Budowa domu z majątku wspólnego małżeńskiego na działce stanowiącej własność jednego małżonka



Wraz z moją żoną mieszkamy we wspólnie wybudowanym domu. Dom został zbudowany na działce, którą żona otrzymała w darowiźnie od swoich rodziców. W księgach wieczystych wpisana jest tylko żona.

Z żoną ostatnio nie układa nam się najlepiej. Żona powiedziała mi, że może sprzedać dom, bez mojej wiedzy, bo dom „jest jej”.

Czy moja żona może sprzedać dom bez mojej zgody? Nie mamy rozdzielności majątkowej. Dom jest wspólny, bo budowaliśmy go razem, a darowizna działki miała miejsce w trakcie małżeństwa. Jak mogę dopisać się do księgi wieczystej, by być w niej uwidocznionym jako współwłaściciel?

 

Bogusław

 

 


 

 

Szanowny Panie,

 

Z Pana pytania wynika, że nieruchomość zabudowana domem mieszkalnym stanowi składnik majątku osobistego Pana żony. Wynika to z tego, iż nieruchomość na której zbudowano dom nabyła Pana żona w drodze darowizny od swoich rodziców.
Stosownie do art. 33 pkt. 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

 

Z Pana pytanie nie wynika, aby wolą rodziców żony dokonujących darowizny na jej rzecz było to, aby nieruchomość weszła w skład majątku wspólnego małżeńskiego. Dlatego właśnie nieruchomość ta stanowi składnik majątku osobistego Pana żony.

 

W prawie cywilnym obowiązuje zasada superficies solo cedit. Zgodnie z tą zasadą to co trwale związane z gruntem przypada właścicielowi gruntu. Tak więc dom niezależnie od tego z jakich środków i przez kogo został wybudowany, należy tak jak cała nieruchomość (grunt) do Pana żony – zawsze stanowiła ona i nadal stanowi majątek osobisty żony.
To, że dom na nieruchomości należącej do żony został zbudowany w czasie trwania małżeństwa (i w czasie trwania wspólności ustawowej małżeńskiej ponieważ nie macie Państwo rozdzielności majątkowej małżeńskiej) nie powoduje, że nieruchomość ta weszła w skład majątku wspólnego małżeńskiego.
Nie może być takiej sytuacji, że własność gruntu wchodzi w skład majątku wspólnego małżeńskiego, a własność domu wchodzi do majątku wspólnego małżeńskiego.

 

Pana żona może swobodnie dysponować swoim majątkiem osobistym, w szczególności nie jest wymagana Pana zgoda, jako męża, na rozporządzenie przez żonę jej nieruchomością. Jako jedyny właściciel nieruchomości Pana żona może ją zbyć czy obciążyć bez Pana zgody.

 

Pana jedyne uprawnienie w stosunku do domu to uprawnienie do zamieszkiwania w nim. Stosownie bowiem do art. 281 KRO, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego.
Jeżeli Pana żona sprzeda dom to wówczas straci Pan uprawnienie do zamieszkiwania w nim i to czy nadal będzie Pan mógł w nim mieszkać będzie uzależnione od zgody nowego właściciela.

 

Jako, że środki na budowę domu nie pochodziły z majątku osobistego Pana żony, ale z majątku wspólnego małżeńskiego (dom zbudowano w czasie trwania małżeństwa i wspólności małżeńskiej majątkowej ze wspólnych środków) to może Pan żądać zwrotu nakładów i wydatków jakie zostały poczynione z majątku wspólnego małżeńskiego na majątek osobisty Pana żony. Może Pan żądać od żony zapłaty części wartości nakładów poczynionych z majątku wspólnego małżeńskiego na nieruchomość wchodzącą w skład majątku osobistego żony, w wysokości odpowiadającej wielkości Pana udziału w majątku wspólnym.

 

Tu należy wskazać, iż przepis art. 43 § 1 KRO wprowadza domniemanie prawne, zgodnie z którym oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Jednakże z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, ażeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku. Spadkobiercy małżonka mogą wystąpić z takim żądaniem tylko w wypadku, gdy spadkodawca wytoczył powództwo o unieważnienie małżeństwa albo o rozwód lub wystąpił o orzeczenie separacji (art. 43 § 2 KRO).
Stosownie do przepisu art. § 3 art. 43 KRO, przy ocenie, w jakim stopniu każdy z małżonków przyczynił się do powstania majątku wspólnego, uwzględnia się także nakład osobistej pracy przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym.

 

Możliwość żądania zwrotu nakładów z majątku wspólnego małżeńskiego na majątek osobisty małżonka wynika z art. 45 § 1 KRO, stosownie do którego, każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.
Jak wskazuje § 2 art. 45 KRO, zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny.

Stosownie do art. 316 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, przy dokonywaniu rozliczeń między małżonkami wartość wydatków i nakładów ustala się na podstawie stanu z chwili ich poczynienia i cen rynkowych z chwili orzekania w tym przedmiocie, a więc z chwili wydania orzeczenia o podziale majątku (o zwrocie części nakładów).

 

W chwili obecnej może Pan żądać wyłącznie zwrotu nakładów stosownie do przepisu art. 45 KRO. Jak wskazano powyższej zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny.

 

Jeżeli wystąpi Pan obecnie z żądaniem zwrotu nakładów będzie Pan mógł złożyć wniosek o zabezpieczenie Pana roszczenia poprzez wpisanie do księgi wieczystej ostrzeżenia o Pana roszczeniu. Takie ostrzeżenie w księdze wieczystej z pewnością uniemożliwi sprzedaż nieruchomości przez żonę, ponieważ nabywca wiedząc o Pana roszczeniu nabywając nieruchomość naraża się na ustalenie bezskuteczności umowy sprzedaży nieruchomości względem Pana jako wierzyciela żony.

 

Stosownie do art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.
Według art. § 2 art. 527 Kodeksu cywilnego, czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.
W przypadku gdyby żona przeniosła własność nieruchomości na rzecz innej osoby, a wzmianka o Pana roszczeniu uwidoczniona byłaby w księdze wieczystej to nabywca nie mógłby twierdzić, że nie wiedział o istnieniu Pana roszczenia i o tym, że żona działała z pokrzywdzeniem Pana jako wierzyciela.

 

Aby był Pan wpisany do księgi wieczystej jako współwłaściciel nieruchomości musiałby się Pan tym współwłaścicielem stać. W chwili obecnej, dopóki łączy Państwa wspólność ustawowa małżeńska nie jest to możliwe. Istnieje szansa, że mógłby się Pan stać współwłaścicielem nieruchomości po ustanowieniu ustroju rozdzielności małżeńskiej majątkowej w Pana małżeństwie i dokonywaniu podziału majątku wspólnego małżeńskiego. W tym zakresie mógłby Pan skorzystać z przepisu art. 231 § 1 KC, zgodnie z którym samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

 

Możliwość przeniesienia własności udziału w nieruchomości stanowiącej składnik majątku osobistego jednego z małżonków na rzecz drugiego, w sytuacji kiedy małżonkowie wspólnie dokonali budowy na tej nieruchomości domu, jest dopuszczalna przez orzecznictwo sądowe.

 

Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 11 marca 1985 r., sygn. akt. III CZP 7/85 (OSNCP 1985/11 poz. 170) wskazuje, iż małżonek, który wspólnie ze swym współmałżonkiem dokonał budowy na gruncie stanowiącym majątek odrębny tego współmałżonka, może w postępowaniu o podział majątku dorobkowego - na podstawie art. 231 KC żądać przeniesienia własności udziału w tej nieruchomości na swoją rzecz.

 

Również w uchwale pełnego składu Izby Cywilnej z dnia 15 grudnia 1969 r. sygn. akt. III CZP 12/69 (OSNCP 1970/3 poz. 39), stanowiącej wytyczne wymiaru sprawiedliwości i praktyki sądowej w sprawach o dział spadku obejmującego gospodarstwo rolne Sąd Najwyższy dopuścił co do zasady możliwość orzekania w postępowaniu o dział spadku o roszczeniach z art. 231 § 1 KC.
Sąd Najwyższy stwierdził w tej uchwale, że jeżeli nakłady poczynione na spadek, o których sąd rozstrzyga w postępowaniu działowym (art. 686 KPC), polegają na wzniesieniu przez spadkobiercę budynku o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki, to spadkobiercy temu może przysługiwać w stosunku do pozostałych spadkobierców roszczenie przewidziane w art. 231 § 1 KC. Roszczenie takie podlega - jako roszczenie z tytułu nakładów - ogólnej dyspozycji art. 618 § 2 w związku z art. 688 KPC. Wyrażona w powołanych wyżej wytycznych zasada ma zastosowanie w postępowaniu o podział majątku dorobkowego, jako że w postępowaniu tym stosuje się odpowiednio przepisy o dziale spadku (art. 46 KRO i art. 567 § 3 KPC).

 

W uzasadnieniu Uchwały Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 18 stycznia 1982 r. sygn. akt. III CZP 54/81możemy przeczytać: „...jeżeli jednak wzniesienie budynków nastąpiło ze środków uzasadniających zaliczenie ich do majątku wspólnego obojga małżonków, to z punktu widzenia art. 45 KRO budynek ten należy traktować jako nakład z majątku wspólnego stron na nieruchomość stanowiącą odrębny majątek powódki. Według ogólnej reguły art. 32 KRO nakłady z majątku wspólnego dokonane na cudzą rzecz stanowią składnik majątku wspólnego niezależnie od tego, czy ta cudza rzecz jest własnością osoby trzeciej, czy też własnością jednego z małżonków jako przedmiot jego odrębnego majątku.
W razie ustania ustroju ustawowego, co ma miejsce w szczególności w wypadku orzeczenia rozwodu małżonków, wspomniany nakład, tak jak wszelkie inne składniki majątku wspólnego, wlicza się do masy majątkowej objętej podziałem. Swoistość nakładu w postaci wzniesienia budynku ze środków należących do majątku wspólnego na nieruchomości, która nie wchodzi w skład tego majątku, polega jednak na tym, że do majątku wspólnego, a tym samym do majątku objętego podziałem, nie wchodzi budynek jako odrębny przedmiot majątkowy, lecz wierzytelność pieniężna stanowiąca równowartość dokonanego w tej postaci nakładu.
W wypadku gdy taki nakład z majątku wspólnego został dokonany na nieruchomość stanowiącą odrębną własność jednego z małżonków, rozliczenie z tego nakładu jako składnika majątku wspólnego w postępowaniu o podział tego majątku może nastąpić - stosownie do okoliczności - bądź przez zasądzenie na rzecz drugiego małżonka kwoty odpowiadającej części wartości nakładu stosownie do przysługującego mu udziału w majątku wspólnym, bądź też przez przyznanie mu innych przedmiotów z majątku wspólnego odpowiadających wartościowo tej kwocie. Nie jest również wyłączona możliwość rozstrzygnięcia w postępowaniu o podział majątku wspólnego ewentualnego wniosku tego drugiego małżonka o wykup części nieruchomości zajętej pod budynek wzniesiony kosztem majątku wspólnego, odpowiadającej jego udziałowi w majątku wspólnym, jeżeli nie przeciwstawiają się temu zasady współżycia społecznego, spełniające szczególnie doniosłą rolę w prawie rodzinnym jako jeden z czynników ochrony rodziny, również rodziny uszczuplonej w wyniku orzeczonego rozwodu
”.

 

Uwzględniając orzecznictwo sądowe, należy przyjąć, że w postępowaniu o podział majątku dorobkowego mogą być rozważane następujące żądania Pana jako małżonka, który wspólnie z żoną dokonał budowy na gruncie stanowiącym majątek odrębny żony:

  1. żądanie zasądzenia na Pana rzecz stosownej kwoty pieniężnej, odpowiadającej części wartości nakładu stosownie do przysługującego Panu udziału w majątku wspólnym
  2. żądanie przyznania Panu innych przedmiotów odpowiadających wartościowo tej kwocie
  3. żądanie przeniesienia własności udziału w nieruchomości żony na Pana rzecz

Dwa pierwsze żądania (1 i 2) znajdą podstawę prawną w przepisie art. 45 KRO, natomiast żądanie trzecie (3) właśnie w przepisie art. 231 § 1 KC.
Stosownie do orzecznictwa sądowego, wybór żądania będzie podyktowany okolicznościami konkretnej sprawy. Okoliczności Pana konkretnej sprawy będą też przesądzały o treści rozstrzygnięcia.

 

Powyższe żądania może Pan zgłosić w czasie postępowania o podział majątku wspólnego małżeńskiego. Aby możliwy był podział zostać zniesiona wspólność ustawowa małżeńska – na skutek orzeczenia rozwodu, na skutek orzeczenia separacji, na skutek sądowego orzeczenia o rozdzielności majątkowej, na skutek umowy małżeńskiej majątkowej.

 

W Pana sprawie nie jest możliwe żądanie przeniesienia własności nieruchomości na rzecz obojga małżonków jako Państwa wspólności majątkowej małżeńskiej. Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 24 lutego 1989 r., sygn. akt. I CR 105/89 (OSP 1990/10 poz. 360) wskazuje, iż w czasie trwania wspólności ustawowej małżonek, który wspólnie ze swym małżonkiem wzniósł budynek na gruncie, stanowiącym majątek odrębny tego współmałżonka, nie może żądać przeniesienia własności takiego gruntu na rzecz obojga małżonków jako ich wspólności ustawowej.

 

 

Stan prawny na dzień 22.02.2014 r.


Łukasz  Obrał

Doświadczony prawnik-praktyk. Pasjonat prawa. Od maja 2004 r. zawodowo zajmuje się poradnictwem prawnym. Dotychczas udzielił wielu porad prawnych, które przyczyniły się do skutecznego rozwiązania trudnych spraw Klientów. Autor wielu artykułów o tematyce prawnej. Znawca prawa rodzinnego, spadkowego, lokalowego, zabezpieczenia społecznego. Nie obce są mu i inne dziedziny prawa. Z Serwisem prawo-porady.pl związany od początku jego istnienia.