Mój brat przebywający w USA (stan New Jersey) ma w Polsce mieszkanie własnościowe. Odziedziczył to mieszkanie po ciotce w 1997 r. Chce to mieszkanie sprzedać. Jednak nie może przyjechać do Polski, aby osobiście zająć się sprawą sprzedaży mieszkania.
Czy może mnie upoważnić do sprzedaży tego mieszkania? Gdzie ma załatwiać to upoważnienie i czy w ogóle się da skoro nie może przyjechać do Polski. Czy ma udać się do konsula?
I czy zapłaci podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania?
Maria
Szanowna Pani,
Pani brat może ustanowić Panią swoim pełnomocnikiem do sprzedaży mieszkania. Pełnomocnictwo do zbycia mieszkania powinno być w udzielone w formie aktu notarialnego, a więc w takiej samej formie w jakiej musi być zawarta umowa sprzedaży mieszkania.
Jak wskazuje art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Z kolei stosownie do art. 99 § 1 KC, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
Aby Pani brat ustanowił Panią swoim pełnomocnikiem do sprzedaży mieszkania nie musi on przyjeżdżać do Polski. W celu sporządzenia pełnomocnictwa notarialnego może on skorzystać z usług amerykańskiego notariusza. Pełnomocnictwo notarialne (jak i każdy inny akt notarialny) sporządzone w USA powinno być zaopatrzone w apostille.
Apostille jest rodzajem zaświadczenia, na podstawie którego dokumenty urzędowe (w tym akty notarialne) wydane na terytorium danego państwa będącego stroną międzynarodowej Konwencji znoszącej wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych sporządzonej w dniu 5 października 1961 r. w Hadze (Dz. U. z 2005 r. Nr 112, poz. 938 i 939), są respektowane na terytorium innego państwa będącego stroną tejże konwencji.
Polska przystąpiła do tej konwencji z dniem 14 sierpnia 2005 roku, a Stany Zjednoczone w dniu 15 października 1981 roku.
Poświadczeń apostille w USA dokonują uprawnione urzędy stanowe. Dla stanu New Jersey (jeżeli pełnomocnictwo sporządzi notariusz stanu New Jersey) jest to: Department of the Treasury, New Jersey Division of Revenue, PO Box 452, Trenton, NJ 08625-1001, tel. 609-292-9292.
Pełnomocnictwo sporządzone przez amerykańskiego notariusza zaopatrzone w apostille będzie dopuszczone do obrotu prawnego w Polsce. Jeżeli pełnomocnictwo zostanie sporządzone w języku angielskim będzie trzeba dokonać tłumaczenia przysięgłego tego pełnomocnictwa i klauzuli apostille.
Posiadając pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania będzie Pani mogła sprzedać mieszkanie w imieniu brata.
Jeżeli chodzi o podatek od sprzedaży nieruchomości (podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości) to Pani brat nie będzie musiał płacić podatku.
Jak wynika z Pani pytania brat nabył własność mieszkania w roku 1997 r. Zgodnie zaś z art. 10 ust. 1 pkt. 8 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.
Od końca roku kalendarzowego, w którym brat nabył mieszkanie upłynęło już ponad 5 lat i dlatego brat nie będzie płacił podatku dochodowego w związku ze sprzedażą mieszkania.
Stan prawny na dzień 02.08.2012 r.
