Miałem problemy finansowe i w związku z tym dopuściłem się zaległości za czynsz. W związku z tym właściciel wezwał mnie do zapłaty zaległości w terminie miesiąca. Niestety nie byłem w stanie spłacić zaległości w tym terminie. W związku z powyższym właściciel wypowiedział mi umowę z terminem miesięcznym.
Po miesiącu i tygodniu od wypowiedzeniu mi umowy najmu spłaciłem zaległość. Mimo to właściciel pozwał mnie do sądu o eksmisję.
Uważam, że skoro spłaciłem zaległość to nadal posiadam tytuł prawny do lokalu. Czy wygram sprawę o eksmisję?
Adam
Szanowny Panie,
Podstawowym obowiązkiem najemcy jest uiszczanie na rzecz właściciela czynszu. Jak wskazuje bowiem art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Najemcy, którzy nie płacą ustalonego czynszu muszą się liczyć z negatywnymi skutkami takiego postępowania, aż do wypowiedzenia umowy najmu włącznie.
Odnośnie możliwości wypowiedzenia przez właściciela najmu lokalu zastosowanie będzie miała ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266 ze zm).
Jak wskazuje art. 11 ust. 1 tej ustawy, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Stosownie do ust. 2 art. 11 ustawy, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Aby właściciel skutecznie wypowiedział najemcy umowę najmu lokalu z powodu zaległości czynszowych muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:
- po stronie najemcy musi wystąpić zaległość czynszowa obejmująca co najmniej trzy pełne okresy płatności
- właściciel musi pisemnie wezwać najemcę do zapłaty zaległego i bieżącego czynszu, wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin do uiszczenia zaległości i uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu
- jeżeli najemca nie spłaci zaległości właściciel może złożyć najemcy oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu, oświadczenie powinno być złożone w formie pisemnej i określać przyczynę zaległości
Jeżeli te warunki zostaną spełnione to wówczas wypowiedzenie jest ważne i z chwilą upływu miesiąca następującego po miesiącu, w którym wypowiedzenie zostało doręczone umowa najmu jest rozwiązana.
Rozwiązanie umowy powoduje, że jeżeli najemca nie opuści lokalu to od chwili upływu terminu wypowiedzenia umowy najmu zajmować będzie lokal bez tytułu prawnego.
Korzystanie z cudzej rzeczy, również mieszkania, bez tytułu prawnego jest podstawą do wszczęcia postępowania o eksmisję.
Podstawą żądania jest art. 222 § 1 KC, stosownie do którego, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Należy też wskazać, że spłata zadłużenia już po upływie miesięcznego terminu do uregulowania należności wyznaczonego przez właściciela w wezwaniu do zapłaty, a tym bardziej po doręczeniu wypowiedzenia umowy najmu, nie powoduje, iż właściciel traci prawo do wypowiedzenia umowy najmu lub też wypowiedzenie staje się nieważne.
W opisanej przez Pana sytuacji nie ma Pan podstaw do negowania wypowiedzenia umowy najmu dokonanego przez właściciela. Wszystkie przesłanki skuteczności wypowiedzenia zostały spełnione. Obawiam się, że przegra Pan sprawę o eksmisję. Nie będzie Pan wykazać, że przysługuje Panu skuteczne względem właściciela uprawnienie do korzystania z mieszkania.
Niestety prawo tak samo traktuje osoby uchylające się od płatności czynszowych z premedytacją i osoby, których zaległości czynszowe są wynikiem czynników niezależnych od nich. Każa zaległość obejmujaca okres co najmniej trzech miesiący, niezlaeżnie od okoliczności jej powstania, może uprawniać właściciela do wypowiedzenia umowy najmu.
Stan prawny na dzień 21.09.2013 r.
