Mam pytanie dotyczące sprzedaży udziału w nieruchomości zakupionej w 2007 r.
W 2007 r. wraz z mężem zakupiliśmy działkę po 1/2 udziału, na której wystawiliśmy budynek.
W 2011 dokonaliśmy sprzedaży części budynku wynoszącą 6488/41000. W związku z budową ponieśliśmy koszty, potwierdzone oczywiście fakturami VAT.
Czy obliczając podatek możemy odliczyć całe koszty czy koszty przypadające w udziale procentowym sprzedanej części budynku?
Iwona
Szanowna Pani,
Odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nabytej w 2007 r. będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym stosownie do przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.). Należy też wskazać, iż do ustalenia obowiązku podatkowego będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące w latach 2007-2008 r. – decydujące znaczenie ma data nabycia zbywanej nieruchomości.
Art. 10 ust. 1 pkt 8a tej ustawy wskazuje, iż źródłami przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.
Z Pani pytania wynika, iż zbycie udziału w nieruchomości nastąpiło po 4 latach od nabycia tej nieruchomości. Dlatego właśnie to zbycie będzie podlegało podatkowi dochodowemu.
Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.
Podstawą obliczenia podatku jest natomiast dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ustawy).
Art. 22 ust. 6c ustawy wskazuje, iż koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy poczynione w czasie ich posiadania.
Z uwagi na powyższe przepisy należy wskazać, że jeżeli poczynili Państwo, w okresie od nabycia nieruchomości do zbycia udziału w tej nieruchomości nakłady zwiększające wartość nieruchomości, to mogą one być uwzględnione, jako koszty uzyskania przychodu, w podstawie obliczenia podatku.
Wybudowanie budynku mieszkalnego na nabytym w 2007 r. gruncie niewątpliwie zwiększyło wartość nieruchomości.
Jako, że zbywacie Państwo udział w nieruchomości to koszty uzyskania przychodu będą stanowiły nakłady na nieruchomość zwiększające jej wartość odpowiednio do udziału jaki Państwo zbywają.
Zarówno wysokość przychodu, jak i wysokość kosztów nabycia winniście Państwo ustalić w wysokości odpowiadającej zbywanemu udziałowi w prawie własności nieruchomości.
Nie możecie Państwo, w odniesieniu do zbycia udziału w nieruchomości jako kosztów uzyskania przychodu uwzględnić całości nakładów na nieruchomość. To miałoby uzasadnienie wyłącznie w przypadku zbycia całej nieruchomości.
W Pani sprawie należy także wziąć pod uwagę okoliczność, iż nieruchomość nabyta w 2007 r. stanowi współwłasność Pani i męża. Art. 6 ust. 1 ustawy wskazuje, iż małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów.
Zatem dochód ze sprzedaży wspólnej nieruchomości przez Państwa (o ile zbyliście Państwo udział w nieruchomości wspólnie) będzie podlegał opodatkowaniu u każdego z Państwa osobno, przyjmując, że udziały Pani i męża w uzyskanym dochodzie wynoszą po 1/2.
Również w przypadku zbycia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego małżeńskiego, przychód ze sprzedaży, jako dochód ze wspólnej własności, opodatkowuje się osobno u każdego z małżonków, przyjmując, że (wobec braku dowodu przeciwnego) ich udziały w tym dochodzie są równe (po 50%). Jeżeli zatem wspólnie zbyliście Państwo udział w nieruchomości wynoszący 6488/41000 to należy, dla celów podatkowych, uznać, że Pani zbyła udział 6488/82000, a mąż także taki sam udział.
W sprawie należy też pamiętać, iż przychód uzyskany ze zbycia udziału w nieruchomości możecie Państwo pomniejszyć nie tylko o koszty uzyskania przychodu ale również o koszty odpłatnego zbycia tego udziału. Kosztami odpłatnego zbycia mogą być m.in. opłaty administracyjne, notarialne, sądowe, skarbowe, reklamowe (np. ogłoszenia w internecie, związane z pośrednictwem (prowizja dla pośrednika) czy koszty wyceny udziału nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego dokonanej na cele zbycia udziału w nieruchomości.
Art. 22 ust. 6e ustawy wskazuje, iż wysokość nakładów na nieruchomość zwiększających jej wartość oraz koszty odpłatnego zbycia nieruchomości, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jako, że zbyliście Państwo udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym to należałoby się zastanowić czy nie możecie Państwo skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej. Ulga ta obowiązuje w stosunku do odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w latach 2007-2008.
Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 126a ustawy, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.
W przypadku gdy współwłaścicielami nieruchomości są współmałżonkowie, zwolnienie ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków (art. 21 ust. 22 w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.).
Wskażę, iż to czy przewidziana przepisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy ulga meldunkowa, obejmuje przychód z odpłatnego zbycia uzyskany przez oboje małżonków, w sytuacji gdy tylko jedno z nich było zameldowane na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy rodziło wiele kontrowersji w doktrynie i orzecznictwie.
Dokonując kwerendy orzecznictwa i interpretacji podatkowych można dojść do wniosku, iż ulga meldunkowa ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków, nawet wówczas, gdy warunek zameldowania spełnia tylko jeden z małżonków. Zwolnienie od podatku przychodów z odpłatnego zbycia ma zatem zastosowanie również do małżonka, który tego warunku nie spełnia.
Takie stanowisko jest potwierdzone przez orzecznictwo sądów administracyjnych. Można wskazać, w szczególności, orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego - np. wyrok z 30 sierpnia 2011 r., sygn. akt. II FSK 503/10, wyrok z 14 października 2010 r., sygn. akt. II FSK 949/09, wyrok z 17 maja 2011 r., sygn. akt. II FSK 102/10, wyrok z 21 kwietnia 2011 r., sygn. akt. II FSK 2139.
Sam fakt zameldowania na pobyt stały w zbywanym budynku nie jest wystarczając okolicznością do skorzystania z ulgi meldunkowej. Dla skorzystania z ulgi meldunkowej podatnik obowiązany jest poinformować urząd skarbowy spełnieniu warunków skorzystania z ulgi (12-miesięczny okres zameldowania na pobyt stały w zbywanej nieruchomości). Oświadczenie to należy złożyć w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości (a więc w Państwa przypadku do końca kwietnia 2012 r.).
Dodam, że ze zwolnienia nie korzysta sprzedaż gruntu pod budynkiem – ulga dotyczy wyłącznie zbycia udziału budynku.
Stan prawny na dzień 19.02.2012 r.
