Mój ojciec jest po udarze mózgu. W związku z tym nie widzi i ma problemy z wymową. Ojciec chce sprzedać mieszkanie, ale żaden notariusz nie chce się tego podjąć. Co można zrobić, aby ojciec jednak sprzedał mieszkanie?
Paweł
Szanowny Panie,
Okoliczność, że dana osoba nie widzi i ma problemy z wymową, sama w sobie nie jest przesłanką do odmowy sporządzenia aktu notarialnego przez notariusza.
Art. 87 § 1 pkt. 3 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jednolity: Dz. U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.) wskazuje, iż jeżeli osoba biorąca udział w czynnościach jest niewidoma, głucha, niema lub głuchoniema, notariusz na życzenie takiej osoby powinien przywołać do czynności wskazaną przez nią zaufaną osobę; o powyższym notariusz powinien uprzedzić osoby zainteresowane.
Domyślam się, że notariusze nie chcą się podjąć sporządzenia aktu notarialnego zawierającego umowę zbycia lokalu mieszkalnego ze względu na to, iż istnieją kłopoty z odebraniem od Pana ojca stosownego oświadczenia woli i mają wątpliwości czy Pana ojcu jest dokładnie znana i zrozumiała doniosłość sporządzanej czynności. Bardzo możliwe, że notariusze mają wątpliwości co do tego czy Pana ojciec nie znajduje się w stanie wyłączającym świadome i swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie aktu woli.
Art. 60 Kodeksu cywilnego wskazuje, iż z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).
Natomiast zgodnie z przepisem art. 82 KC, nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych.
Bardzo możliwe, że Pana ojciec nie jest w stanie wyrazić swojej woli zbycia mieszkania w jakikolwiek sposób – notariusz nie może nabrać pewności co do tego, czy Pana ojciec faktycznie chce sprzedać mieszkania. Możliwe też, że notariusze mają zastrzeżenia co do tego, czy Pana ojciec ma pełną świadomość i swobodę w podejmowaniu decyzji i wyrażeniu woli zbycia nieruchomości.
W sytuacjach wskazanych powyżej notariusz może, a nawet powinien odmówić sporządzenia aktu notarialnego. Jak bowiem wskazuje art. 81 Prawa o notariacie, notariusz odmówi dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem. Wedle zaś art. 86 ustawy, notariuszowi nie wolno dokonywać czynności notarialnej, jeżeli poweźmie wątpliwość, czy strona czynności notarialnej ma zdolność do czynności prawnych.
W końcu przepis art. 80 § 2 ustawy wskazuje, iż przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne.
Dodam, iż określenie „czynność notarialna sprzeczna z prawem”, obejmuje również czynność ważną wprawdzie z punktu widzenia prawa, lecz narażającą stronę na niekorzystne dla niej skutki z uwagi na użyty język prawa w sposób budzący wątpliwości co do treści złożonego oświadczenia (tak. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2002 r., sygn. akt. III CKN 694/00, Biul. SN Nr 1/2003, poz. 10). Jeżeli proponowana przez stronę czynność notarialna jest sprzeczna z prawem, notariusz ma nie tylko obowiązek poinformowania o tym, lecz także odmówienia jej dokonania, i to nawet wówczas, gdy poinformowana o tym strona podtrzymuje żądanie spo¬rządzenia aktu notarialnego (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 1997 r., sygn. akt. II CKN 420/97, OSNC Nr 5/1998, poz. 760).
Należy pamiętać, iż zgodnie z przepisem art. 82 Prawa o notariacie, osobę, której odmówiono dokonania czynności notarialnej, należy pouczyć o prawie i trybie zaskarżenia odmowy, a na jej pisemne żądanie doręczyć w terminie tygodnia uzasadnienie odmowy.
Art. 83 § 1 wskazuje, iż na odmowę dokonania czynności notarialnej osoba zainteresowana może wnieść, w terminie tygodnia, zażalenie do sądu okręgowego właściwego ze względu na siedzibę kancelarii notarialnej. Zażalenie wnosi się za pośrednictwem notariusza, który jest obowiązany ustosunkować się do zażalenia w terminie tygodnia i wraz z zażaleniem przedstawić swoje stanowisko sądowi. Sąd rozpoznaje zażalenie na rozprawie, stosując przepisy Kodeksu postępowania cywilnego.
Pana ojciec może zażądać od notariusza sporządzenia pisemnego uzasadnienia odmowy sporządzenia aktu notarialnego. Jeżeli nie będzie zgadzał się z tym uzasadnieniem odmowy może on złożyć w sądzie zażalenie. Sąd przeprowadzi rozprawę, na której ustali czy notariusz odmawiając sporządzenia aktu notarialnego miał rację czy nie. To postępowanie może wiązać się z koniecznością powołania biegłego do oceny zdolności Pana ojca do pojmowania otaczającej go rzeczywistości.
Jeżeli Pana ojciec ze względu na swoją niepełnosprawność potrzebuje pomocy do załatwiania swoich spraw, a niepełnosprawność ta nie ma związku z zaburzeniami psychicznymi to może on się ubiegać o ustanowienie dla niego kuratora.
Stosownie do art. 600 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, kuratora dla osoby niepełnosprawnej sąd opiekuńczy ustanawia na wniosek tej osoby, a za zgodą osoby niepełnosprawnej - także na wniosek organizacji społecznej, do której zadań statutowych należy ochrona praw osób niepełnosprawnych, udzielanie pomocy takim osobom lub ochrona praw człowieka.
Podstawą takiego wniosku jest przepis art. 183 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, stosownie do którego, dla osoby niepełnosprawnej ustanawia się kuratora, jeżeli osoba ta potrzebuje pomocy do prowadzenia wszelkich spraw albo spraw określonego rodzaju lub do załatwienia poszczególnej sprawy. Zakres obowiązków i uprawnień kuratora określa sąd opiekuńczy.
Według § 2 art. 183 KRO, kuratelę uchyla się na żądanie osoby niepełnosprawnej, dla której była ustanowiona.
Z treści przepisu art. 183 KRO jednoznacznie zatem, że ustanowienie w tym trybie kurateli ma jedynie na celu niesienie pomocy osobie ułomnej przy załatwianiu dotyczących jej spraw, przy czym nie chodzi tutaj o zastępstwo ustawowe w znaczeniu ustanowienia w osobie kuratora przedstawiciela ustawowego, lecz o ułatwienie osobie ułomnej załatwienia spraw ze względu na powstające z powodu ułomności trudności natury faktycznej. Osoba ułomna nadal zachowuje pełną zdolność do czynności prawnych i może z własnej woli podejmować czynności, jakie uzna za właściwe. Dlatego też ustanowienie kuratora na podstawie art. 183 § 1 KRO następuje wyłącznie na wniosek osoby potrzebującej pomocy. Kurator musi znać zakres swoich obowiązków i legitymujących go uprawnień, wobec czego sąd obowiązany jest określić je w swoim postanowieniu (tak postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 1995 r., sygn. akt. III CRN 22/95, OSNC 1995/9 poz. 134).
Należy pamiętać, iż kurator ustanowiony w trybie art. 183 § KRO nie jest przedstawicielem ustawowym osoby niepełnosprawnej.
Kurator dla osoby niepełnosprawnej może być ustanowiony dla pomocy w konkretnej sprawie (np. dla sprzedaży mieszkania) lub też do pomocy we wszystkich sprawach. Jak wskazano powyżej o zakresie obowiązków i uprawnień kuratora orzeka sąd opiekuńczy.
Jeżeli niepełnosprawność Pana ojca polega na konsekwencjach zdrowotnych, jakie normalnie wiążą się z chorobą psychiczną, niedorozwojem umysłowym albo innego rodzaju zaburzeniami psychicznymi i prowadzą do ograniczenia lub pozbawienia go naturalnej zdolności do podejmowania lub wyrażania woli, to dla jego ewentualnej reprezentacji zastosowanie będą miały przepisy o ubezwłasnowolnieniu.
Jeżeli Pana ojciec, ze względu na doznany udar, pozostaje w takim stanie psychicznym, że nie ma on rozeznania codo podejmowanych przez siebie działań i ich konsekwencji prawnych, to "załatwienie" sprawy sprzedaży mieszkania będzie możliwe po wcześniejszym ubezwłasnowolnieniu ojca i wyrażeniu przez sąd opiekuńczy zgody na sprzedaż nieruchomości.
Jak wskazuje art. 13 § 1 KC, osoba, która ukończyła lat trzynaście, może być ubezwłasnowolniona całkowicie, jeżeli wskutek choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego rodzaju zaburzeń psychicznych, w szczególności pijaństwa lub narkomanii, nie jest w stanie kierować swym postępowaniem.
Według § 2 art. 13 KC, dla ubezwłasnowolnionego całkowicie ustanawia się opiekę, chyba że pozostaje on jeszcze pod władzą rodzicielską.
Stosownie do art. 16 § 1 KC, osoba pełnoletnia może być ubezwłasnowolniona częściowo z powodu choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego rodzaju zaburzeń psychicznych, w szczególności pijaństwa lub narkomanii, jeżeli stan tej osoby nie uzasadnia ubezwłasnowolnienia całkowitego, lecz potrzebna jest pomoc do prowadzenia jej spraw.
Zgodnie z § 2 art. 16 KC, dla osoby ubezwłasnowolnionej częściowo ustanawia się kuratelę.
Jeżeli istnieją przesłanki do ubezwłasnowolnienia całkowitego lub częściowego, a więc stan psychiczny Pana ojca jest taki, że nie jest on w stanie pokierować swoim postępowaniem lub też wymaga on pomocy w prowadzeniu swoich spraw to wówczas ubezwłasnowolnienie Pana ojca, a następnie ustanowienie dla niego opiekuna prawnego lub kuratora będzie jedyną drogą do dokonania w imieniu ojca czynności prawnej – zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.
Jak wskazuje bowiem art. 545 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, wniosek o ubezwłasnowolnienie może zgłosić:
- małżonek osoby, której dotyczy wniosek o ubezwłasnowolnienie
- jej krewni w linii prostej oraz rodzeństwo
- jej przedstawiciel ustawowy
Z wnioskiem o ubezwłasnowolnienie może wystąpić także prokurator.
Zadaniem opiekuna prawnego osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie jest reprezentowanie interesów osoby ubezwłasnowolnionej i zarządzenie jej majątkiem. Opiekun prawny jest przedstawicielem ustawowym ubezwłasnowolnionego całkowicie. Odnośnie tego czy kurator osoby ubezwłasnowolnionej częściowo jest przedstawicielem ustawowym w doktrynie są różne poglądy. Wynika to przede wszystkim z brzmienia art. 181 § 1 KRO zgodnie z którym, kurator osoby ubezwłasnowolnionej częściowo jest powołany do jej reprezentowania i do zarządu jej majątkiem tylko wtedy, gdy sąd opiekuńczy tak postanowi. Przeważa stanowisko, z którym i ja się zgodzę, że kurator osoby ubezwłasnowolnionej częściowo jest przedstawicielem ustawowym tej osoby, niezależnie od tego czy sąd opiekuńczy postanowił, że jest on powołany do reprezentowania i do zarządu majątkiem ubezwłasnowolnionego częściowo. Jednak gdyby miało dojść do ubezwłasnowolnienia częściowego Pana ojca, to w toku postępowania o ustanowienie dla niego kuratora warto złożyć wniosek o to, aby sąd opiekuńczy ustalił, iż kurator ten będzie powołany do reprezentowania Pana ojca.
Zgodnie z art. 176 KRO, jeżeli wzgląd na dobro pozostającego pod opieką nie stoi temu na przeszkodzie, opiekunem ubezwłasnowolnionego całkowicie powinien być ustanowiony przede wszystkim jego małżonek, a w braku tegoż - jego ojciec lub matka. W przypadku braku ojca lub matki opiekun powinien być ustanowiony spośród krewnych lub innych osób bliskich pozostającego pod opieką albo jego rodziców (art. 149 § 1 kro).
Należy też pamiętać, iż art. 148 § 1 KRO wskazuje, iż nie może być ustanowiony opiekunem, kto nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych, jak również ten, kto został pozbawiony praw publicznych albo praw rodzicielskich lub praw opiekuńczych.
Nie może być ustanowiony opiekunem ten, w stosunku do kogo zachodzi prawdopodobieństwo, że nie wywiąże się należycie z obowiązków opiekuna (art. 148 § 2 KRO).
Sąd wybierze opiekunem prawnym tą osobę, która daje większe gwarancje prawidłowego wykonywania obowiązków opiekuna prawnego i kto lepiej zdaniem sądu wywiąże się z tych obowiązków.
Wybierając opiekuna prawnego sąd będzie się kierował dobrem ubezwłasnowolnionego, a nie interesami osób, które zgłoszą swoją kandydaturę na opiekuna.
Zasady dotyczące wyboru opiekuna prawnego osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie mają zastosowanie również do wyboru kuratora osoby ubezwłasnowolnionej częściowo.
Jeżeli w przypadku Pana ojca istnieją przesłanki do jego ubezwłasnowolnienia całkowitego to sprzedaż mieszkania może być dokonana przez opiekuna prawnego. Jak wskazałem powyżej opiekun prawny reprezentuje osobę ubezwłasnowolnioną.
Jednak należy pamiętać, iż opiekun prawny podlega nadzorowi ze strony sądu opiekuńczego. Art. 156 KRO wskazuje, iż opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach, które dotyczą osoby lub majątku małoletniego (przepis ten stosuje się również do opiekuna osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie).
Stosownie do powyższego przepisu na ewentualne zbycie mieszkania opiekun musi uzyskać zgodę sądu opiekuńczego.
Opiekun prawny musi składać do sądu opiekuńczego sprawozdania z wykonywanej opieki. W przypadku zbycia mieszkania opiekun prawny będzie musiał wskazać sądowi co stanie się z środkami uzyskanymi ze sprzedaży mieszkania.
Reasumując – jeżeli Pana ojciec znajduje się w takim stanie, który nie powoduje u niego stanu wyłączającego świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli, a ojciec ma problemy natury li tylko fizycznej (a więc jest on świadomy podejmowanych przez siebie działań i ich konsekwencji) to może po odmowie sporządzenia przez notariusza zażądać od niego sporządzenia uzasadnienia na piśmie i ewentualnie odwołać się do sądu (wniosek może złożyć w formie pisemnej). Można też wnioskować o ustanowienie dla niego kuratora do pomocy, który mógłby mu pomóc w załatwianiu formalności związanych ze sprzedażą nieruchomości.
Jeżeli jednak Pana ojciec znajduje się w takim stanie, że nie jest on w stanie wyrazić swojej woli lub też nie jest w pełni świadomy swoich działań koniecznym będzie ubezwłasnowolnienie Pana ojca, a czynności związanych ze sprzedażą mieszkania będzie mógł dokonać w imieniu ojca opiekun prawny lub kurator, po uprzedniej zgodzie sądu opiekuńczego na dokonanie takiej czynności w imieniu ubezwłasnowolnionego.
Stan prawny na dzień 04.04.2014 r.
