Artykuły

Od urodzenia wraz z rodzicami i rodzeństwem mieszkam w domu jednorodzinnym. Mama zmarła w roku 1986 a tata w 1989. Miałem siedmioro rodzeństwa z czego żyją dwie siostry, które wraz z rodzinami mieszkają we własnym innym domu. Przez dłuższy czas zamieszkiwałem wraz z moimi dwoma braćmi, którzy zmarli w 2003 i 2006 roku.Od śmierci ojca to jest 22 lata opłacam wszystkie rachunki związane z domem i działką.Dbam i remontuje dom.Posiadam wszelkie rachunki.Więc mam takie pytanie czy mogę się starać o złożenie dokumentów o zasiedzenie w dobrej wierze domu wraz z przyległą działką rolną.Dodam, że właścicielami domu są moi zmarli rodzice, którzy nie zostawili żadnego testamentu i dom oraz działka nie jest na nikogo zapisany.Czy siostry żyjące oraz rodziny rodzeństwa zmarłego mają do domu i działki jakieś prawo?

Zbyszek

Szanowny Panie,

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż w chwili obecnej rzeczywistymi właścicielami nieruchomości nie są Pana rodzice. Prawo własności przysługujące rodzicom weszło w skład spadków po nich i w chwili ich śmierci przeszło na rzecz ich spadkobierców (w chwili śmierci rodziców przestali oni być współwłaścicielami nieruchomości).
Zgodnie bowiem z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego, prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów Kodeksu cywilnego.
Według art. 924 KC, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a art. 925 KC wskazuje, iż spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
Jeżeli w chwili obecnej Pana rodzice są wpisani jako współwłaściciele w księdze wieczystej związanej z nieruchomością to oznacza to, że w księga wieczysta jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Jako, że żaden z rodziców nie pozostawił testamentu, to w momencie śmierci każdego z rodziców spadek po nich nabyli ich spadkobiercy ustawowi.
Spadek po mamie nabyli: jej mąż w 1/4 udziału oraz jej żyjące dzieci, ewentualnie dalsi zstępni (jeżeli któreś z dzieci nie dożyło śmierci matki).
Spadek po Pana tacie nabyli jego zstępni.
Powyższe wynika z art. 931 KC. § 1 tego artykułu wskazuje, iż w pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku.
Z kolei § 2 art. 931 KC mówi, że jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada jego dzieciom w częściach równych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do dalszych zstępnych.

Art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, iż posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
Stosownie do § 2 art. 172 KC, po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Z powyższych unormowań Kodeksu cywilnego wynika, iż przesłankami zasiedzenia są samoistne posiadanie oraz upływ czasu.

Sąd Najwyższy jednoznacznie wskazał w swoich orzeczeniach, iż możliwe jest nabycie udziału we współwłasności nieruchomości.
Dopuszczalnym jest również nabycie przez zasiedzenie części fizycznej nieruchomości.

Sam fakt, iż dana osoba włada nieruchomością nie jest wystarczający do zasiedzenia nieruchomości (udziałów w nieruchomości). Posiadanie nieruchomości musi mieć charakter posiadania samoistnego.

W pierwszej kolejności należy rozpatrzyć czy Pana posiadanie jest w dobrej czy złej wierze. Od dobrej i złej wiary zależy termin w jakim może dojść do zasiedzenia nieruchomości (20 lub 30 lat).

Przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (tak postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1971 r., sygn. akt. I CR 302/71, NP 4/73 str. 580).

Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt. III CZP 108/91 (OSNCP 4/92, poz. 48), mającej moc zasady prawnej, stwierdził, iż osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.

Kodeks cywilny nie zawiera także definicji złej wiary. Definicja taka natomiast jest zawarta - na potrzeby przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych - w art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przenosząc ją na grunt kodeksu cywilnego, można uznać, że w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności przysługuje nie jemu, lecz innej osobie (tak Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 13 stycznia 2000 r., sygn. akt. II CKN 657/98, nie publikowane).

Istnienie dobrej lub złej wiary zależy od stanu świadomości posiadacza w konkretnym stanie faktycznym. W złej wierze jest taki posiadacz, który zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem posiadanej rzeczy, ale także i ten, kto na podstawie towarzyszących okoliczności powinien przypuszczać, że posiadana przezeń rzecz stanowi własność innej osoby (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 2004 r., sygn. akt. III CK 212/2003).

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 19 maja 1998 r., sygn. akt. II CKN 770/97, (LexPolonica nr 1617507), nie można przyjąć, aby w dobrej wierze był spadkobierca obejmujący w posiadanie nieruchomość spadkową, w sytuacji gdy wie, że są inni spadkobiercy powołani do dziedziczenia.

Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko judykatury należy wskazać, iż posiadanie w Pana przypadku, nawet jeżeli jest posiadaniem samoistnym, jest posiadaniem w złej wierze. Okoliczności wskazane w pytaniu przesądzają o tym, iż nie można mówić o tym, że posiada Pan nieruchomość w dobrej wierze.

Składając ewentualny wniosek o stwierdzenie zasiedzenia udziałów w nieruchomości mógłby Pan powoływać się na domniemanie dobrej wiary zawarte w art. 7 KC (jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary), jednak to domniemanie może być z łatwością obalone przez uczestników postępowania (będą nimi: Pana żyjące rodzeństwo oraz spadkobiercy zmarłego rodzeństwa). Wystarczy, że w odpowiedzi na Pana wniosek o stwierdzenie zasiedzenia, w którym będzie Pan wskazywał, że jest Pan posiadaczem w dobrej wierze, wskażą oni, że nie zawarto z Panem żadnej umowy w formie aktu notarialnego, a także to, że musiał Pan mieć świadomość, że prócz Pana istnieją inni spadkobiercy Pana rodziców.

Do stwierdzenia zasiedzenia niezbędny jest nie tylko upływ określonego czasu, uzależniony od tego czy posiadanie jest w dobrej czy złej wierze, ale niezbędnym jest również to, aby posiadanie nieruchomości miało charakter posiadania samoistnego.

Według art. 336 KC, posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Posiadanie samoistne ma zatem miejsce wówczas kiedy posiadacz włada nieruchomością tak jak właściciel. Posiadacz samoistny jest osobą, która korzysta z rzeczy w taki sposób jakby była jego własnością – musi mieć wewnętrzne przekonanie o tym, że jest właścicielem nieruchomości i musi zachowywać się jak właściciel w stosunku do otoczenia. Również otoczenie musi odbierać taką osobę jak właściciela danej rzeczy.

W Pana przypadku można z całą pewnością wskazać, że z chwilą śmierci każdego z rodziców stał się Pan samoistnym posiadaczem w zakresie przypadającego Panu na podstawie dziedziczenia udziału.

W wypadku dziedziczenia nieruchomości spadkowej przez kilku spadkobierców, spadkobierca władający nieruchomością spadkową z reguły staje się posiadaczem samoistnym w zakresie przypadającego mu prawa oraz dzierżycielem w zakresie pozostałych udziałów (art. 338 KC), chyba że w niedwuznaczny sposób ujawnia wolę samoistnego posiadania tej nieruchomości w sposób widoczny dla otoczenia i pozostałych spadkobierców (tak w cytowanym już postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 1998 r., sygn. akt. II CKN 770/97).

W sprawie zasiedzenia udziałów we współwłasności należy mieć na względzie art. 206 KC, stosownie do którego, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Oznacza to, że nawet współwłaściciel posiadający bardzo niewielki udział we współwłasności nieruchomości może z niej korzystać.

Posiadacz zależny może przekształcić swoje posiadanie w posiadania samoistne, ale skuteczność – z punktu widzenia zasiedzenia – takiego przekształcenia wymaga, aby posiadacz uczynił to jawnie – zamanifestował zmianę w sposób widoczny dla otoczenia. Zmiana nieuwidoczniona i nieuzewnętrznona, ograniczająca się tylko do samej świadomości posiadacza jest bezskuteczna.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 20 października 1997 r., sygn. akt. II CKN 408/97 (OSNIC 4/98, poz. 61), surowe wymaganie wobec współwłaściciela zmieniającego zakres posiadania samoistnego uzasadnione jest bezpieczeństwem stosunków prawnych i ochroną własności, która narażona byłaby na uszczerbek, gdyby współwłaściciel uprawniony do współposiadania całości mógł łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się jedynie na zmianę swej woli, a więc elementu subiektywnego.
Nawet jeżeliby, w Pana przypadku przyjąć, że już w chwili śmierci swojego taty zaczął się Pan uważać się za jedynego właściciela nieruchomości, zaczął Pan to okazywać na zewnątrz i tak zaczęło Pana odbierać otoczenie, a więc posiadanie w stosunku do udziałów w spadku nabrało cech posiadania samoistnego, to nawet przyjmując, że stało się to w 1989 r., to 30 letni okres niezbędny do zasiedzenia nieruchomości upłynie dopiero w roku 2019 r.

W ewentualnym postępowaniu sądowym musiałby Pan wykazać, że po śmierci rodziców w sposób widoczny dla otoczenia zmienił Pan posiadanie udziałów spadkobierców rodziców z posiadania zależnego na posiadanie samoistne.
Oczywiście fakt, iż zajmował się Pan nieruchomością jakby Pan był jedynym jej właścicielem (ewentualnie współwłaścicielem z zajmującymi nieruchomość braćmi) może być okolicznością przemawiającą za uznaniem Pana za samoistnego posiadacza nieruchomości w zakresie udziałów przypadających spadkobiercom rodziców w wyniku dziedziczenia, ale ważnym jest też to, aby otoczenie również uznawało, że to Pan a nie ci współwłaściciele jest jedynym „prawowitym” właścicielem nieruchomości.

W sprawie ważnym jest również to, że po śmierci taty władał Pan nieruchomością razem z dwójką swoich braci. Pojawia się pytanie czy byliście Państwo troje posiadaczami samoistnymi w zakresie przekraczającym udziały nabyte we własności nieruchomości w drodze dziedziczenia (czyli każdy z braci posiadał samoistnie nieruchomość w zakresie 1/3 udziału) czy też bracia posiadali nieruchomość w zakresie przypadających im udziałów w spadku po rodzicach, a Pan był posiadaczem nieruchomości w pozostałym zakresie (czyli w zakresie swojego udziału, który przypadł Panu w spadku i jednocześnie w zakresie udziałów rodzeństwa i ich zstępnych).

Art. 176 § 1 KC wskazuje, iż jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Zgodnie z § 2 art. 176 KC, przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Wyrażoną w powyżej wskazanym art. 176 KC zasadę doliczania czasu posiadania poprzednika w stosunku do nieruchomości, która była w posiadaniu spadkodawcy, stosuje się na korzyść tego wszystkich spadkobierców, nie można jej więc stosować jej tylko na korzyść tego z nich, który posiada nieruchomość wyłącznie we własnym imieniu. W takim wypadku bieg zasiedzenia rozpoczyna się dopiero z dniem otwarcia spadku (tak G. Bienek, S. Rudnicki, Nieruchomości Problematyka prawna, str. 830, LexisNexis, Warszawa 2005)
Spadkobierca osoby, która uzyskała posiadanie nieruchomości, lecz do chwili śmierci nie nabyła jej przez zasiedzenie, może żądać stwierdzenia zasiedzenia na swoją rzecz z zaliczeniem okresu posiadania spadkodawcy w takiej części, w jakiej dziedziczy (tak orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 1993 r., sygn. akt II CRN 90/93).

Tak więc, z pewnością w stosunku do udziałów braci, które nabyli oni w drodze dziedziczenia po rodzicach bieg zasiedzenia rozpoczął się z chwilą ich śmierci.

Pamiętać należy również o tym, że bieg terminu zasiedzenia może zostać przerwany. Stosownie do art. 175 KC, do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.
Zgodnie z art. 123 § 1 KC, bieg przedawnienia przerywa się:

1. przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia
2. przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje
3. przez wszczęcie mediacji

Jeżeli spadkobiercy rodziców – Pana rodzeństwo lub spadkobiercy nieżyjącego rodzeństwa, złożą w sądzie np. pozew o dopuszczenie do współposiadania nieruchomości lub wniosek o dział spadku lub zniesienie współwłasności nieruchomości, która jest w chwili obecnej wyłączenie w Pana posiadaniu, to ta czynność przerwie bieg zasiedzenia.

Art. 124 § 1 KC wskazuje, iż po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo.
Według § 2 art. 124 KC, w razie przerwania przedawnienia przez czynność w postępowaniu przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym albo przez wszczęcie mediacji, przedawnienie nie biegnie na nowo, dopóki postępowanie to nie zostanie zakończone.

Gdyby więc któryś ze współwłaścicieli nie będących w posiadaniu nieruchomości podjął jakieś czynności sądowe przeciwko Panu jako posiadaczowi samoistnemu to bieg zasiedzenia zostałby przerwany.

Z uwagi ma to, że Pana posiadanie, nawet jeżeli jest posiadaniem samoistnym, nie jest posiadaniem w dobrej wierze, w chwili obecnej odradzałbym podejmowanie czynności w sądzie takich jak np. złożenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia. Jak wspomniałem współwłaściciele nieruchomości mogliby w toku ewentualnego postępowania sądowego z łatwością obalić domniemanie dobrej wiary i sąd oddaliłby Pana wniosek o stwierdzenie zasiedzenia.

Stan prawny na dzień 29.12.2011 r.