Jestem właścicielką mieszkania, w którym przebywa lokator od lat niepłacący czynszu. Z tego powodu wniosłam sprawę do sądu o eksmisję. Sąd wydał wyrok eksmisyjny, ale ustalił, że lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego, który ma dostarczyć gmina.
Pytałam się w gminie kiedy dostarczą „mojemu” lokatorowi mieszkanie socjalne, ale usłyszałam, że gmina w ogóle nie ma takich lokali i będzie trzeba czekać latami.
Czy mogę zmusić gminę do tego, aby przyznała lokatorowi mieszkanie socjalne, aby się wreszcie wyprowadził? Nie płaci nic za mieszkanie, a to co uzyskałam w nakazie zapłaty jest nie do wyegzekwowania, bo lokator nie ma żadnego majątku.
Władysława
Szanowna Pani,
Jeżeli sąd orzekł eksmisję i jednocześnie o uprawnieniu lokatora do mieszkania socjalnego to eksmisja nie będzie mogła być wykonana do czasu kiedy gmina nie przedstawi lokatorowi oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Powyższe wynika z art. 14 ust. 6 ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), który wskazuje, iż orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
Art. 18 ust. 1 ustawy wskazuje, iż osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł (art. 18 ust. 3 ustawy).
Jak wynika z powyższych przepisów osoba, która po eksmisji nadal zajmuje lokal ze względu na wstrzymanie eksmisji do czasu dostarczenia przez gminę lokalu socjalnego powinna płacić na Pani rzecz odszkodowanie w wysokości odpowiadającej czynszowi opłacanemu w sytuacji, w której umowa najmu nie wygasłby (trwałaby nadal).
Przepisy ustawy o ochronie lokatorów dają Pani jako właścicielowi mieszkania możliwość „przymuszenia” gminy, a co najmniej zmobilizowania gminy do jak najszybszego dostarczenia lokatorowi mieszkania socjalnego.
Jak bowiem wskazuje przepis art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 Kodeksu cywilnego.
Może Pani zatem zażądać od gminy, która nie wywiązuje się ze swojego obowiązku, aby płaciła na Pani rzecz odszkodowanie. Takie żądanie i konieczność płacenia przez gminę często wysokiego odszkodowania w wielu przypadkach pozwala na przyspieszenie dostarczenia lokalu socjalnego.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 25 czerwca 2008 r., sygn. akt. III CZP 46/2008 (LexPolonica nr 1919816) treść art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów (...) jest jednoznaczna. Stanowi on, że jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy, na podstawie art. 417 kc. Stwierdzenie, że roszczenie odszkodowawcze przysługuje na podstawie art. 417 kc oznacza, iż brak jakichkolwiek przesłanek do wprowadzenia ograniczeń w zakresie stosowania tego przepisu, a w konsekwencji do stosowania art. 361 kc. Nie odnotowano też w judykaturze jakichkolwiek rozbieżności w tym zakresie.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 30 kwietnia 2009 r., sygn. akt. VI ACa 1392/2008 (Dziennik Gazeta Prawna 2009/185 str. E7) wskazuje z kolei, iż w przypadku zajmowania lokalu mieszkalnego przez osoby bez tytułu prawnego, nie opłacające żadnych opłat za ten lokal, nawet opłat eksploatacyjnych, i braku – na skutek niedostarczenia przez gminę tym osobom lokalu socjalnego – możliwości wynajęcia lokalu mieszkalnego lub jego sprzedaży, po stronie powodowego właściciela występuje szkoda.
Może Pani zatem żądać od gminy odszkodowania w pełnej wysokości poniesionej szkody. Pani szkoda polegać może na tym, iż nie może Pani korzystać ze swojego mieszkania (i np. musi Pani wynajmować inne mieszkanie), a także pobierać z niego pożytków (np. czynszu najmu). Odszkodowanie obejmuje bowiem także korzyści jakich Pani nie osiągnęła na skutek niemożności wykonania eksmisji na skutek niewywiązywania się gminy z obowiązku dostarczenia eksmitowanemu lokatorowi lokalu socjalnego.
Jak już wspomniałem może Pani żądać odszkodowania w pełnej wysokości, a nie tylko w wysokości różnicy pomiędzy poniesioną szkodą, a tym co powinien płacić eksmitowany lokator.
Warto wskazać, iż przepis art. 18 ust. 4 ustawy o ochronie lokatorów, wskazujacy, iż jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy w wysokości odpowiadającej różnicy między odszkodowaniem określonym w ust. 2 a odszkodowaniem, do płacenia którego jest obowiązany były lokator, jeżeli osoba ta nadal zamieszkuje w lokalu właściciela, został uznany za niezgodny z Konstytucją RP przez Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 11 września 2006 r., sygn. akt. P 14/2006 i na skutek tego uchylony.
Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 grudnia 2007 r., sygn. akt. III CZP 121/2007 (Biuletyn Sądu Najwyższego 2007/12), odpowiedzialność odszkodowawcza gminy wobec właściciela za niedostarczenie lokalu socjalnego byłemu lokatorowi, uprawnionemu, według wyroku orzekającego eksmisję, do lokalu socjalnego i odpowiedzialność tego lokatora wobec właściciela oparta na art. 18 ust. 1 i 3 uopl ma - w zakresie, w jakim ich obowiązki pokrywają się - charakter odpowiedzialności in solidum.
W Pani sprawie najlepiej zwrócić się najpierw z pisemnym wezwaniem do gminy do zapłaty określonego odszkodowania. Jeżeli gmina na wezwanie nie odpowie lub w odpowiedzi wskaże, iż nie będzie płaciła stosownego odszkodowania to pozostanie Pani zwrócić się o rozstrzygnięcie tego sporu do sądu i wystąpić do sądu z pozwem o zapłatę odszkodowania.
W wielu wypadkach konieczność ponoszenia finansowej odpowiedzialności za niedostarczenie lokalu socjalnego powoduje, iż taki lokal socjalny dla eksmitowanego lokatora jednak się znajduje.
W Pani sprawie ważnym jest również to, że gmina to dłużnik pewny - po zasądzeniu na Pani rzecz odszkodowania nie powinna mieć Pani żadnych problemów z egzekucją należnego Pani odszkodowania. Każda gmina ma jakiś majątek z którego można prowadzić egzekucję gdyby i z obowiązku zapłaty gmina niewywiazywała się.
Stan prawny na dzień 11.02.2013 r.
