W akcie notarialnym umowy zbycia nieruchomości jaki podpisałem notariusz wskazał, że przedkładam akt notarialny, w którym małżonkowie ustanowili rozdzielność majątkową. Był to błąd notariusza ponieważ w akcie notarialnym o numerze wskazanym przez notariusza moja żona udzieliła mi pełnomocnictwa.
Ponieważ chodzi o zapłacenie 10% podatku od sprzedaży, chciałbym ten obowiązek podatkowy wziąć na siebie (jesteśmy po rozwodzie który miał miejsce później). Czy mogę zakwestionować akt notarialny zbycia nieruchomości wskazując, iż notariusz błędnie wskazał akt notarialny zawierający pełnomocnictwo, a nie rozdzielność majątkowa o którym pisze notariusz i w związku z tym ja przejąłem obowiązek podatkowy ? Jeżeli tak to jak mogę to zrobić - czy wyjaśnienie złożone do urzędu skarbowego wystarczy?
Jeżeli założymy, iż podczas podpisywania umowy zbycia nieruchomości byłem z moją byłą żoną w rozdzielności majątkowej – to czy urząd skarbowy jest to w stanie sprawdzić skoro nigdzie nie widnieje numer aktu notarialnego?
Jeżeli nie mogę zakwestionować aktu notarialnego to czy jest szansa teraz przeniesienia obowiązku podatkowego z mojej byłej żony na mnie?
Załóżmy że sprzedałem nieruchomość w listopadzie 2007 za 300 tyś zł. W ciągu 14 dni po sprzedaży napisałem oświadczenie do urzędu skarbowego że uzyskaną kwotę ze sprzedaży nieruchomości wydatkuję nie później aniżeli 2 lata od sprzedaży. W 2009 roku w miesiącu lipcu podpisałem z bankiem umowę o kredyt hipoteczny (na podstawie umowy przedwstępnej którą podpisałem bez formy aktu notarialnego) i bank w lipcu 2009 przelał na dewelopera pierwszą transzę w wysokości 300 tyś zł. Następnie, w styczniu 2010 przelał kolejną kwotę 300 tyś zł i podpisałem akt notarialny zakupu nieruchomości z deweloperem.
Czy pierwsza transza 300 tyś zł wydatkowane w lipcu 2009 będzie uznana przez urząd skarbowy jako „wydatkowanie” kwoty 300 tyś zł zgodne z oświadczeniem pomimo iż akt notarialny został podpisany po 2 letnim terminie?
Gdybym chciał sprawdzić jakie zapłaciłem podatki od sprzedaży nieruchomości do urzędu skarbowego w 2007 i 2008 roku czy mogę złożyć pismo w sprawie przekazania mi takich informacji?
Tadeusz
Szanowny Panie,
Okoliczność, że notariusz błędnie wskazał nr aktu notarialnego zawierającego umowę małżeńską majątkową wprowadzającą rozdzielność majątkową w Pana małżeństwie, nie jest podstawą do żądania stwierdzenia nieważności umowy zbycia nieruchomości.
Jeżeli notariusz w akcie notarialnym błędnie określił inny akt notarialny (nr tego aktu) to mamy do czynienia z omyłką. Oczywista omyłka jak wskazuje art. 80 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie może zostać sprostowana przez notariusza protokołem niedokładności (podobnie jak błędy pisarskie, rachunkowe).
Jeżeli pozostawał Pan w chwili zawierania umowy zbycia nieruchomości w ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej i przedłożył Pan umowę małżeńską majątkową, a notariusz błędnie określił nr aktu notarialnego zawierającego tą umowę małżeńską, nie może być mowy o zakwestionowaniu umowy, a więc uznania, że z tego powodu umowa zbycia nieruchomości jest nieważna.
W sytuacji, w której okazałoby się, iż w czasie zawierania umowy sprzedaży nieruchomości pozostawali Państwo w ustroju wspólności ustawowej małżeńskiej (nie było zawartej umowy o rozdzielności), a notariusz w akcie sprzedaży zawarł informację o tym, że przedłożył Pan umowę o rozdzielności, to umowa sprzedaży nieruchomości będzie ważna. Posiadał Pan bowiem pełnomocnictwo żony do zbycia nieruchomości, którym upoważniła ona Pana do zbycia w jej imieniu nieruchomości.
Ewentualne roszczenia o błędne sporządzenie aktu notarialnego należałoby kierować w stronę notariusza, który powinien przy sporządzaniu aktu notarialnego zachować staranność i odpowiada za to, aby akt notarialny został sporządzony prawidłowo.
To czy w chwili zbycia wspólnej nieruchomości, niezależnie od tego czy nieruchomość ta stanowiła składnik majątku wspólnego małżeńskiego (jeżeli nie zawarto umowy o rozdzielności majątkowej) czy też w związku z zawarciem umowy małżeńskiej majątkowej stanowiła ona współwłasność w częściach ułamkowych, nie ma znaczenia dla obowiązku podatkowego jaki powstał w związku ze zbyciem nieruchomości. W opisanej w pytaniu sytuacji jest oczywistym, że Pana żona zbyła udział w nieruchomości, której była współwłaścicielem i z tego tytułu podlega, podobnie jak Pan obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku dochodowego od odpłatnego zbycia nieruchomości.
Jako, że nabycie nieruchomości nastąpiło w 2005 r., w przypadku jej zbycia zastosowanie miały przepisy Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r.
Wynika to z przepisu art. 7 Ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2007 r. Nr 217, poz. 1588) zgodnie z którym do dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.
Art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, iż małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów.
Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku (art. 8 ust. 1).
Powyższy przepis oznacza, że każdy ze współwłaścicieli zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego zobowiązany jest do samodzielnego rozliczenia w zeznaniu i zapłaty podatku, od przypadającego na niego w stosunku do wielkości udziału we współwłasności, dochodu (przychodu) z odpłatnego zbycia. Również małżonkowie będący współwłaścicielami podlegają tej zasadzie, niezależnie od tego czy pozostają w ustroju wspólności majątkowej czy też nie.
Przychód ze sprzedaży wspólnej nieruchomości, jako dochód ze wspólnej własności, jest opodatkowany osobno dla każdego z małżonków, nawet jeżeli zbywają oni przedmiot wchodzący w skład ich majątku wspólnego małżeńskiego.
W związku ze zbyciem nieruchomości w dniu 28 lutego 2007 r. powstał obowiązek podatkowy zarówno w stosunku do Pana, jak i do Pana żony. W tym zakresie nie ma znaczenia czy w chwili sprzedaży mieszkania pozostawali Państwo w ustroju wspólności czy rozdzielności majątkowej. Również to, iż działał Pan w imieniu żony jako jej pełnomocnik nie powoduje, że to tylko Pan odpowiada za zapłatę podatku. Pana żona umową sprzedaży z 2007 r. zbyła swój udział w nieruchomości i z tego tytułu odpowiada za zapłatę podatku.
Nie ma możliwości przeniesienia obowiązku podatkowego Pana byłej żony na Pana. Pana żona w związku ze zbyciem udziału w nieruchomości uzyskała przychód i z tego przychodu powinna zapłacić podatek dochodowy.
Nie może Pan wziąć obowiązku podatkowego byłej żony na siebie – odpowiada Pan wyłącznie za zapłatę podatku związanego z odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości jaki przypadał Panu. Z aktu notarialnego wynika, że Pana przychód ze zbycia nieruchomości w 2007 r. wynosił 230.000 zł (nieruchomość stanowiąca współwłasność Pana i żony została sprzedana za kwotę 460.000 zł).
„Samodzielnym” podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych jest każde z małżonków i dla uzyskania zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy, każde z nich powinno spełnić wymogi wskazane w tym przepisie (tak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 czerwca 2005 r., sygn. akt. FSK 2170/2004, LexPolonica nr 401254).
Zasada łącznego opodatkowania dochodów małżonków unormowana w ustawie o podatku dochodowym nie dotyczy dochodów (przychodów) opodatkowanych w sposób zryczałtowany na zasadach określonych w art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Każde z małżonków podlega odrębnemu opodatkowaniu od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, jak również każdy odrębnie pozostaje zobligowany do rozliczenia się ze złożonego oświadczenia o wydatkowaniu w ciągu 2 lat, licząc od dnia sprzedaży, przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e ustawy. Wydatkowane przez małżonków na cele mieszkaniowe kwoty podlegają, w myśl art. 43 § l Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego rozgraniczeniu na dwie równe części.
Jeżeli Pana żona chciała uniknąć podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości to powinna w terminie 14 dni od chwili zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (którą zawarł Pan, ale również w imieniu żony) złożyć do urzędu skarbowego oświadczenie, że uzyskaną kwotę ze sprzedaży nieruchomości wydatkuję nie później aniżeli 2 lata od sprzedaży.
W sytuacji, w której wspólna nieruchomość zostałaby zbyta w czasie trwania wspólności ustawowej małżeńskiej (a więc przed zawarciem umowy małżeńskiej majątkowej o rozdzielności) to wówczas mógłby Pan ponosić odpowiedzialność całym swoim majątkiem za zaległości podatkowe swojej byłej żony. Jak wskazuje bowiem art. 110 § 1 Ordynacji podatkowej, rozwiedziony małżonek podatnika odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z byłym małżonkiem za zaległości podatkowe z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych w czasie trwania wspólności majątkowej, jednakże tylko do wysokości wartości przypadającego mu udziału w majątku wspólnym.
Odpowiedzialność za zaległości podatkowa nie jest równoznaczne z przejęciem obowiązku podatkowego żony – tego nie można przejąć. Pana była żona będzie zawsze osobiście odpowiadać za swoje zobowiązania podatkowe. Przepis art. 110 § 1 Ordynacji podatkowej określa odpowiedzialność byłego małżonka za zaległości podatkowe i dotyczy tylko zobowiązań podatkowych powstałych w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej. Przepis ten nie ma zastosowania do zobowiązań podatkowych powstałych w czasie kiedy małżonkowie byli w rozdzielności majątkowej (a więc wszystko wskazuje na to, że również w sytuacji wskazanej w Pana pytaniu).
W przypadku opisanym w pytaniu urząd skarbowy zainteresowany jest tym, że Pan i była żona – współwłaściciele nieruchomości, zbyli ją odpłatnie na podstawie umowy sprzedaży. Ta okoliczność rodziła po stronie Pana i byłej żony obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego.
Pana była żona nie podlegałaby podatkowi dochodowemu jeżeli w chwili odpłatnego zbycia nieruchomości nie byłaby właścicielką (współwłaścicielką nieruchomości). Do takiej sytuacji mogłoby dojść gdyby np. żona darowała Panu swój udział w nieruchomości (ale wówczas musiałby Pan zapłacić podatek od nieruchomości), albo np. własność nieruchomości przypadła Panu w wyniku podziału majątku wspólnego małżeńskiego.
Art. 21 ust. 1 pkt. 32a ustawy o podatku dochodowym wskazywał, iż wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego
- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
Biorąc pod uwagę interpretacje podatkowe (np. Interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w dniu 13 lutego 2009 r. sygn. akt. IBPBII/2/415-89/08/HS) stwierdzić należy, że momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie rzeczy lub praw określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest data faktycznego wydatkowania przychodu, np. data dokonania wpłat do spółdzielni mieszkaniowej, data dokonania przedpłaty na poczet ceny określonej w umowie przedwstępnej i umowie sprzedaży, pod warunkiem sfinalizowania oraz właściwego udokumentowania zawartej transakcji. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym, wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie. Do zwolnienia przychodu na podstawie omawianego przepisu nie jest więc niezbędne nabycie w okresie dwóch lat nieruchomości, lecz wydatkowanie przychodu na ten cel.
Można zatem stwierdzić, iż w kwestii wydatkowania środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości ważną jest chwila faktycznego wydatkowania tych środków, a nie np. data zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Jednak w Pana pytaniu pojawia się problem, ponieważ kwota 300.000 zł wydatkowana niewątpliwie na cele mieszkaniowe w lipcu 2009 r. pochodziła z kredytu hipotecznego udzielonego przez bank.
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 30 marca 2010 r. nr IPPB1/415-106/10-2/ES stwierdził: „W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
Natomiast organ podatkowy weryfikujący możliwość skorzystania ze zwolnienia uprawniony jest żądać od podatników przedłożenia dodatkowych dokumentów z których będzie wynikało kiedy i przez kogo wydatki zostały poniesione, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego faktycznie przeznaczone zostały na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, umowy przedwstępne, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić”.
Podatnik, który chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej powinien przedłożyć urzędowi skarbowemu dokumenty potwierdzające, że środki pochodzące ze zbycia nieruchomości zostały wydatkowane w terminie 2 lat od daty zbycia na cele mieszkaniowe. Jeżeli pieniądze na zakup nieruchomości pochodziły z kredytu hipotecznego to jest oczywistym, że nie mogły one pochodzić ze zbycia lokalu mieszkalnego.
Podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu zwolnienia podatkowego jest wyłącznie przeznaczenie przychodów (lub ich części) uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na cele i w terminach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy (tak pismo Ministerstwa Finansów - Podsekretarza Stanu z dnia 10 stycznia 2002 r., znak: PB2/MK-033-02-4/02).
Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, iż w przypadku wskazanym w Pana pytaniu, mimo iż kwota 300.000 zł była wydatkowana na cele mieszkaniowe jeszcze przed upływem 2 lat od daty zbycia nieruchomości, to jako, że środki na zakup pochodziły z zaciągniętego kredytu, to nie można mówić o spełnieniu warunków do skorzystania z ulgi podatkowej (wydatkowanie środków pochodzących z odpłatnego zbycia nieruchomości na zakup innej nieruchomości).
Natomiast jeżeli w ciągu 2 lat od chwili zbycia nieruchomości spłacał Pan kredyt hipoteczny, również zaciągnięty przed zbyciem nieruchomości, to te kwoty mogą być uwzględnione w kwestii ulgi mieszkaniowej.
Art. 21 ust. 1 32e ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r. wskazywał, iż wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Jeżeli wystąpi Pan z wnioskiem do urzędu skarbowego urząd ten powinien Panu wydać zaświadczenie wskazujące w jakiej wysokości, i z jakiego tytułu zapłacił Pan podatki w określonym czasie.
Stan prawny na dzień 22.09.2012 r.
