Artykuły

Na działce stoją 2 budynki mieszkalne. W jednym mieszkają rodzice z bratem i ze mną, drugi dom jest w stanie do remontu.

W roku 1981 brat się żeni rodzice meldują go w drugim budynku na piętrze. Biorą kredyt i dom ten remontują. W 1984 r. ja wychodzę za mąż i rodzice meldują mnie w tym samym budynku na parterze.
W 1985 r. mój ojciec umiera. Matka przejmuje wszystko w spadku czyli gospodarstwo rolne o pow.1ha i zabudowania czyli te domy (które znajdują się w innym miejscu i maja inny nr księgi wieczystej niż gospodarstwo). Od tej pory właścicielką działki zabudowanej dwoma budynkami jest wyłącznie nasza matka. Brat i ja płacimy naszej matce czynsz. Matka opłaca podatki.
Brat staje sie uciążliwy i wredny w stosunku do matki a także i do mnie. Płaci czynsz kiedy chce. Matka daje mu pozwolenie na budowę domu i ustala z nim ustnie, że brat potem opuści mieszkanie i przeprowadzi sie do tego swojego wybudowanego nowego domu. Jest coraz gorzej, matka podupada na zdrowiu - ja rezygnuję z pracy ażeby sie nią opiekować. Matka przepisuje na mnie działki w zamian za rentę, a zostawia sobie działkę z domami i łąkę.
Potem spisuje testament w którym brata wydziedzicza podając powody.
W roku 2002 mama sporządza akt notarialny darowizny na mnie gdzie daruje mi ta działkę z domami i łąkę.
Dom jest przez brata wybudowany, ale brat się nie przeprowadza. Informuję go, że jestem właścicielem i proszę go o opuszczenie mieszkania na piętrze. Brat całkowicie przestaje płacić czynsz za mieszkanie. Bez zgody mojej i matki adaptuje sobie poddasze, wymienia okna. Chcąc szybciej się go pozbyć odłączyłam wodę – zrobił sobie przyłącz sam. Nie podłączyłam domu do wiejskiej kanalizacji - zrobił to sam. Ponadto brat postawił ogrodzenie naokoło swojego nowowybudowanego budynku, ale nadal się nie przeprowadza i zdaje się, że nie ma zamiaru tego zrobić, mimo, że dom stoi pusty. Nasza matka zmarła w tym roku.
I tutaj moje pytania:

1. czy brat może starać się o zasiedzenie?
2. czy należy mu się zachowek i od czego (wydziedziczenie jest w testamencie mamy)?
3. czy brat może żądać zwrotu poniesionych nakładów gdybym złożyła wniosek o eksmisję brata z domu?
4. Jakie brat ma atuty jakie ja?

Ewa

Szanowna Pani,

I.    Zasiedzenie

Przesłankami zasiedzenia są: samoistne posiadanie oraz upływ czasu.

Stosownie do art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.
Natomiast zgodnie z § 2 art. 172 KC, po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Jak wynika z powyższych przepisów, aby nastąpiło zasiedzenie nieruchomości należy posiadać nieruchomość przez 20 lub 30 lat, a posiadanie to musi mieć charakter posiadania samoistnego.

Art. 336 KC wskazuje, iż posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Posiadanie samoistne ma zatem miejsce wówczas, kiedy posiadacz włada nieruchomością tak jak właściciel z wyłączeniem innych osób. Posiadacz samoistny jest osobą, która korzysta z rzeczy w taki sposób jakby była jego własnością – musi mieć wewnętrzne przekonanie, że jest właścicielem całości. Również otoczenie musi odbierać taką osobę jak właściciela danej rzeczy.

Z Pani pytania wynika, że Mama pozwoliła Państwu korzystać z domu w zamian za zapłatę czynszu. Z takich okoliczności można wnioskować, że Pani oraz brat byliście najemcami budynku należącego do Mamy, ewentualnie jej dzierżawcami.
Stosownie bowiem do art. 659 § 1 KC, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Natomiast art. 693 § 1 KC wskazuje, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Z Pani pytania wynika, że Mama oddała budynek (lokal w budynku) w najem – z pytania nie wynika, aby osoby korzystające z nieruchomości mogły z niej pobierać pożytki.

Osoba, która w związku z korzystaniem z cudzej własności, ponosi odpłatność nie może być uznana za posiadacza samoistnego. Jest oczywistym, że osoba, która płaci czynsz w związku z korzystaniem z cudzej rzeczy nie włada rzeczą jak właściciel. Opłacanie czynszu wskazuje, że osoba taka jest posiadaczem zależnym, a takie posiadanie nie prowadzi do zasiedzenia.

Ważnym w sprawie jest, że art. 339 KC mówi, iż domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.
W toku ewentualnego postępowania o zasiedzenie będzie Pani musiała zatem obalić w/w domniemanie posiadania samoistnego. Jeżeli posiada Pani dowody na opłacanie przez brata czynszu na rzecz właściciela (dowody wpłat, zeznania świadków, pisemne umowy, itp.) to bez problemu wykaże Pani, że brat nie był posiadaczem samoistnym nieruchomości co doprowadzi do oddalenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia.

Powyższe dotyczy ewentualnego zasiedzenia mieszkania zajętego na piętrze domu przez brata.
Z Pani pytania wynika, że brat był najemcą tego lokalu. Mama oddała mu do korzystania również część nieruchomości (grunt), na którym brat wybudował dom. Następnie bezumownie zajął poddasze, które adaptował dla celów mieszkalnych.
W przypadku tych części nieruchomości jeżeli brat złoży wniosek o ich zasiedzenie to będzie musiał wykazać, że w stosunku do tych części nieruchomości zachowywał się jak właściciel.
Pani natomiast będzie musiała wykazywać, że w przypadku tych części nieruchomości nie można mówić o tym, że brat był posiadaczem samoistnym – zeznania świadków, dowody opłacania podatków, inne dokumenty potwierdzające to, że brat miał świadomość tego, że nie jest właścicielem tych części nieruchomości i nie korzystał z niej jak właściciel.

Nawet jeżeli bratu udałoby się wykazać, że był samoistnym posiadaczem nieruchomości musiałaby on wykazać, że tym posiadaczem samoistnym jest od co najmniej 30 lat (a więc od co najmniej 1983 r.), a to jak wynika z Pani pytania będzie niemożliwe (choćby ze względu na to, że do 1985 r. współwłaścicielami gospodarstwa byli Państwa rodzice).

II.    Zachowek

Jeżeli Pani Mama pozostawiła testament, w którym wydziedziczyła Pani brata, a wydziedziczenie to jest skuteczne, to brat nie będzie mógł ubiegać się o zachowek.

Art. 1008 KC wskazuje, iż spadkodawca może w testamencie pozbawić zstępnych, małżonka i rodziców zachowku (wydziedziczenie), jeżeli uprawniony do zachowku:

1. wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego
2. dopuścił się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci
3. uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych

Przyczyna wydziedziczenia uprawnionego do zachowku powinna wynikać z treści testamentu (art. 1009 KC).

Wydziedziczenie nie będzie skuteczne jeżeli:

1. testament, w którym zawarto wydziedziczenie będzie nieważny, a więc w sytuacji, w której testament:
   • został sporządzony przez osobę, która nie miała pełnej zdolności do czynności prawnych (np. przez osobę ubezwłasnowolnioną)
   • nie został sporządzony w formie przewidzianej przez prawo (własnoręczna, notarialna, urzędowa)
   • został sporządzony w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli
   • został sporządzony pod wpływem błędu uzasadniającego przypuszczenie, że gdyby spadkodawca nie działał pod wpływem błędu, nie sporządziłby testamentu tej treści
   • został sporządzony pod wpływem groźby
   • został odwołany przez spadkodawcę
2. wydziedziczenia wynikająca z treści testamentu w rzeczywistości nie istniała
3. spadkodawca przebaczył wydziedziczonemu

Tak więc, jeżeli Pani mama pozostawiła testament, w którym wydziedziczyła swojego syna, to ten syn nie będzie mógł ubiegać się o zachowek, chyba, że wykaże, iż testament Mamy jest nieważny, przyczyna wydziedziczenia nie zaistniała lub Mama przed swoją śmiercią mu wybaczyła.

W kwestii zachowku powinna Pani wiedzieć, iż jeżeli wydziedziczenie zawarte w testamencie Mamy jest skuteczne, a Pani brat ma dzieci, to wówczas te dzieci będą mogły ubiegać się o zachowek.
Art. 1011 KC wskazuje bowiem, iż zstępni wydziedziczonego zstępnego są uprawnieni do zachowku, chociażby przeżył on spadkodawcę.

Jeżeli zachowek byłby należny (wydziedziczenie brata nie było skuteczne lub o zachowek będą się ubiegać zstępni Pani brata, niewydziedziczeni przez Mamę) to trzeba wskazać, iż w pierwszej kolejności za zapłatę zachowku odpowiada spadkobierca (ustawowy lub testamentowy).
Za zapłatę zachowku odpowiadają również osoby, które otrzymały od spadkodawcy darowizny zaliczane do spadku.

Art. 991 § 1 KC wskazuje, iż zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni - dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach - połowa wartości tego udziału (zachowek).
Zgodnie z § 2 art. 991 KC, jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia.

Podstawą obliczenia zachowku należnego uprawnionym stanowi wartość rzeczy pozostawionych przez spadkodawcę w spadku (rzeczy, których spadkodawca był właścicielem w chwili śmierci) oraz wartość darowizn doliczanych do spadku, jakich spadkodawca dokonał za swojego życia.

Wedle art. 993 KC, przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów zwykłych i poleceń, natomiast dolicza się do spadku, stosownie do przepisów poniższych, darowizny oraz zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę.
Stosownie zaś do art. 994 § 1 KC, przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób nie będących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.

Darowizny na Pani rzecz jakich dokonała Mama są darowiznami doliczanymi do spadku, niezależnie od tego kiedy zostały dokonane – są to bowiem darowizny na rzecz osoby uprawnionej do zachowku.
Z Pani pytania wynika, że z pewnością na podstawie umowy darowizny nabyła Pani nieruchomość zabudowaną budynkami mieszkalnymi oraz działkę stanowiącą łąkę.

Jeżeli chodzi o „przepisanie na Panią gruntów rolnych za rentę” to należy wskazać to czy umowa na podstawie, której stała się Pani właścicielką

Jeżeli Pani mama przekazała Pani gospodarstwo rolne na podstawie umowy o przekazanie gospodarstwa rolnego następcy zgodnie z Ustawą z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin (Dz. U. z 1982 r. Nr 40, poz. 268, z późn. zm.) to taka umowa nie będzie doliczana do spadku przy obliczaniu zachowku.
Zgodnie bowiem z orzecznictwem sądów przy ustalaniu wartości spadku dla obliczenia zachowku należnego uprawnionym nie uwzględnia się wartości gospodarstwa rolnego przekazanego następcy.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 lutego 1991 r., sygn. akt. III CZP 4/91 wskazał, że wartości gospodarstwa rolnego przekazanego następcy na podstawie art. 52 ust. 1 ustawy z dnia 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin (Dz. U. z 1977 r. Nr 32, poz. 140) nie uwzględnia się przy ustalaniu zachowku.
Sąd Najwyższy w uzasadnieniu tego orzeczenia wskazał na niejednorodny charakter umowy o przekazaniu gospodarstwa rolnego następcy, zawierającej elementy prawa administracyjnego, ubezpieczeniowego i cywilnego co przemawia przeciwko uznaniu, że z punktu widzenia uprawnień do zachowku umowa taka może być traktowana jako umowa darowizny.
Umowa o przekazanie gospodarstwa rolnego następcy w zamian za świadczenie z ubezpieczenia społecznego wobec zawarcia w niej elementów z różnych dziedzin prawa ma niejednorodny charakter, jednakże ze względu na zakres regulacji oraz cel, jakiemu ma służyć, nie może być ona z punktu widzenia zachowku traktowana tak, jak umowa darowizny w rozumieniu przepisu art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, a tylko takie darowizny doliczane są do spadku przy obliczaniu zachowku po myśli przepisu art. 993 Kodeksu cywilnego (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 lipca 2006 r., sygn. akt. VI ACa 99/2006).

W sytuacji gdyby gospodarstwo rolne zostało przekazane umową darowizny (nie umową o przekazanie na podstawie Ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych) to taka umowa będzie doliczana do spadku przy ustalaniu zachowku.

Art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników wskazuje, iż przez umowę z następcą rolnik będący właścicielem (współwłaścicielem) gospodarstwa rolnego zobowiązuje się przenieść na osobę młodszą od niego co najmniej o 15 lat (następcę) własność (udział we współwłasności) i posiadanie tego gospodarstwa z chwilą nabycia prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej, jeżeli następca do tego czasu będzie pracował w tym gospodarstwie.

Stosownie do w/w ustawy, umowa z następcą, a także umowa w celu wykonania umowy z następcą, jest jednym ze sposobów wyzbycia się przez rolnika gospodarstwa rolnego z zachowaniem uprawnień do nabycia świadczeń z ubezpieczenia społecznego. Ustawa dopuszcza zbycie gospodarstwa rolnego na podstawie każdej z umów przenoszących własność, uzależniając prawo do świadczeń ubezpieczeniowych od osiągnięcia określonego wieku, jeżeli wykazane zostanie, że rolnik wyzbył się własności.

Umowa darowizny zawarta w celu zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej, jak każda inna umowa darowizny, byłaby uwzględniana przy ustalaniu zachowku należnego uprawnionym.

W przypadku gdyby brat (w sytuacji, w której sąd uznałby, że Mama nie wydziedziczyła go skutecznie) lub jego zstępni, mogli ubiegać się o zachowek to należy mieć na względzie przepis art. 995 § 1 KC, który wskazuje, że wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku.
Dla obliczenia ewentualnego zachowku należałoby wziąć nieruchomości przekazane Pani przez Mamę w stanie z chwili darowizny, a więc bez nakładów poczynionych po dokonaniu darowizny.

Na marginesie dodam, że powinna Pani pamiętać, iż stosownie do art. 646 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, osoba, u której znajduje się testament, obowiązana jest złożyć go w sądzie spadku, gdy dowie się o śmierci spadkodawcy.
Natomiast zgodnie z § 2 art. 646 KCP, kto bezzasadnie uchyla się od wykonania powyższego obowiązku, ponosi odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Ponadto sąd spadku może nałożyć na uchylającego się grzywnę.

III.     Nakłady na nieruchomość

Kwestia nakładów na Pani nieruchomość dokonanych przez Pani brata nie jest sprawą prostą i nieskomplikowaną.  Znaczenie w sprawie będzie miało to, że brat część nieruchomości używał za zgodą właściciela (mieszkanie w budynku, tą część na której pozwolono mu wybudować dom), a z części korzysta bezumownie (poddasze). Część nakładów była nakładami koniecznymi, a część ulepszeniami.
Część nakładów brat dokonał na skutek Pani bezprawnych działań (pozbawienie brata dopływu wody jest naruszeniem jego posiadania), części dokonał za zgodą właściciela (budowa domu), a części bez zgody. Te wszystkie okoliczności powodują, że nie da się jednoznacznie stwierdzić, że brat w przypadku wyeksmitowania go z mieszkania skutecznie może się domagać zwrotu nakładów lub jego żądanie będzie niezasadne.

Jeżeli chodzi o nakłady na wynajęte bratu mieszkanie to zastosowanie będzie miał art. 676 KC, który wskazuje, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 KC).

Jako, że z pytania wynika, że brat jest najemcą lokalu to w takiej sytuacji zastosowanie będą miały także przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.  o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego  (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266).

Jak wskazuje art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

Natomiast stosownie do ust. 3 art. 6a ustawy, do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1.  utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia
2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy
3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

• napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu
• wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Jak wskazuje art. 6d ustawy,  najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

Art. 663 KC wskazuje z kolei, że jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Jak wskazuje wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 2 października 2007 r., sygn. akt. VI ACa 651/2007 (LexPolonica nr 1910442), zgłaszany rodzaj nakładów poczynionych przez najemcę w trakcie trwania najmu podlega weryfikacji sądu rozstrzygającego o żądaniu zwrotu ich wartości. Dla ustalenie tego, czy mają one charakter nakładów koniecznych i/bądź ulepszeń, istotny jest ich koszt, rozmiar (zakres) i znaczenie z punktu widzenia przydatności rzeczy do umówionego użytku.

Jak wskazano w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2005 r., sygn. akt. II CK 431/2004 (LexPolonica nr 376982), najemca, który poniósł wydatki na remont, modernizację, ulepszenie wynajmowanego budynku, lokalu itp., może po zakończeniu najmu żądać od właściciela zwrotu tych nakładów.
Art. 677 KC dotyczy zarówno roszczeń najemcy o zwrot nakładów koniecznych, jak i zwrot ulepszeń (wyrok SN z 7 kwietnia 2005 r., II CK 431/2004, LexPolonica nr 376982).

Sąd ma obowiązek dokonać oceny, jaki charakter miały poniesione przez najemcę lokalu nakłady. Nie może zaniechać takiej oceny, argumentując, że strona powodowa nie sprecyzowała zwrotu, jakich nakładów dochodzi i w jakiej wysokości, jeżeli wynika to ze zgromadzonego materiału dowodowego. Ponadto przy ocenie, czy dane nakłady były konieczne, czy też użyteczne należy uwzględnić charakter lokalu, lokalizację oraz budynek, w którym się mieści (por. wyrok SN z 29 czerwca 2005 r., V CK 751/2004, LexPolonica nr 383626, MOP 2005, nr 17, poz. 828).

Jeżeli chodzi zatem o nakłady w wynajmowanym przez brata mieszkaniu w jednym z budynków to można stwierdzić, że generalnie może Pani domagać się przywrócenia stanu poprzedniego albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą na rzecz brata wartości tych nakładów.

W przypadku doprowadzenia wody do mieszkania i kanalizacji brat może skutecznie domagać się zwrotu tych nakładów ze względu na to, że Pani jako wynajmujący powinna zapewnić  sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody.
Jeżeli okna wymagały wymiany (te w mieszkaniu wynajmowanym) to brat również może żądać zwrotu nakładów.
W końcu jeżeli zażąda Pani przywrócenia mieszkania do stanu poprzedniego to sąd może jednak orzec zwrot nakładów ze względu na zasady współżycia społecznego.
Wskażę, że Wartość ulepszeń ustala się według cen rynkowych bez względu na to, czy dokonano ich za zgodą, czy bez zgody wynajmującego.

Dom wybudowany przez brata na nieruchomości, która stanowiła własność Mamy, a obecnie jest Pani własnością, jako część składowa gruntu stanowi również Pani własność.
Należy mieć na względzie, że dom został zbudowany przez brata na działce Mamy za jej zgodą.

W pierwszej kolejności wskażę przepis art. 231 KC, który ze względu na wartość poczynionych nakładów wydaje się adekwatny w sprawie.
§ 1 art. 231 KC wskazuje, iż samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.  
Natomiast wedle art. 231 § 2 KC, właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Jako, że wydaje się oczywistym, iż wartość domu wybudowanego przez brata na działce znacznie przewyższa wartość zajętego na ten cel gruntu, zarówno Pani brat, jak i Pani możecie żądać przeniesienia własności gruntu pod domem na rzecz brata.

Jako, że Pani brat wybudował dom na Pani nieruchomości za zgodą właściciela, o ile ani on, ani Pani nie będziecie chcieli skorzystać z art. 231 KC, będzie mógł żądać od Pani zwrotu nakładów na Pani własność, a więc kosztów jakie poniósł w związku z budową domu.
Jak wskazuje art. 226 § 1 KC, samoistny posiadacz w dobrej wierze (w tym wypadku brat będzie w dobrej wierze – pozwolono mu wybudować dom i korzystać z części gruntu) może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.

Mimo, iż jak się wydaje brat nie był samoistnym posiadaczem nieruchomości (vide cześć odpowiedzi dot. zasiedzenia) przepisy dotyczące samoistnego posiadacza będą miały zastosowanie, ponieważ jak wskazuje art. 230 KC, przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Poddasze zostało przez Pani brata zajęte i zaadaptowane na cele mieszkalne bez zgody właściciela. Brat korzystał z tych pomieszczeń w złej wierze.
W takiej sytuacji może znaleźć zastosowanie przepis art. 226 § 2 KC, wskazujący, iż samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

Wskazać w tym zakresie można wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 28 marca 2001 r., sygn. akt. I ACa 1269/2000 (OSA 2002/2 poz. 13 str. 40) gdzie wskazano, iż jedną z przesłanek powstania i zakresu roszczenia o rozliczenie nakładów jest dobra lub zła wiara posiadacza. Odnosi się to także do posiadacza zależnego, ale oczywiście dobra wiara w przypadku takiego posiadania oznacza nie to samo, co w wypadku posiadania samoistnego. W wypadku bowiem posiadania zależnego, usprawiedliwione przekonanie co do zgodności posiadania ze stanem prawnym musi się odnosić nie do prawa własności, lecz do tego prawa, w zakresie którego posiadacz włada rzeczą.

W sytuacji opisanej w pytaniu nie ulega wątpliwości, że nakład na nieruchomości w postaci adaptacji strychu na pomieszczenia mieszkalne nie stanowił nakładu koniecznego, zatem może Pani żądać ustalenia (w przypadku gdy brat wystąpi z żądaniem zwrotu tych nakładów),  że nie podlega on zwrotowi.

Podobnie jak w przypadku roszczeń najemcy wobec wynajmującego roszczenia posiadacza o zwrot nakładów przedawniają z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Art. 229 § 1 KC wskazuje bowiem, iż roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz. 

IV. Inne zagadnienia

Pani, jako właścicielowi przysługuje żądanie wobec brata zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Może Pani żądać odszkodowania za bezumowne korzystanie przez brata z poddasza. To odszkodowanie może być w wysokości czynszu najmu jaki uzyskałaby Pani na wolnym rynku, gdyby wynajęłaby Pani te pomieszczenia.

Z pytania wynika, że Pani brat jest najemcą lokalu na piętrze jednego z budynków. Aby doprowadzić zatem do eksmisji brata z tego pomieszczenia musi Pani najpierw wypowiedzieć mu umowę najmu.
Działania zmierzające do wymuszenia na bracie opuszczenia tego pomieszczenia takie jak pozbawienie go dopływu wody nie są działaniami właściwymi.
Nawet jeżeli brat korzystałby z pomieszczeń bez tytułu prawnego to jako władający lokalem mieszkalny podlega takiej ochronie jak posiadacz rzeczy.

Wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić wyłącznie w przypadkach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów (np. zaległości czynszowe). Powinna Pani zapoznać się z tą ustawą i stosować się przy wypowiadaniu umowy najmu do jej zapisów. Postępowanie niezgodne z przepisami tej ustawy może spowodować, że nie wypowie Pani bratu skutecznie umowy najmu.

Jako, że z poddasza brat korzysta bez zgody właściciela już teraz może Pani wystąpić z pozwem o eksmisję brata i jego rodziny z tych pomieszczeń. Podstawą powództwa o eksmisję będzie art. 222 § 1 wskazujący, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Ten przepis będzie także podstawą eksmisji Pani brata z pomieszczeń na piętrze budynku po skutecznym wypowiedzeniu mu umowy najmu.

Proszę także pamiętać, że roszczenia o czynsz oraz o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu przedawniają się w terminie trzyletnim, co wynika z art. 118 KC.
Powinna Pani zatem rozważyć wystąpienie do sądu z pozwem o zapłatę zaległego czynszu, a także odszkodowania za bezumowne korzystanie z części budynku.

Stan prawny na dzień 9.03.2012 r.