Czy mogę starać się o zasiedzenie mieszkania komunalnego, na które uzyskałem przydział w 1979 r.?
Podkreślę, że właściciel mieszkania pojawił się dopiero w 2010 r. i wtedy gmina przekazała mu zarządzanie mieszkaniem. Od razu podniósł czynsz do takiej kwoty, że nie jestem jej w stanie płacić.
Korzystam z lokalu od 42 lat, dbam o niego, płacę regularnie czynsz, zrobiłem w nim remonty. Właściciel się w ogóle nie interesował tym mieszkaniem, a teraz chce tylko zarobić na lokatorach. Wiem, że można zasiedzieć nieruchomość po 30 latach posiadania. Czy jeżeli złoże w sądzie pozew o zasiedzenie mieszkania wygram tą sprawę?
Artur
Szanowny Panie,
Przesłankami zasiedzenia są: samoistne posiadanie oraz upływ czasu.
Według art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.
Zgodnie z § 2 art. 172 KC, po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Na marginesie wskażę, że art. 172 KC w pierwotnym brzmieniu stanowił, iż posiadacz samoistny nieruchomości, który w chwili uzyskania posiadania był w dobrej wierze, nabywał własność nieruchomości już po upływie 10 lat posiadania, a posiadacz samoistny, który w chwili uzyskania posiadania był w złej wierze – po upływie 20 lat posiadania.
Terminy 10 i 20 lat obowiązywały do roku 1990.
Aby nastąpiło zasiedzenie nieruchomości należy posiadać nieruchomość, a posiadanie to musi mieć charakter posiadania samoistnego.
Art. 336 KC wskazuje, iż posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
Biorąc pod uwagę powyższy przepis należy wskazać, iż posiadanie samoistne ma miejsce wówczas, jeżeli posiadacz włada nieruchomością tak jak właściciel. Posiadacz samoistny jest zatem osobą, która korzysta z rzeczy w taki sposób jakby była jego własnością. Również otoczenie musi odbierać taką osobę jak właściciela danej rzeczy.
Jak pisze Pan w pytaniu wszedł Pan w posiadanie mieszkania po otrzymaniu przydziału kwaterunkowego. Z chwilą uzyskania tego przydziału stał się Pan najemcą tego lokalu. Pana władztwo nad mieszkaniem miało zatem charakter posiadania zależnego, a nie samoistnego.
Z pytania wynika także, że posiadanie, w Pana przypadku nie zmieniło charakteru z posiadania zależnego na posiadanie samoistne. Jak Pan wskazuje przez cały okres od chwili otrzymania przydziału lokalu do dnia dzisiejszego płaci Pan czynsz. Już sama ta okoliczność wskazuje, że nie może być Pan uznany, w żadnym przypadku, za samoistnego posiadacza mieszkania – jest oczywistym, że osoba, która włada rzeczą jak właściciel (czuje się właścicielem i tak ją odbiera otoczenie) nie płaci czynszu. Czynsz jest płacony przez najemcę, a więc posiadacza zależnego. Posiadanie zależne nie prowadzi do zasiedzenia nieruchomości.
To, że nieruchomość była zarządzana przez gminę, właściciel nie interesował się nieruchomością (lub właściciele byli nieznani) nie ma znaczenia dla zasiedzenia w opisanej przez Pana sytuacji.
Wobec powyższego należy stwierdzić, iż w okolicznościach przedstawionych przez Pana w pytaniu, jeżeli złoży Pan pozew w sądzie o zasiedzenie to Pana powództwo zostanie oddalone, ponieważ nie będzie Pan w stanie udowodnić tego, że jest Pan posiadaczem samoistnym. Składając pozew w sądzie naraża się Pan na poniesienie wysokich kosztów sądowych (opłata od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia wynosi 2000 zł) oraz na konieczność zwrotu przeciwnikowi poniesionych przez niego kosztów procesu (np. kosztów adwokata), a te mogą być wysokie.
Stan prawny na dzień 12.05.2014 r.
