Otrzymałem wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego, a jako jego podstawę wskazano to, iż jestem właścicielem innego lokalu mieszkalnego. Faktem jest, że odziedziczyłem mieszkanie po babci, ale ja mieszkam w Rzeszowie, a mieszkanie odziedziczone przeze mnie znajduje się w Lublinie. Czy gmina może mi wypowiedzieć umowę najmu wyrzucić mnie z lokalu komunalnego dlatego, że odziedziczyłem mieszkanie?
Konrad
Szanowny Panie,
Fakt uzyskania tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego może być podstawą wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego.
Stosownie do przepisu art. 11 ust. 3 pkt. 2 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, może wypowiedzieć stosunek najmu: z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, o ile lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Stosownie do powyższego przepisu należy stwierdzić, iż aby gmina mogła wypowiedzieć umowę najmu lokalu komunalnego ze względu na posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu muszą być spełnione następujące przesłanki:
- W lokalu komunalnym stawka czynszu nie przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu
- Najemca lokalu komunalnego musi posiadać tytuł prawny do innego lokalu (własność, najem, prawo ograniczone rzeczowe, użyczenie, itp.)
- Ten inny lokal musi się znajdować w tej samej miejscowości
- Najemca lokalu komunalnego może używać tego lokalu
- Ten inny lokal musi spełniać warunki przewidziane dla lokalu zamiennego
Aby gmina mogła wypowiedzieć umowę najmu lokalu komunalnego w/w przesłanki muszą być spełnione łącznie.
W lokalach komunalnych stawka czynszu zazwyczaj nie przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu – warunek 1 jest zatem w Pana przypadku spełniony.
Lokal do którego przysługuje Panu tytuł prawny (własność) położony jest niewątpliwie w innej miejscowości niż zajmowany przez Pana lokal komunalny. Wskazany powyżej warunek 3 wypowiedzenia umowy najmu jest zatem niespełniony.
Gmina tak jak każdy inny właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu tylko i wyłącznie w przypadkach określonych w ustawie o ochronie lokatorów. W Pana wypadku przesłanki wypowiedzenia umowy najmu określone w art. 11 ust. 3 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów nie zostały spełnione i dlatego należy uznać, iż wypowiedzenie jakie Pan otrzymał nie wywołuje skutków prawnych.
W Pana przypadku radziłbym zwrócić się do gminy z pismem wskazującym, iż wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez gminę jest bezskuteczne, a jako argumenty może przytoczyć Pan te podane przeze mnie powyżej.
Jeżeli gmina nadal będzie twierdzić, że skutecznie wypowiedziała Panu umowę najmu to spór pomiędzy Panem i gminą może rozstrzygnąć sąd. Może to nastąpić albo w postępowaniu o eksmisję – jeżeli gmina twierdząc, że skutecznie wypowiedziała Panu umowę najmu i nie ma Pan tytułu prawnego do lokalu złoży pozew o eksmisję lub też w postępowaniu o stwierdzenie bezskuteczności wypowiedzenia – jeżeli Pan złoży pozew o ustalenie (na zasadzie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego).
W okolicznościach przytoczonych przez Pana w pytaniu jestem przekonany, że sąd oddali ewentualne powództwo o eksmisję lub wyda wyrok wskazujący, że wypowiedzenie jest bezskuteczne.
Na marginesie dodam, że fakt posiadania przez najemcę lokalu komunalnego tytułu prawnego do innego lokalu mógłby być ewentualnie podstawą do wytoczenia przez gminę powództwa o rozwiązanie umowy najmu.
Jak bowiem wskazuje przepis art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
Żaden przepis ustawy nie precyzuje co oznacza termin „ważne przyczyny” które mogą być podstawą powództwa o rozwiązanie stosunku najmu. Taką ważną przyczyną będącą podstawą do złożenia pozwu o rozwiązanie stosunku prawnego może być fakt posiadania przez najemcę lokalu komunalnego tytułu prawnego do innego lokalu. Pomoc mieszkaniowa gminy ma bowiem za zadanie zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach, niemogących samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych.
Jako, że „ważne przyczyny” dla których właściciel może wystąpić z pozwem o rozwiązanie umowy najmu nie są definiowane przez przepisy prawa warto zapoznać się z orzecznictwem sądów w tym temacie.
Jak wskazuje wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 września 2001 r., sygn. akt. III CKN 404/2000, pojęcie „ważnych przyczyn” w rozumieniu art. 33 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz. U. z 1998 r. Nr 120 poz. 787) zachowało aktualność na gruncie art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
W wyroku z dnia 11 lipca 2002 r., sygn. akt. IV CKN 1214/2000, Sąd Najwyższy stwierdził, iż ocena „ważnej przyczyny”, jako materialnoprawnej przesłanki rozwiązania najmu i nakazania przez sąd opróżnienia lokalu, wymaga uwzględnienia potrzeb zarówno wynajmującego, jak i najemcy.
W wyroku Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 27 stycznia 2000 r., sygn. akt. II CKN 720/98 wskazano, iż w znaczeniu art. 33 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych - jest okoliczność, że lokal jest wynajmującemu niezbędny dla wykonywania zadań publicznych w sytuacji, gdy najemca dysponuje możliwościami finansowymi, by swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokoić w inny sposób.
Z kolei w wyroku z dnia 24 października 2000 r., sygn. akt. V CKN 132/2000, wskazano, iż możliwość korzystnej sprzedaży nieruchomości przez wynajmującego - z reguły nie stanowi „ważnej przyczyny” w rozumieniu art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 maja 1999 r., sygn. akt. II CKN 362/98 stwierdza, iż „ważna przyczyna” uzasadniająca powództwo wynajmującego o rozwiązanie najmu i nakazanie najemcy opróżnienia lokalu występuje w szczególności wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych niezbędny wynajmującemu, a nie jest niezbędny najemcy.
Orzecznictwo sądowe wskazuje, iż sąd orzekający o żądaniu rozwiązania umowy najmu wykładając pojęcie „ważne przyczyny” musi dokonać oceny - sprzecznych ze swej istoty - interesów najemcy i wynajmującego. Ocena ta prowadzi w rezultacie do przyznania ochrony interesom jednej ze stron, kosztem drugiej strony umowy najmu. Niezbędne jest zatem rozważenie nie tylko sytuacji wynajmującego, żądającego rozwiązania umowy najmu i opróżnienia lokalu, ale także sytuacji najemcy.
Analizując orzecznictwo sądowe, zwłaszcza Sądu Najwyższego można dojść do wniosku, iż w sytuacjach, w których dochodzi do kolizji praw (interesów) właściciela i najemcy, należy przy rozstrzyganiu mieć przede wszystkim na uwadze ochronę praw właścicielskich – tak np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1997 r., sygn. akt II CKN 26/97 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca 1989 r., sygn. akt. III CZP 57/89.
Z powyższych orzeczeń Sądu Najwyższego wynika, że każda sytuacja powinna być indywidualnie oceniania przez sąd rozpatrujący ewentualną sprawę o rozwiązanie umowy najmu.
W Pana przypadku z jednej strony jest interes gminy, która może w ewentualnym postępowaniu powoływać się na to, że lokal komunalny powinien zaspokajać potrzeby mieszkaniowe osób najbiedniejszych, a Pana sytuacja materialna jest dobra, bo jest Pan właścicielem innego mieszkania oraz na to, że zasób mieszkaniowy gminy jest zbyt mały by zaspokoić potrzeby mieszkaniowe wszystkich potrzebujących.
Pan natomiast może powoływać się na to, że Rzeszów stanowi Pana centrum życiowe i ewentualna przeprowadzka do innego miasta jest niemożliwa. Można ewentualnie też wskazywać, iż lokal w Lublinie (o ile tak w rzeczywistości jest) nie może być przez Pana używany (np. ze względu na stan techniczny, zamieszkiwanie w nim innych osób, zbyt mała powierzchnia biorąc pod uwagę ilość członków Pana rodziny). Ewentualne argumenty przeciwko pozwowi gminy powinny być uzależnione od stanu faktycznego.
Na „pocieszenie” dodam, że gminy rzadko korzystają z uprawnień przewidzianych w art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. Osobiście wydaje mi się, że wielu urzędników gminnych nie zna w ogóle tego przepisu, bo znam sytuacje, w których jestem przekonany, że sąd rozwiązałby umowę najmu. Wiem jednak, iż są gminy, w których istnieją specjalne komórki, które ustalają czy najemca lokalu komunalnego nie posiada przypadkiem jakiegoś lokalu/domu, do którego mógłby się przenieść i składają w sądzie pozwy o rozwiązanie umowy najmu z ważnych przyczyn.
Stan prawny na dzień 22.09.2013 r.
