Mój ojciec otrzymał przydział lokalu komunalnego w roku 1975. W mieszkaniu tym zamieszkała moja mama i ja.
W 1980 r. mój ojciec wyprowadził się z mieszkania, wymeldował się i zamieszkał na wsi, gdzie mieszka do dziś. Od tego momentu mieszkałam tam wyłącznie z mamą, która zmarła w 2010 r. Dodam, że w 1986 r. rodzice się rozwiedli. W wyroku rozwodowym sąd nie orzekał o sposobie korzystania z mieszkania. Od chwili wyprowadzenia się ojca z mieszkania nie miałyśmy z nim kontaktu.
Wystąpiłam do gminy o potwierdzenie, że po śmierci mamy stałam się najemczynią lokalu. Gmina odmówiła powołując się na to, że mój ojciec jest współnajemcą, a wówczas art. 691 § 5 KC nie ma zastosowania. Wskazano mi, że po śmierci mamy do gminy zgłosił się ojciec, który rozwiązał umowę najmu.
Wczoraj otrzymałam pozew o eksmisję. Czy mogę się jakoś bronić przed eksmisją?
Jowita
Szanowna Pani,
Podstawą żądania eksmisji jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten wskazuje, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Gmina złożyła pozew o eksmisję, ponieważ uważa, że nie ma Pani tytułu prawnego do lokalu, a w szczególności, że nie wstąpiła Pani, na podstawie art. 691 KC, w stosunek najmu po zmarłej w 2010 r. mamie.
Szansą na to, aby sąd uznał, że żądanie eksmisji jest bezpodstawne jest wykazanie przez Panią, że Pani mama w chwili śmierci była jedynym najemcą mieszkania i dlatego w chwili jej śmierci wstąpiła Pani w stosunek najmu.
Moim zdaniem jest to możliwe do wykazania.
Mimo, iż przydział mieszkania kwaterunkowego został dokonany na Pani ojca to Pani mama była współnajemczynią tego lokalu. Przydziału dokonano na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe. Jak wskazywał art. 10 ust. 3 tej ustawy, małżonkowie wspólnie zajmujący lokal mieszkalny są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich lub przydział lokalu pozostającego w dyspozycji terenowego organu administracji państwowej nastąpił na rzecz jednego z małżonków.
Z Pani pytania wynika, iż gmina nie neguje tego, że Pani mama była najemcą mieszkania.
Jak wskazuje art. art. 691 § 1 KC, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek nie będący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Zgodnie z § 2 art. 691 KC, osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
Te warunki są w Pani przypadku spełnione – jest Pani dzieckiem zmarłej najemczyni i w chwili śmierci mamy stale zamieszkiwała Pani w lokalu.
Gmina nie zgodziła się z Pani twierdzeniami odnośnie wstąpienia w stosunek najmu, twierdząc, iż do wstąpienia w stosunek najmu nie doszło ze względu na przepis art. 691 § 5 KC, który wskazuje, że przepisy art. 691 § 1-4 KC nie mają zastosowania w przypadku śmierci współnajemcy lokalu.
Właściciel lokalu twierdzi zatem, iż po śmierci Pani matki najemcą lokalu pozostał Pani ojciec, który na mocy porozumienia w sprawie opuszczenia lokalu mieszkalnego przez współnajemcę po śmierci Pani mamy rozwiązał stosunek najmu lokalu.
W odpowiedzi na pozew (złożenie jej nie jest obowiązkowe, ale polecałbym jej złożenie) i w toku postępowania powinna Pani twierdzić, że wbrew twierdzeniom powoda jest Pani najemcą lokalu mieszkalnego, a Pani prawo najmu powstało z mocy prawa, w chwili śmierci matki powódki.
Sąd oddali powództwo gminy jeżeli uda się Pani wykazać, że przepis art. 691 § 5 KC na który powołuje się właściciel lokalu odmawiając Pani potwierdzenia wstąpienia w stosunek najmu z chwilą śmierci Pani matki, nie będzie miał zastosowania. Aby to wykazać należy z kolei wykazać, że w chwili śmierci Pani matki jej były mąż – Pani ojciec nie był najemcą (współnajemcą) lokalu mieszkalnego.
Argumentami jakie może Pani wykorzystać na potwierdzenie tego, że w chwili śmierci Pani mamy była ona jedynym najemcą lokalu są te związane z tym, iż Pani ojciec w roku 1980 definitywnie opuścił mieszkanie, którego był razem ze swoją żoną współnajemcą. Opuszczenie mieszkania miało charakter definitywny. Po opuszczeniu tego lokalu, Pani ojciec nigdy nie okazał, że ma zamiar powrotu do tego lokalu. Od 1980 r. Pani ojciec nigdy nie korzystał z praw i nie wykonywał obowiązków wynikających z prawa najmu.
Jak wynika z orzecznictwa sądowego i doktryny umowa najmu lokalu może być rozwiązana per facta concludentia (przez czynności faktyczne). Tak też stało się w przypadku umowy najmu jaka łączyła Pani ojca z właścicielem lokalu. Ojciec Pani bowiem definitywne opuścił lokal. Nie bez znaczenie jest to, że nie wykonywał on od chwili opuszczenia lokalu obowiązków jakie wynikają z umowy najmu, a także nie korzystał z przysługujących mu jako najemcy praw. W szczególności Pani ojciec nie łożył czynszu, nie ponosił żadnych innych opłat związanych z mieszkaniem (media), nie interesował się mieszkaniem, nie dbał o nie. Zapewne Pani ojciec nie był uwzględniany w rozliczeniu opłat niezależnych od właściciela. Umowy na dostawę mediów były zawarte wyłącznie przez Pani matkę.
W odpowiedzi na pozew powinna Pani wskazać, iż jest niewątpliwym, że Pani ojciec opuścił lokal dobrowolnie. Opuszczenie lokalu niewątpliwie ma charakter trwały. Z zachowania Pani ojca można zatem jasno wnioskować, że opuścił on mieszkanie bez zamiaru powrotu do niego. Ten brak zamiaru korzystania z mieszkania został przez pozwanego wielokrotnie okazany.
Powinna Pani podkreślić również, że związku z definitywnym opuszczeniem przez Pani ojca miejsca stałego pobytu wymeldował się z tego lokalu w 1980 r. Należy podkreślić, iż w czasach PRL-u obowiązek meldunkowy był rygorystycznie przestrzegany i wymeldowanie się z lokalu miało związek z opuszczeniem lokalu i zameldowaniem się na pobyt stały w nowym miejscu stałego pobytu.
Warto też podkreślić, że wyroku, którym rozwiązał małżeństwo Pani rodziców wskazano, że sąd nie orzeka o korzystaniu ze wspólnego mieszkania stron – co jest to oczywiste, ponieważ strony nie zamieszkiwały wspólnie. Nie było zatem podstaw do orzekania o sposobie korzystania z mieszkania.
Okoliczność, iż porozumieniem zawartym po śmierci Pani matki rozwiązał umowę najmu nie ma znaczenia w sprawie. W chwili zawarcia porozumienia Pani ojciec nie był bowiem najemcą lokalu – umowa najmu została rozwiązana o wiele wcześniej na skutek czynności faktycznych.
Może Pani wskazać, iż powyższe twierdzenia, odnośnie tego, że w chwili swojej śmierci Pani matka była jedyną najemczynią lokalu, na skutek rozwiązania umowy najmu w sposób dorozumiany przez jej byłego męża znajdują potwierdzenie w orzecznictwie. Może Pani przytoczyć tylko niektóre spośród wielu orzeczenia istotne dla sprawy.
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 19 grudnia 1986 r., sygn. akt. III CRN 350/86 (Monitor Prawniczy 1994/9 str. 274) wskazuje, iż z chwilą opuszczenia przez małżonka na stałe mieszkania zajmowanego wspólnie ze współmałżonkiem, małżonek traci charakter współnajemcy tego mieszkania (art. 9 ust. 3 Prawa lokalowego). Stąd też okoliczność, że osoba bliska wprowadziła się do mieszkania najemcy po opuszczeniu - w związku z rozkładem ich pożycia - lokalu zajmowanego wspólnie ze współmałżonkiem na podstawie administracyjnej decyzji o przydziale i do chwili śmierci najemcy nie uzyskała rozwodu, nie sprzeciwia się - sama przez się - uznaniu, że z tą chwilą wstąpiła ona w stosunek najmu mieszkania zajmowanego odtąd wraz z najemcą (art. 691 kc). W tej chwili bowiem osoba bliska nie miała innego mieszkania.
W wyroku Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 6 października 1998 r., sygn. akt. II CKU 46/98 (LexPolonica nr 335304) stwierdzono z kolei - Art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych określa sytuację prawną małżonków w stosunku do zajmowanego przez nich lokalu mieszkalnego poza małżeńskim ustrojem majątkowym i niezależnie od niego. Dlatego też małżonek zachowuje uprawnienia współnajemcy również po orzeczeniu rozwodu i to bez względu na datę i sposób nawiązania stosunku najmu. (...) Konieczną przesłanką trwania wspólności prawa najmu jest okoliczność wspólnego zamieszkania małżonków. Inaczej - jak w odniesieniu do zasad rządzących wspólnością ustawową - data powstania stosunku najmu nie odgrywa roli (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 1976 r. sygn. akt. III CZP 96/75 OSNCP 1976/7-8 poz. 161, aprobowaną w doktrynie). Skoro zatem rozstrzygającą przesłankę dla wywołania skutków z art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych jest wspólne zamieszkanie małżonków w lokalu, do którego służy im wspólnie z mocy tego przepisu tytuł prawny, to następstwem definitywnego opuszczenia mieszkania przez jednego z nich jest utrata przymiotu współnajemcy. Istnieją podstawy do przyjęcia, że małżonek, który definitywnie opuścił lokal, wypowiedział najem per facta concludentia.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Katowicach z dnia 24 maja 2002 r., sygn. akt. II SA/Ka 1937/2000 (LexPolonica nr 357204) stwierdza, iż umowa najmu lokalu może być rozwiązana per facta concludentia. Definitywne opuszczenie lokalu, niełożenie czynszu, świadczy o zamiarze rezygnacji z umowy najmu. Zatem jeżeli zainteresowany opuścił lokal jeszcze w trakcie małżeństwa ze skarżącą, a świadczy o tym treść wyroku rozwodowego, w którym nie orzeczono o sposobie korzystania z mieszkania, tym samym utracił status współnajemcy lokalu. Taki stan rzeczy uzasadniał uwzględnienie wniosku o wymeldowanie z pobytu stałego na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (Tekst jednolity: Dz. U. 2001 r. Nr 87 poz. 960 ze zm.).
Powinna Pani złożyć wnioski dowodowe na okoliczność Pani twierdzeń odnośnie tego, że mama była w chwili śmierci jedynym najemcą lokalu, a więc, że stosunek najmu ojca został przez niego rozwiązany w sposób dorozumiany na wiele lat wcześniej przed śmiercią mamy.
Dowodami w sprawie mogą być: Pani zeznania, zeznania sąsiadów, zaświadczenie o tym, że Pani ojciec wymeldował się z lokalu w roku 1980, akta sprawy rozwodowej, zeznania osób z miejscowości w której od 1980 r. mieszka ojciec, a także oczywiście zeznania Pani ojca.
Jeżeli sąd podzieli przedstawioną powyżej argumentację i ustali, że Pani ojciec rozwiązał umowę najmu w sposób dorozumiany, a co za tym idzie Pani mama była w chwili śmierci jedynym najemcą lokalu, to oddali pozew o eksmisję.
Z poważaniem,
Łukasz Obrał
Serwis prawo-porady.pl