Artykuły

Moja mama dostała pismo ze spółdzielni aby poświadczyła nabycie spadku po obojgu rodzicach. Jej ojciec zmarł w 2005 roku a mama w 2008 r. Spadek to mieszkanie spółdzielcze własnościowe.

W mieszkaniu tym mieszkał od zawsze i nadal mieszka brat mamy, jest tam zameldowany wraz ze swoimi dwoma synami.
Wujek mieszkanie zadłużył w spółdzielni na 20000, odcięli mu prąd i gaz. Jest alkoholikiem, zrobił z mieszkania melinę, nie chce współpracować a wręcz utrudnia sprawy spadkowe.
Wiem już, że moja mama musi założyć sprawę o nabycie spadku i o dział spadku.

Chciałabym jednak zapytać czy moja mama odpowiada za długi, których narobił jej brat.

Eliza

Szanowna Pani,

Jak rozumiem zadłużenie w stosunku do spółdzielni powstało po śmierci rodziców Pani mamy, a więc po 2008 r.

W takiej sytuacji to czy mama odpowiada za długi związane z tym mieszkaniem zależy od tego czy rodzicom mamy przysługiwało do tego lokalu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Z Pani pytania wynika, że rodzicom mamy przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Art. 17² ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) wskazuje, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym.

Jeżeli rodzice mamy nie pozostawili testamentów to miało miejsce dziedziczenie ustawowe.
Spadek po ojcu mamy zmarłym w 2005 r. nabyli na podstawie ustawy: jego żona oraz dwoje dzieci (w tym Pani mama), każdy po 1/3 udziału.
Jako, że prawo do mieszkania wchodziło zapewne w skład majątku wspólnego małżeńskiego rodziców Pani mam to w skład spadku po Pani dziadku wszedł udział 1/2 w tym prawie, co wynika z domniemania równości udziałów w majątku wspólnym.
Od chwili śmierci swojego ojca Pani mama stała się współuprawnioną do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – posiadała on udział 1/6 w tym prawie (mama miała 4/6, a brat 1/6).

Spadek po Pani babci nabyły jej dzieci, każdy po 1/2. W skład spadku po Pani babci wszedł jej udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Tym samym Pani mama od chwili śmierci babci jest uprawnioną do prawa spółdzielczego w 1/2 udziału.

Odnośnie opłat za mieszkanie będzie miał zastosowanie przepis art. 4 ust. 1¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Według tego przepisu, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

Natomiast ust. 6 art. 4 ustawy wskazuje, iż za opłaty na rzecz spółdzielni, odpowiadają solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu.
Odpowiedzialność osób, o których mowa w ust. 6, ogranicza się do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu (art. 4 ust. 6¹ ustawy).

Powyższe przepisy oznaczają, że jeżeli mama nabyła w spadku po swoich rodzicach udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, to odpowiada ona za zapłatę opłat na rzecz spółdzielni, solidarnie z bratem, który również jest uprawniony do tego prawa oraz z innymi osobami, jeżeli osoby te stale zamieszkują w lokalu.
Mama odpowiada za opłaty na rzecz spółdzielni od chwili, w której, w wyniku dziedziczenia, nabyła udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Mama odpowiada za opłaty mieszkaniowe jako osoba uprawniona do spółdzielczego prawa do lokalu, a nie dlatego, że z mieszkania korzysta. Odpowiada więc za zobowiązania wobec spółdzielni nawet jeżeli nie korzysta z mieszkania.

Odpowiedzialność za zobowiązania jest solidarna.
Stosownie do art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego solidarność dłużników polega na tym, iż kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych.
Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani (art. 366 § 2 KC).

Solidarność zobowiązania polega zatem na tym, że wierzyciel (np. spółdzielnia) może żądać zapłaty całości zobowiązania od każdej z osoby, która według art. 4 ust. 1¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zobowiązana do ponoszenia opłat na rzecz spółdzielni i jest dłużnikiem solidarnym, a więc zarówno od Pani mamy oraz brata mamy, ewentualnie od jego synów jeżeli w mieszkaniu stale z ojcem zamieszkiwali w czasie, w którym powstała zaległość. Wierzyciel ma więc prawo wyboru zakresu spłaty i dłużnika, który go zaspokoi, co oznacza, iż wierzyciel może żądać spłaty nawet całej kwoty od jednego z dłużników solidarnych (np. tylko od mamy).

Ważnym w Pani sprawie jest art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego stosownie do którego, jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść istniejącego między współdłużnikami stosunku prawnego rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może on żądać zwrotu od współdłużników. Jeżeli z treści tego stosunku nie wynika nic innego, dłużnik, który świadczenie spełnił, może żądać zwrotu w częściach równych.

Jeżeli więc Pani mama spłaci zobowiązanie solidarne wobec spółdzielni, to może ona żądać od swojego brata zwrotu połowy kwoty wpłaconej na rzecz spółdzielni tytułem spłaty zaległości.
Jako, że mieszkanie jest zadłużone Pani mama musi liczyć się z możliwością pozwania jej przez spółdzielnię o zapłatę zaległości. Na razie mama nie została pozwana ze względu na to, że bez postanowień o stwierdzeniu nabycia spadku po rodzicach mamy, spółdzielnia nie jest w stanie określić komu przypadło, w wyniku dziedziczenia, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Ze względu na zadłużenie mama musi się liczyć z możliwością sprzedania mieszkania w drodze licytacji.
Art. 17¹⁰ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje, iż w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat na rzecz spółdzielni, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, przepis art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio. Z żądaniem, o którym mowa w tym przepisie, występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.

Natomiast stosownie do art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Jak wskazuje ust. 2 art. 16 tej ustawy, właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Licytacja mieszkania w trybie powyższych przepisów byłaby dla Pani mamy niekorzystna, choćby ze względu na dodatkowe, wysokie koszty postępowania sądowego i egzekucyjnego, a także to, że mieszkanie może być zbyte, w drodze licytacji, nawet za dwie trzecie jego wartości.

Stan prawny na dzień 23.03.2012 r.