Od 2 lat przebywam w Kanadzie. W Polsce jestem najemcą lokalu komunalnego.
Ostatnio przesłano mi wypowiedzenie umowy najmu lokalu z tego względu, iż nie zamieszkuję w nim ponad rok.
Dodam, że wróciłabym już do Polski, ale ze względów zdrowotnych nie mogę. Dopóki się nie wyleczę to nie mogę odbywać podróży transatlantyckich.
Czy wypowiedzenie gminy jest ważne i czy mam obawiać się eksmisji? Czy mam szanse uniknąć eksmisji?
Agata
Szanowna Pani,
Jako podstawę prawną wypowiedzenia umowy najmu gmina zapewne wskazała przepis art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266 ze zm.).
Przepis ten wskazuje, iż właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.
W opisanej sytuacji może się Pani domagać ustalenia, że wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne, ponieważ nie zaistniała przesłanka wypowiedzenia umowy najmu – nie można w Pani sytuacji mówić, że zmieniała Pani miejsce zamieszkania, a więc, że nie zamieszkuje Pani w wynajmowanym lokalu. Może Pani twierdzić, że z tego powodu wypowiedzenie jest bezzasadne i nie może prowadzić do rozwiązania umowy najmu.
To czy Pani ma rację może ustalić wyłącznie sąd. Te ustalenia może sąd poczynić w toku postępowania o eksmisję lub w postępowaniu o ustalenie, że wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne, jakie może Pani wszcząć w sądzie.
Jako argument na okoliczność tego, że przesłanki wypowiedzenia umowy najmu nie zaistniały może Pani wskazać, że w Pani przypadku nie można mówić o tym, iż zmieniła Pani miejsce swojego zamieszkania. Pani miejscem zamieszkania było i jest nadal mieszkanie komunalne, którego jest Pani najemcą.
Faktem jest, iż w chwili obecnej nie przebywa Pani w lokalu komunalnym, ale opuszczenie lokalu ma charakter tylko i wyłącznie czasowy i związane jest z wyjazdem zagranicznym. Może Pani wskazać, iż wyjechała Pani czasowo poza granice Polski, aby zdobyć środki utrzymania.
Należy również wskazać, że w przedmiotowym mieszkaniu znajdują się Pani rzeczy osobiste i mieszkanie to stanowi nadal Pani centrum życiowe.
Jako najemca wywiązuje się Pani ze swoich obowiązków – regularnie opłaca czynsz i inne opłaty związane z mieszkaniem, dba o substancję i stan techniczny lokalu.
Można wskazać, iż gmina składając oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu, nie wzięła pod uwagę tego, iż na pojęcie „zamieszkania”, czy „niezamieszkiwania” użyte w ustawie o ochronie praw lokatorów, składa się nie tylko zewnętrzny element obiektywny „przebywania”, to jest fizycznego pobytu danej osoby w określonym lokalu lub miejscowości, ale ponadto wewnętrzny element subiektywny „zamiaru stałego pobytu”.
Warto podkreślić, że nigdy nie wyzbyła się Pani zamiaru stałego pobytu w lokalu komunalnym.
Wskazać należy, iż przebywa Pani obecnie w Kanadzie. Gdyby nie stan zdrowia dawno już Pani wróciłaby do Polski i do swojego centrum życiowego w lokalu komunalnym. Pani pobyt poza granicami kraju miał charakter czasowy i ma nadal taki. Nie może Pani wrócić do Polski ze względu na to, że obecny stan zdrowia powoduje, że nie jest Pani w stanie odbywać podróży transkontynentalnych. Kiedy Pani stan zdrowia poprawi się na tyle, że będzie Pani w stanie odbyć taką podróż niezwłocznie powróci Pani do Polski.
Jak wskazano w wyroku Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 czerwca 2001 r., sygn. akt. I CKN 1179/98 (LexPolonica nr 1546806) czasowe - uzasadnione określonymi przyczynami - przebywanie poza miejscem stałego miejsca zamieszkania nie oznacza, by najemca przestał mieszkać w „swoim” lokalu, by zmienił miejsce zamieszkania
Słusznie też wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 1 lutego 2007 r., sygn. akt. VI ACa 771/2006 (LexPolonica nr 1867211), że nieobecność w lokalu, nawet przez okres dłuższy - kilku miesięcy - nie oznacza przecież automatycznie, że najemca lokal opuścił. Decyduje bowiem o tym przejaw woli najemcy co do chęci zakończenia stosunku najmu choćby w postaci niewywiązywania się z takich obowiązków jak opłacanie czynszu.
W wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 9 października 2007 r., sygn. akt. IV SA/Gl 1509/2006 (ONSAiWSA 2009/1 poz. 11) wskazano, iż zwrot „zamieszkuje na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej”, użyty w art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o świadczeniach rodzinnych (Dz. U. 2003 r. Nr 228 poz. 2255 ze zm.), należy interpretować jako przebywanie na terenie RP z zamiarem stałego pobytu (art. 25 Kodeksu cywilnego), którego nie wyklucza czasowy pobyt poza granicami RP.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu z dnia 16 grudnia 1983 r., sygn. akt. SA/Wr 672/83 (ONSA 1983/2 poz. 107) mówi, iż faktyczne zajmowanie lokalu (art. 46 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe - Dz. U. 1983 r. Nr 11 poz. 55) musi oznaczać co najmniej, że lokal stanowi miejsce, z którym najemca wiąże swe obecne lub przyszłe interesy, między innymi przechowując w nim swój podstawowy dobytek osobisty. Jednakże fakt taki będzie pozbawiony znaczenia, jeżeli z innych okoliczności sprawy wynika, że lokal trwale nie służy celom mieszkalnym najemcy, lecz jest w istocie wykorzystywany na inne cele.
Z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Katowicach z dnia 1 czerwca 1989 r., sygn. akt. SA/Ka 226/89 (LexPolonica nr 299721) wynika, iż na użyte w art. 51 pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (Dz. U. 1987 r. Nr 30 poz. 165) pojęcie „zamieszkania”, czy „miejsce zamieszkania”, składa się nie tylko zewnętrzny element obiektywny „przebywania”, to jest fizycznego pobytu danej osoby w określonym lokalu lub miejscowości, ale ponadto wewnętrzny element subiektywny „zamiaru stałego pobytu”.
Reasumując, w sporze z gminą, powinna Pani wykazywać, że przesłanką wypowiedzenia umowy najmu jest okoliczność, która w rzeczywistości nie zaistniała, wypowiedzenie to jest niezasadne i nie wywołuje skutków prawnych. W związku z tym pomiędzy stronami nadal istnieje i nadal będzie istniał stosunek prawny, który nie został skutecznie wypowiedziany, a Pani jest i nadal będzie najemcą lokalu mieszkalnego, którego właścicielem jest gmina.
Tylko sąd może dokonać wiążącej wykładni prawa w odniesieniu do Pani sytuacji. Ustalenia sądu odnośnie tego czy wypowiedzenie umowy najmu jest zasadne i wywołuje skutki prawne będzie wiążące zarówno dla Pani jak i dla gminy – właściciela lokalu.
Jak już wspomniałem swoje zarzuty przeciwko twierdzeniu gminy może Pani zgłosić w toku postępowania o eksmisję, jakie może Pani wytoczyć gmina po upływie terminu wypowiedzenia.
Może Pani wcześniej bronić swoich racji składając w sądzie pozew o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego.
Stosownie do art. 189 KCP, powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
W ewentualnym pozwie powinna Pani wskazać, iż ma Pani interes prawny w stwierdzeniu bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu. Gmina z pewnością po upływie terminu wypowiedzenia nałoży na Panią obowiązek zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu i złoży pozew o eksmisję do sądu.
Wiedza co do sytuacji prawnej w jakiej w związku ze złożeniem przez gminę oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu jest Pani niezbędna. Spór jaki w związku z oświadczeniem o wypowiedzeniu umowy najmu powstał pomiędzy stronami umowy najmu może zostać definitywnie rozstrzygnięty wyłącznie poprzez władcze orzeczenie sądu powszechnego. Dopóki orzeczenie takie nie zapadnie sytuacja prawna Pani i zarazem gminy będzie niepewna.
Wartość przedmiotu sporu, w postępowaniu o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieokreślony stanowić będzie wartość czynszu najmu przedmiotowego lokalu za okres 3 miesięcy. Wynika to z art. 23 kodeksu postępowania cywilego, który stanowi, że w sprawach o istnienie, unieważnienie albo rozwiązanie umowy najmu lub dzierżawy, o wydanie albo odebranie przedmiotu najmu lub dzierżawy, wartość przedmiotu sporu stanowi przy umowach zawartych na czas oznaczony - suma czynszu za czas sporny, lecz nie więcej niż za rok; przy umowach zawartych na czas nieoznaczony - suma czynszu za okres trzech miesięcy.
Opłata od pozwu wynosi 5% wartości przedmiotu sporu.
