Brat A na podstawie testamentu po matce postanowieniem sądu otrzymał 50% nieruchomości. Po śmierci ojca brat B postanowieniem sądu uzyskał drugą połowę nieruchomości. Tylko, że brat B na długo jeszcze przed postanowieniem sądu zmienił zamki w drzwiach domu, przekazał dom i działką pod opiekę sąsiadów, sam korzysta okresowo i udostępnia dom swoim gościom. Nie można z nim w ogóle się porozumieć. Brat A pomimo że jest właścicielem ½ spadku właściwie nie ma nic z tego. Pytanie, jakie są możliwości prawne, aby brat A został spłacony przez brata B? Wniesienie pozwu o dział spadku, przypuszczam, przyniesie to co już ma miejsce – podział spadku na połowę. Chodziłoby o to, aby zmusić brata B do spłaty brata A, skoro ten dysponuje całym spadkiem.
Witold
Szanowny Panie,
Nieruchomość stanowi w chwili obecnej współwłasność dwóch braci. Jeden z braci posiada 1/2 udziału w nieruchomości, a drugi również 1/2 udziału.
Dział spadku, w sytuacji opisanej w pytaniu, nie wchodzi w grę, ponieważ każdy ze współwłaścicieli był jedynym spadkobiercą odpowiednio ojca i matki. Nie ma w tej sytuacji mowy o wspólności majątku spadkowego – nie można łącznie traktować dziedziczenia po ojcu i po matce (dział spadku mógłby mieć miejsce kiedy spadkobiercami jednej osoby byłoby kilka osób).
Mówiąc o współwłasności należy mieć na względzie to, że oboje bracia mają równe uprawnienia i obowiązki wynikające z tego, iż są współwłaścicielami nieruchomości.
Jak wskazuje art. 206 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Z powyższego przepisu wynika, iż każdy z braci może korzystać z nieruchomości, której jest współwłaścicielem.
Z kolei, według art. 207 KC, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Stosownie do tego przepisu obaj bracia – współwłaściciele nieruchomości powinni ponosić wspólnie opłaty związane z nieruchomością – np. partycypować w kosztach niezbędnych remontów domu. Z drugiej strony współwłaściciele nieruchomości mogą odpowiednio do swoich udziałów w nieruchomości korzystać z pożytków jakie przypadają współwłaścicielom z nieruchomości (np. jeżeli nieruchomość wspólna zostanie wynajęta to czynsz powinien być dzielony pomiędzy braci odpowiednio do udziałów).
Stan współwłasności jest stanem tymczasowym. Jak wskazuje art. 210 KC, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Należy podkreślić, iż stosownie do art. 220 KC, roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.
Stosownie do przepisu art. 210 KC brat A może, w każdej chwili, zażądać zniesienia współwłasności nieruchomości.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 KC) .
Art. 212 § 1 KC wskazuje, iż jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
Zgodnie z § 2 art. 212 KC, rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych (art. 212 § 3 KC).
Jak wynika z powyższych przepisów zniesienie współwłasności może polegać na tym, że nieruchomość zostanie przyznana jednemu ze współwłaścicieli za spłatą na rzecz drugiego ze współwłaścicieli.
Aby brat B spłacił brata A, ten ostatni może wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności w ten sposób, aby nieruchomość przypadła bratu B za spłatą na rzecz brata A.
Ewentualna spłata z tytułu zniesienia współwłasności powinna odpowiadać wartości udziału we współwłasności. W sytuacji opisanej w pytaniu spłata powinna odpowiadać połowie wartości nieruchomości.
Wniosek o zniesienie współwłasności należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości stanowiącej współwłasność.
Jak wskazuje art. 617 Kodeksu postępowania cywilnego, we wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności.
Brat A składając wniosek o zniesienie współwłasności powinien dokładnie określić nieruchomości wspólną (podając nr działki, jej położenie, powierzchnię, a także nr księgi wieczystej związanej z nieruchomością). Powinien również przedłożyć dowody własności – odpis księgi wieczystej, a jeżeli obecni współwłaściciele nie są wpisani do księgi wieczystej (są w niej ujawnieniu rodzice) to powinien również przedłożyć postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadków po rodzicach.
Jeżeli nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej to dowodami na własność mogą być akty nabycia tej nieruchomości, odpisy z ewidencji gruntów, postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.
Wnioskodawca powinien również wskazać wartość nieruchomości. Powinna to być wartość rynkowa tej nieruchomości.
We wniosku powinno się określić proponowany sposób zniesienia współwłasności nieruchomości – brat A powinien zatem wskazać, iż wnosi o zniesienie współwłasności w ten sposób, aby nieruchomość przypadła bratu B za spłatą na rzecz brata A odpowiadającą wartości udziału 1/2 we wspólnej nieruchomości.
Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. (Dz.U. z 2005 r. Nr 167, poz. 1398 ze zm.) jest stała i wynosi 1000 zł.
Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych (ust. 2 art. 41 ustawy).
Występując do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności brat A nie ma gwarancji, że sąd dokona zniesienia współwłasności zgodnie z jego wnioskiem, a więc poprzez przyznanie własności bratu B za spłatą na rzecz brata A.
Sąd odmówi dokonania takiego zniesienia współwłasności jeżeli np. uzna, że brat B nie ma możliwości spłaty brata A. Jeżeli tak będzie to sąd zniesie współwłasność w inny sposób.
Oczywiście w sprawie możliwe jest umowne, zgodne przeprowadzenie zniesienia współwłasności – postępowanie sądowe wskazane jest jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia co do zniesienia współwłasności i sposobu tego zniesienia. Jednak do tego musi być zgoda obojga współwłaścicieli.
Gdyby istniała zgoda co do zniesienia współwłasności nieruchomości to najtańszym sposobem przeprowadzenia tego zniesienia jest przeprowadzenie sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości na podstawie zgodnego projektu podziału. W takim przypadku opłata sądowa wynosi tylko 300 zł.
Gdyby bracia chcieli dokonać umownego zniesienia współwłasności to opłata notarialna (umowa taka musi być w formie aktu notarialnego) byłaby z pewnością wyższa niż opłata sądowa za wniosek o zniesienie współwłasności na podstawie zgodnego projektu stron.
Opłata notarialna od umowy o zniesienie współwłasności jest już uzależniona od wartości nieruchomości podlegającej podziałowi. Maksymalna stawka stosownie do § 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2004 r. Nr 148, poz. 1564 ze zm.), wynosi od wartości:
- do 3 000 zł - 100 zł
- powyżej 3 000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3 000 zł
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10 000 zł
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30 000 zł
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1 010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4 770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000000 zł
- powyżej 2 000 000 zł - 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł.
Do powyższych kwot należy doliczyć 23% podatku VAT.
Stawki notarialne wynikające z rozporządzenia to stawki maksymalne więc można co prawda negocjować z notariuszem wysokość tej stawki, ale rzadko się zdarza, aby notariusz żądał ceny niższej niż maksymalna.
Jak wskazuje art. 618 § 1 KPC, w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Rozstrzygając spór o prawo żądania zniesienia współwłasności lub o prawo własności, sąd może wydać w tym przedmiocie postanowienie wstępne.
Z przytoczonych na wstępie art. 206 i 207 KC można wywnioskować zasadę zgodnie z którą jeżeli z rzeczy wspólnej korzysta jeden ze współwłaścicieli z wyłączeniem innych jest on zobowiązany do zwrotu tym współwłaścicielom, którzy nie korzystają z rzeczy wspólnej tzw. utraconych korzyści.
Powyższe jest zgodne z orzecznictwem sądowym – np. uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt. III CZP 9/2006 (LexPolonica nr 407360) wskazuje, iż współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści.
Jeżeli więc z nieruchomości, której współwłaścicielami są bracia korzysta wyłącznie brat B, to brat A może od niego żądać zapłaty utraconych korzyści w wysokości części czynszu najmu za nieruchomość, odpowiedniej do jego udziału we współwłasności jaki mogliby uzyskać na wolnym rynku.
Brat A może żądać rozliczenia korzyści uzyskanych przez brata B ze względu na to, że ten ostatni korzysta ze wspólnej nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli od chwili kiedy brat A stał się współwłaścicielem.
W sprawie moim zdaniem najlepiej zacząć działania od tego, aby brat A wysłał do brata B pismo, w którym zaproponuje on zawarcie umowy zniesienia współwłasności w ten sposób, aby własność przypadła bratu B za spłatą na rzecz brata A.
Warto w tym piśmie wskazać, że ze względu na to, że brat B korzysta ze wspólnej nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, a porozumienie z nim na skutek jego postawy nie jest możliwe, to powinien rozliczyć się z uzyskanych w ten sposób korzyści.
Brat A może zażądać w tym piśmie zapłaty konkretnej kwoty odpowiadającej wartości 1/2 czynszu jaki można by uzyskać za wynajęcie domu w okresie od chwili kiedy brat A stał się współwłaścicielem nieruchomości.
Na koniec podam fragment uzasadnienia w/w uchwały Sądu Najwyższego, który odnosi się do roszczeń współwłaściciela wyłączonego z korzystania ze wspólnej rzeczy.
„Istota przedstawionych wątpliwości sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii, czy współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, powinien rozliczyć się z nimi z uzyskanych z tego tytułu korzyści. Chodzi przy tym o sytuację, w której między współwłaścicielami nie doszło do dokonania podziału quoad usum lub do umownego uregulowania sposobu wzajemnych rozliczeń z tytułu korzystania z nieruchomości wspólnej, tak skonkretyzowane wątpliwości nasunęły się bowiem Sądowi Okręgowemu na tle stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy.
Rozważania prowadzące do rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego trzeba rozpocząć od przypomnienia ustawowej regulacji uprawnień współwłaścicieli do rzeczy wspólnej. Stosownie do art. 206 kc, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Zgodnie zaś z art. 207 kc, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jak wynika z przytoczonych unormowań, w ustawowym modelu korzystania z rzeczy wspólnej wymienione zostały expressis verbis dwa uprawnienia: prawo do współposiadania oraz prawo do współkorzystania. Drugie z wymienionych praw obejmuje przy tym także uprawnienia do pobierania pożytków i partycypowania w innych przychodach z rzeczy wspólnej, które uregulowano odrębnie w art. 207 kc i określono ich zakres wielkością udziału każdego ze współwłaścicieli.
Pożytkami rzeczy wspólnej w rozumieniu art. 207 kc - jak trafnie zauważył Sąd Okręgowy, przedstawiając rozważane zagadnienie prawne - są pożytki naturalne i cywilne, o których mowa w art. 53 kc, a więc płody rzeczy i inne odłączone od niej części składowe, jeżeli według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy, oraz dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. owoce, przychówek, czynsz najmu lub dzierżawy). Pojęcie innych przychodów, niebędących pożytkami rzeczy, nie zostało zdefiniowane, a w doktrynie tylko przykładowo wskazuje się na przychody z drzew powalonych przez huragan lub materiałów z rozbiórki budynku. Nie ulega jednak wątpliwości, że przychody - zgodnie z językowym znaczeniem tego pojęcia - oznaczają wpływy, zwłaszcza pieniężne uzyskane w określonym czasie; innymi słowy - aktywa. Przepis art. 207 kc nie obejmuje zatem swoją hipotezą korzyści osiąganych przez współwłaściciela z tytułu korzystania z lokalu w nieruchomości wspólnej, korzyści te bowiem nie polegają na czerpaniu pożytków lub innych przychodów, lecz na zaoszczędzeniu wydatków.
Trzeba zauważyć, że analizowane zagadnienie prawne wyłaniało się już w orzecznictwie, oraz że Sąd Najwyższy uznawał za zasadne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy wspólnej, w razie posiadania jej przez jednego ze współwłaścicieli w zakresie przekraczającym jego udział we współwłasności, problem ten nie był jednak dotąd przedmiotem pogłębionych rozważań dotyczących podstawy prawnej uwzględnianych roszczeń.
Przykładowo można wymienić orzeczenie z dnia 23 stycznia 1958 r. 2 CR 804/57 (OSN 1959/III poz. 81), wydane jeszcze pod rządem dekretu z dnia 11 października 1946 r. - Prawo rzeczowe (Dz. U. 1946 r. Nr 57 poz. 319), w którym Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że samo pozostawienie współwłaścicielowi do użytku określonych części nieruchomości przekraczających jego udział właścicielski nie powoduje powstania najmu lub dzierżawy i może uzasadniać roszczenie pozostałych współwłaścicieli o wyrównanie z tytułu przychodów i wydatków. Potrzebę dokonania takich rozliczeń łączył przy tym także z dokonanym przez współwłaścicieli podziałem quoad usum, podkreślając, iż z art. 91 i 92 dekretu wynika, że w razie przyjętego przez współwłaścicieli sposobu korzystania z rzeczy, polegającego na pozostawieniu poszczególnym współwłaścicielom do użytku określonych części fizycznych, mogą - w braku odmiennej umowy - powstać roszczenia wyrównawcze z tytułu przychodów i wydatków. Pod rządem Kodeksu cywilnego z kolei, Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 14 grudnia 1972 r. III CZP 85/72, wyjaśnił, że do sytuacji współwłaściciela korzystającego wyłącznie z nieruchomości wspólnej „stosuje się przepisy, które obowiązują każdego współwłaściciela. Przepisy te mieszczą się przede wszystkim w art. 206 kc oraz w art. 618 kpc, z których m.in. wynika, że współwłaściciel, który wyłącznie korzysta z całej nieruchomości, ma obowiązek rozliczenia się z tego tytułu z pozostałymi współwłaścicielami” (zob. OSNCP 1973/7-8 poz. 127).
W uchwale z dnia 23 stycznia 1990 r. III CZP 112/89 (niepubl.), stwierdził natomiast, że współwłaściciel domu mieszkalnego może żądać od drugiego współwłaściciela rozliczenia - stosownie do udziałów - z pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej także wówczas, gdy drugi współwłaściciel zajmuje w tym domu, na podstawie decyzji o przydziale, lokal o powierzchni większej niż wynikałoby to z jego udziału we współwłasności. W sprawie, w której zapadła powołana uchwała, współwłaścicielka zajmowała w nieruchomości wspólnej lokal, zaspokajając w ten sposób własne potrzeby mieszkaniowe. Warto przypomnieć wreszcie uchwałę z dnia 22 marca 1991 r. III CZP 17/91 (OSNCP 1991/10-12 poz. 119), w jej uzasadnieniu bowiem Sąd Najwyższy, omawiając przewidziane w art. 618 § 1 kpc roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, podkreślił, że uregulowanie to - przy uwzględnieniu również postanowień § 2 tego artykułu - ma walor jedynie formalny, materialnoprawnej podstawy roszczeń należy poszukiwać natomiast w przepisach prawa rzeczowego (art. 206 i art. 207 kc).
W powołanych orzeczeniach Sąd Najwyższy uznawał zatem za dopuszczalne zgłaszanie i rozstrzyganie - najpóźniej w toku postępowania o zniesienie współwłasności - roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, w tym roszczeń powstałych w związku z posiadaniem przez współwłaściciela rzeczy lub części rzeczy wspólnej „ponad przysługujący mu udział”, które powinny być wywodzone z art. 206 lub art. 207 kc.
….Posiadanie, które wykracza poza „uprawniony” zakres, narusza natomiast ustawowo ukształtowane stosunki między współwłaścicielami, co z kolei rodzi dla pozostałych współwłaścicieli roszczenia służące ochronie ich sytuacji prawnej. Podstawę tych roszczeń stanowi art. 206 kc, który - określając wewnętrzne relacje między współwłaścicielami - stwarza tym samym możliwość doprowadzenia do stanu równowagi, naruszonej przez jednego ze współwłaścicieli korzystaniem niemieszczącym się w sferze korzystania „uprawnionego”. W takiej sytuacji mogą powstać dla pozostałych współwłaścicieli roszczenia o zapłatę określonej kwoty tytułem części uzyskanych w ten sposób korzyści, nie jest bowiem obowiązkowe dążenie do wyrównania uprawnień określonych w art. 206 kc w naturze (np. w drodze roszczenia o dopuszczenie do współposiadania).
Rozważania powyższe prowadzą do wniosku, że współwłaściciel, który korzysta z rzeczy wspólnej, wykraczając poza granice korzystania „uprawnionego”, powinien rozliczyć się z pozostałymi współwłaścicielami z uzyskanych z tego tytułu korzyści. Trzeba podkreślić, że wniosek taki harmonizuje z obowiązkami wynikającymi ze stosunku współwłasności, w tym z obowiązkiem zredukowania przez wszystkich współwłaścicieli swoich wzajemnych uprawnień i przestrzegania przysługującego im wszystkim uprawnienia do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej”.
Stan prawny na dzień 12.02.2014 r.
