Wstąpienie w stosunek najmu po prababci. Tytuł prawny do lokalu po opuszczeniu go przez najemcę



Mam pytanie. Mój tata uzyskał w 1994 r. orzeczenie sądu odnośnie tego, że jest najemcą mieszkania po mojej prababci a swojej babci. Babcia zmarła w kwietniu 1993 r.

Mój ojciec rozwiązał umowę najmu, wyprowadził się z mieszkania, a ja w nim zostałam. Właściciel wezwał mnie do opuszczenia lokalu mówiąc mi, że mieszkam bezprawnie, bo nie mam umowy. Czy faktycznie właściciel może mnie wyrzucić. Czy nie nabyłam najmu po moim ojcu? Mieszkam w lokalu od urodzenia czyli od 1988 r.

 

Marta

 

 


 

 

Szanowna Pani!

 

Rozwiązanie umowy przez najemcę i wyprowadzenie się z lokalu nie powoduje, że osoby pozostające w lokalu nabywają automatycznie prawo najmu. 

Jeżeli rodzic jest najemcą i rozwiązuje on umowę najmu to jego dziecko pozostające w lokalu nie staje się najemcą. Traci ono tytuł prawny do lokalu, uprawnienie do zamieszkiwania w lokalu pochodzące z prawa najmu przysługującego rodzicowi.

 

Jednak w Pani sytuacji sytuacja jest inna. Pani posiada tytuł prawny do lokalu – jest Pani najemcą lokalu, a prawo najmu nabyła Pani, podobnie jak Pani ojciec, w chwili śmierci prababci (babci ojca). Od 1993 r. razem z ojcem była Pani współnajemcą lokalu. Od chwili rozwiązania umowy najmu przez ojca jest Pani jedynym najemcą lokalu.

 

Do powstania Pani tytułu prawnego do lokalu zastosowanie będą miały przepisy obowiązujące w chwili śmierci prababci czyli w kwietniu1993 r. 

 

Art. 691 Kodeksu cywilnego (w brzmieniu z dnia 7 kwietnia 1993 r.) wskazywał: W razie śmierci najemcy mieszkania osoby bliskie najemcy, które stale z nim mieszkały aż do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu. Jednakże osoby te mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia; w razie wypowiedzenia najmu przez niektóre z nich najem kończy się względem tych, które wypowiedzenia dokonały. W braku osób bliskich stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. 

 

Natomiast art.  9 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (w brzmieniu z dnia 7 kwietnia 1993 r.) wskazywał, że do osób bliskich najemcy należą jego wstępni, zstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, powinowaci w tej samej linii lub stopniu, osoby przysposobione oraz ich małżonkowie i zstępni, osoby przysposabiające, osoby małoletnie przyjęte na podstawie orzeczenia sądu opiekuńczego na wychowanie oraz osoby pozostające faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim.

 

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że Pani jako prawnuczka wstąpiła z chwilą śmierci prababci w stosunek najmu lokalu. Jest Pani zstępną zmarłej najemczyni - zstępnymi są potomkowie danej osoby fizycznej czyli dzieci, wnuki, prawnuki, itd.

Zamieszkiwała Pani stale z prababcią w chwili jej śmierci. To, że w chwili śmierci prababci była Pani niepełnoletnia nie ma znaczenia w sprawie. Przepis określający krąg osób, które wstępowały w stosunek najmu z chwilą śmierci najemcy (czyli art. 691 KC z chwili śmierci najemcy) nie uzależniały wstąpienia w stosunek najmu przez określone osoby od statusu pełnoletności. Zgodnie z powyższym przepisem w stosunek najmu wstępowały wszystkie osoby bliskie najemcy stale zamieszkujące w lokalu w chwili śmierci najemcy.

 

To,  że Pani ojciec uzyskał wyrok sądu ustalający, że wstąpił on w stosunek najmu po swojej babci nie powoduje, że nie można uznać, że Pani również wstąpiła w stosunku najmu. Jeżeli bowiem po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego pozostaje po nim kilka osób bliskich, które stale z nim mieszkały aż do chwili śmierci, każda z nich wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu, a stwierdzenie tego może nastąpić w odrębnym procesach (tak np wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 stycznia 1979 r., sygn. akt III CRN 271/78, OSNCP z. 9 z 1979 r., poz. 178). 

 

Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, że właściciel lokalu nie ma racji – jest Pani najemcą lokalu. W odpowiedzi na jego wezwanie może Pani wskazać, że posiadając tytuł prawny do lokalu może Pani dalej zamieszkiwać w lokalu.

Jeżeli właściciel nie przyjmie Pani argumentów to będzie Pani mogła je przedstawić przed sądem, w toku postępowania o eksmisję, o ile zostanie Pani pozwana (a tylko tak właściciel w sposób legalny może „pozbyć” się z mieszkania osoby to mieszkanie zajmującą i nieposiadającą tytułu prawnego do lokalu).

 

 

Stan prawny na dzień 14.01.2018 r.


Łukasz  Obrał

Radca prawny (KR-3122). Doświadczony prawnik-praktyk. Od maja 2004 r. zawodowo zajmuje się poradnictwem prawnym. Egzamin radcowski zdał w 2015 r. Dotychczas udzielił wielu porad prawnych, które przyczyniły się do skutecznego rozwiązania trudnych spraw Klientów. Autor wielu artykułów o tematyce prawnej. Znawca prawa rodzinnego, spadkowego, lokalowego, zabezpieczenia społecznego. Nieobce są mu i inne dziedziny prawa. Z Serwisem prawo-porady.pl związany od początku jego istnienia.