka.
Z przepisów prawa rodzinnego wynika, że Pani jako matka dziecka, której przysługuje władza rodzicielska może dokonywać czynności prawnych w imieniu dziecka. Może Pani zatem działając w imieniu własnym oraz w imieniu swojego małoletniego syna zbyć wspólną nieruchomość.
Jednak należy wskazać, że w wykonywaniu władzy rodzicielskiej i w dokonywaniu w imieniu dziecka czynności dotyczących jego majątku jest Pani ograniczona. Te ograniczenia wprowadza ustawa ze względu na ochronę interesów dziecka. Nie może Pani zatem w sposób dowolny decydować o składnikach majątku dziecka.
Należy pamiętać, że przepis art. 95 § 4 KRO mówi, że rodzice przed powzięciem decyzji w ważniejszych sprawach dotyczących osoby lub majątku dziecka powinni je wysłuchać, jeżeli rozwój umysłowy, stan zdrowia i stopień dojrzałości dziecka na to pozwala, oraz uwzględnić w miarę możliwości jego rozsądne życzenia.
Art. 101 § 1 KRO wskazuje z kolei, że rodzice obowiązani są sprawować z należytą starannością zarząd majątkiem dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską.
Najważniejszym w Pani sprawie wydaje się być przepis art. 101 § 3 KRO, który wskazuje, że rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.
Sprzedaż domu, w którym Pani syn posiada udział we współwłasności jest niewątpliwie czynnością przekraczającą zwykły zarząd majątkiem dziecka.
Bez zgody sądu rodzinnego nie może Pani sprzedać wspólnej nieruchomości. Gdyby udało się Pani zawrzeć umowę zbycia nieruchomości bez wymaganej zgody sądu (co ze względu na to, że umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego wydaje się niemożliwe – notariusz zapewne przy takiej umowie zażąda zgody sądu) to taka umowa będzie nieważna.
Jeżeli chce Pani sprzedać dom wchodzący w skład majątku spadkowego to powinna Pani wcześniej uzyskać zgodę sądu opiekuńczego na taką sprzedaż.
Sąd opiekuńczy wyrazi zgodę na sprzedaż jeżeli uzna, że sprzedaż domu nie spowoduje uszczerbku w majątku dziecka i w żaden sposób nie zagraża dobru dziecka.
Aby uzyskać zgodę sądu na zbycie wspólnego domu powinna Pani wystąpić ze stosownym wnioskiem do sądu rejonowego, wydziału rodzinnego i nieletnich. Właściwym będzie sąd miejsca zamieszkania dziecka (miejscem zamieszkania dziecka jest Pani miejsce zamieszkania).
Opłata sądowa od wniosku o zezwolenie sądu opiekuńczego to 40 zł.
Aby sąd opiekuńczy zezwolił Pani na sprzedaż wspólnej nieruchomości musi Pani tak uzasadnić ten wniosek, żeby sąd doszedł do przekonania, że dziecko w wyniku sprzedaży nie zostanie pokrzywdzone.
W szczególności w takim wniosku powinna Pani wskazać przyczyny dla których chce Pani zbyć wspólny dom i w jaki sposób zabezpieczy Pani kwotę uzyskaną ze sprzedaży domu należną dziecku.
Należy pamiętać, że rozpatrując Pani wniosek o zezwolenie na dokonanie, w imieniu dziecka, czynności prawnej przekraczającej zwykły zarząd majątkiem dziecka, sąd nie będzie się ograniczał wyłącznie do kontroli formalnej legalności Pani działań (czy umowa zbycia nieruchomości jest zgodna z prawem), ale będzie badał przede wszystkim celowość zbycia domu i korzyści jakie w wyniku sprzedaży domu osiągnie dziecko.
W uzasadnieniu wniosku do sądu powinna Pani położyć nacisk właśnie na cel zbycia nieruchomości oraz wskazaniu korzyści jakie dziecko uzyska w wyniku sprzedaży domu.
Przykładowo można wskazać, że dziecko ma zaspokojone potrzeby mieszkaniowe, bo zamieszkuje w innym miejscy niż w tym domu, dom wymaga dużych nakładów na co ani rodzic ani dziecko nie ma środków, wynajęcie domu jest utrudnione ze względu na sytuację na lokalnym rynku nieruchomości, a środki ze sprzedaży należne dziecku rodzic zamierza ulokować na lokacie bankowej tak, aby zabezpieczyć dziecku start w dorosłe życie.
Inną sytuacją uzasadniającą wniosek może być chęć zbycia domu tak aby w zamian polepszyć warunki mieszkaniowe np. przez nabycie większego mieszkania położonego w miejscu zamieszkania dziecka.
Należy pamiętać, że odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (nabycie nastąpiło w chwili śmierci Pani męża) może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Sąd zapewne i tą okoliczność będzie brał pod uwagę, również ze względu czy po sprzedaży dziecko będzie mogło skorzystać z ulgi podatkowej (np. z ulgi mieszkaniowej – dziecko nie zapłaci podatku dochodowego jeżeli środki ze zbycia domu zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe, np. nabycie innej nieruchomości).
Warto także wiedzieć, że stosownie do art. 104 § 1 KRO, sąd opiekuńczy może nakazać rodzicom, żeby sporządzili inwentarz majątku dziecka i przedstawili go sądowi oraz zawiadamiali sąd o ważniejszych zmianach w stanie tego majątku, w szczególności o nabyciu przez dziecko przedmiotów majątkowych o znacznej wartości.
Sąd opiekuńczy może w uzasadnionych wypadkach ustalić wartość rozporządzeń dotyczących ruchomości, pieniędzy i papierów wartościowych, których dziecko lub rodzice mogą dokonywać każdego roku bez zezwolenia sądu opiekuńczego, z zastrzeżeniem art. 103 (art. 104 § 1 KRO).
Art. 103 KRO wskazuje, że czysty dochód z majątku dziecka powinien być przede wszystkim obracany na utrzymanie i wychowanie dziecka oraz jego rodzeństwa, które wychowuje się razem z nim, nadwyżka zaś na inne uzasadnione potrzeby rodziny.
Może zatem mieć miejsce taka sytuacja, że po wydaniu zezwolenia na zbycie domu, w którym dziecko ma udział, sąd zobowiąże Panią do złożenia spisu inwentarza, a sposób zagospodarowania środków uzyskanych przez dziecko w wyniku zbycia nieruchomości będzie podlegał kontroli sądu.
Pani jako rodzic, któremu przysługuje władza rodzicielska, powinna dochowywać starań, aby majątek dziecka nie doznał uszczerbku.
Na koniec dodam, że udzielenie przez sąd rodzinny zezwolenia na dokonanie przez rodzica czynności prawnej przekraczającej zwykły zarząd majątkiem dziecka nie jest równoznaczne z nakazem takiego działania. Jeżeli rodzic uzyska takie orzeczenie to wcale nie oznacza to, że musi on dokonać czynności prawnej na dokonanie której sąd wyraził zgodę.
Stan prawny na dzień 1.12.2012 r.
