Mam pytanie jak rozwiązać poniższą sprawę.
Jestem spadkobiercą testamentowym mojej babci.
Mojemu wujkowi należy się 1/4 mieszkania po mojej babci tytułem zachowku (wujek jest dzieckiem babci, żyje także moja mama – córka babci).
To mieszkanie otrzymałem w darowiźnie od babci w 1998 r.
Po śmierci babci w lutym 2012 r., aby rozwiązać kwestię zachowku należnego wujkowi, dogadaliśmy się w ramach rodziny w taki sposób, że ja sprzedam mojemu wujkowi mieszanie w niższej cenie niżby to wynikało z cen rynkowych natomiast wujek nie będzie żądał od mnie zachowku.
Cenę sprzedaży mieszkania ustaliliśmy o 25% (1/4) niższą niż wynika to z cen rynkowych, a więc pomniejszoną o należny wujkowi zachowek.
Moje pytanie to jak prawnie rozwiązać te kwestie czy wujek może się jakoś prawnie zrzec prawa do zachowku (przed notariuszem?).
Czy ja mogę sprzedać mieszkanie poniżej wartości rynkowej czy nie będzie to podejrzane dla urzędy skarbowego?
Jak inaczej można rozwiązać kwestię zachowku należnego wujkowi?
Adam
Szanowny Panie,
Formalnie rzecz biorąc przepisy prawa nie przewidując takiej instytucji jak zrzeczenie się prawa do zachowku.
Natomiast Pana wujek mógłby ewentualnie zwolnić Pana, jako dłużnika z tytułu zachowku, z długu.
W myśl art. 508 Kodeksu cywilnego, zobowiązanie wygasa, gdy wierzyciel zwalnia dłużnika z długu, a dłużnik zwolnienie przyjmuje.
Należy wskazać, iż instytucja zwolnienia z długu, która została uregulowana w art. 508 KC, nie stanowi typu umowy. Kwalifikacja prawna tej umowy zależy od przyczyny, dla której wierzyciel decyduje się umniejszyć swój majątek na korzyść dłużnika.
W myśl art. 508 KC zobowiązanie wygasa, gdy wierzyciel zwalnia dłużnika z długu, a dłużnik zwolnienie przyjmuje. Oznacza to, iż zwolnienie z długu jest czynnością dwustronną o charakterze rozporządzającym, zawartą między wierzycielem, a dłużnikiem.
Z prawnego punktu widzenia, przysporzenia dokonywane są w celu zwolnienia się z istniejącego zobowiązania (causa solvendi), dążenia do uzyskania świadczenia od drugiej strony (causa obligandi vel acquirendi) albo obdarowania (causa donandi). W zależności od przyczyny oraz woli stron umowy, zwolnienie z długu może być nieodpłatne albo odpłatne.
Najczęstszą przyczyną nieodpłatnego zwolnienia z długu jest causa donandi czyli chęć obdarowania. W tych przypadkach zwolnienie z długu zostaje dokonane przez zawarcie umowy darowizny uregulowanej w przepisach art. 888 i nast. Kodeksu cywilnego.
Taka umowa powinna zostać zawarta w formie umowy notarialnej, ponieważ art. 890 § 1 KC wskazuje, iż oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
Gdyby Pan zawarł taką umowę z wujkiem to wówczas po Pana stronie pojawiłby się obowiązek podatkowy w zakresie podatku od darowizny.
Gdyby zwolnienie z długu zakwalifikować jako darowiznę to wówczas Pan nie mógłby skorzystać ze zwolnienia podatkowego przewidzianego w art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity: Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.). Przepis ten wskazuje, iż zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego.
Z tym, iż obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków kiedy umowa darowizny jest zawierana w formie aktu notarialnego (art. 4 ust. 4 pkt 2 ustawy).
Pan jako siostrzeniec nie skorzysta Pan ze zwolnienia podatkowego, ponieważ siostrzeniec nie jest wymieniony w art. 4a ustawy.
Jako siostrzeniec jest Pan zaliczony do II grupy podatkowej. Do tej grupy podatkowej, stosownie do ustawy zalicza się: zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.
Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną
od podatku. W Pana przypadku kwota wolna od podatku to 7276 zł.
Jeżeli uzyskałby Pan od wujka darowiznę ponad powyższą kwotę to podatek od darowizny byłby naliczony według następującej skali:
a. kwota nadwyżki do 10278 zł – podatek: 7%
b. kwota nadwyżki od 10278 zł do 20556 zł – podatek: 719,50 zł i 9% od nadwyżki ponad 10278 zł
c. kwota nadwyżki ponad 20556 zł – podatek: 1644,50 zł i 12% od nadwyżki ponad 20556 zł
Wskazać należy także, że zwolnienie z długu może być także zakwalifikowane przez urząd skarbowy nie jako darowiznę, a jako przychód po stronie osoby, na której ciążył dług, opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych (są różne interpretacje fiskusa odnośnie zwolnienia z długu).
Jeżeli umowa o zwolnienie z długu byłaby w ten sposób zakwalifikowana to w związku ze zwolnieniem Pana z długu z tytułu zachowku musiałby Pan zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% przychodu (a więc kwoty zachowku, z której wujek by Pana zwolnił).
Zwolnienie Pana z długu wynikającego z zachowku nie miałoby formalnego związku ze sprzedażą mieszkania. Zwolnienie z długu z tytułu zachowku i sprzedaż mieszkania niebyły, formalnie rzecz biorąc, powiązane ze sobą.
Jeżeli chodzi o sprzedaż mieszkania na rzecz wujka to w sytuacji, w której w umowie sprzedaży wskazano by cenę niższą od ceny rynkowej to urząd skarbowy mógłby podjąć działania w celu ustalenia rzeczywistej ceny (ceny rynkowej) zbywanego mieszkania.
Z mojego doświadczenia mogę stwierdzić, iż urzędy skarbowe (przynajmniej te w Małopolsce) sprawdzają każdą transakcję odpłatnego zbycia nieruchomości.
Umowa zbycia mieszkania podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.), podstawę opodatkowania stanowi, przy umowie sprzedaży, wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 ustawy).
Zgodnie z ust. 3 art. 6 ustawy, jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.
Jeżeli podatnik nie określi wartości lub poda wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33 % od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 ustawy).
Jeżeli więc w umowie sprzedaży mieszkania określicie Państwo cenę mniejszą niż cena rynkowa to wówczas urząd skarbowy może samodzielnie ustalić faktyczną wartość zbywanego mieszkania.
Generalnie roszczenie o zachowek jest roszczeniem o zapłatę odpowiedniej kwoty pieniężnej. Pana sprawę można rozwiązać tak, aby w ramach jednej umowy rozwiązać kwestię sprzedaży mieszkania i zapłaty zachowku.
Może Pan zawrzeć z wujkiem taką umowę zbycia mieszkania, w której określony udział we własności mieszkania sprzedaje Pan wujkowi, a inny udział zbywa Pan na jego rzecz tak jakby w zamian za należny mu zachowek.
Konkretnie może Pan zawrzeć taką umowę, w której udział 3/4 w mieszkaniu sprzedaje Pan wujkowi, a udział 1/4 przenosi Pan na rzecz wujka w ramach instytucji świadczenia w miejsce wypełnienia.
Instytucja świadczenia w miejsce wypełnienia (datio in solutum) została uregulowania w art. 453 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa. Jednakże gdy przedmiot świadczenia ma wady, dłużnik obowiązany jest do rękojmi według przepisów o rękojmi przy sprzedaży.
Umowa świadczenia w miejsce wypełnienia (datio in solutum) ma charakter odpłatnej umowy rozporządzającej, gdyż wierzyciel w miejsce dotychczasowego roszczenia uzyskuje inne.
Czynność prawna polegająca na przeniesieniu przez zobowiązanego do zapłaty zachowku na rzecz uprawnionego, na podstawie art. 453 KC, udziału w nieruchomości w zamian za zwolnienie przez uprawnionego do zachowku, jest odpłatnym zbyciem tego udziału w nieruchomości.
Możliwość dokonania takiej czynności dopuszcza również Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 20 marca 2003 r., sygn. akt III CKN 804/00, stwierdził, iż nie jest też wykluczona możliwość przeniesienia przez dłużnika na rzecz wierzyciela własności nieruchomości zamiast pierwotnie ustalonego świadczenia w postaci zapłaty określonej sumy pieniężnej.
Powyższa umowa powinna zostać zawarta pomiędzy Panem a osobą uprawnioną do zachowku, a więc wujkiem. Warto w takiej umowie zawrzeć także zapis, że przeniesienie na rzecz wujka udziału 1/4 w mieszkaniu wyczerpie jego roszczenie o zachowek.
Od tej umowy wujek powinien zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości mieszkania.
Zapłata zachowku, choćby w formie przeniesienia na rzecz wujka udziału we własności mieszkania, rodzi także po stronie wujka obowiązek zapłaty podatku od zachowku.
Jednak wujek może skorzystać ze zwolnienia podatkowego w podatku od spadków i darowizn przewidzianego w art. 4a ustawy o podatku od spadku i darowizn. Uzyska on bowiem zachowek po swojej matce. Aby skorzystać z ulgi podatkowej i nie płacić podatku wujek powinien pamiętać o złożeniu w urzędzie skarbowym deklaracji SDZ-2 w terminie 6 miesięcy od chwili zawarcia umowy.
Na marginesie dodam, że zbycie mieszkania w ramach sprzedaży i świadczenia w miejsce wypełnienia, mimo, iż byłoby to odpłatne zbycie mieszkania, nie podlegałoby podatkowi dochodowemu od odpłatnego zbycia mieszkania (o ile mieszkaniem, które ma być zbyte będzie mieszkanie nabyte przez Pana w darowiźnie od babci).
Jak wskazuje bowiem art. 10 ust. 1 pkt 8a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W Pana przypadku prawo do mieszkania nabył Pan w 1998 r. (darowizna), a więc zbycie tego mieszkania, jako, że nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie będzie opodatkowane podatkiem dochodowym.
Stan prawny na dzień 17.03.2012 r.
