Porady

Jestem najemcą lokalu komunalnego. Mieszkam w nim od kiedy otrzymałem przydział w 1976 r. Od kiedy mieszkam w lokalu nie był on remontowany przez właściciela.
W chwili obecnej instalacja elektryczna i gazowa wymagają natychmiastowej wymiany. Są to instalacje stare i brak wymiany grozi poważnymi konsekwencjami dla mnie i dla mojej rodziny.
Również stolarka okienna i drzwiowa wymaga natychmiastowej wymiany – okna są nieszczelne, futryny wypadają ze ściany, podobnie jak futryny drzwi.
Co mogę zrobić, aby wymusić na właścicielu lokalu – gminie przeprowadzenie koniecznych remontów.

Michał

Szanowny Panie,

W Pana sytuacji zastosowanie będą miały stosowne przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.  o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego  (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266) oraz ewentualnie Kodeksu cywilnego.

Jak wskazuje art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
Natomiast stosownie do ust. 3 art. 6a ustawy, do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia
2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy
3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
   a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu
   b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Na podstawie przepisu art. 6a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, może Pan złożyć przeciwko właścicielowi mieszkania, którego jest Pan najemcą pozew o nakazanie dokonania naprawy instalacji elektrycznej i gazowej w lokalu, a na podstawie przepisu art. 6a ust. 3b żądać od właściciela wymiany stolarki okiennej i drzwiowej.

Na podstawie art. 10 ust. 4  ustawy o ochronie praw lokatorów może Pan natomiast żądać dostarczenia lokalu zamiennego na czas trwania remontu.
Przepis art. 10 ust. 4  ustawy wskazuje, iż jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.

Swój pozew powinien Pan złożyć w sądzie rejonowym miejsca położenia mieszkania. Jeżeli wartość przedmiotu sporu nie przekracza 10000 zł (wartość koniecznych remontów) sprawa powinna być rozpoznawana w postępowaniu uproszczonym. Cechą charakterystyczną postępowania uproszczonego jest to, że pozew powinien być złożony w sądzie na formularzu (formularz „P” dostępny w sądach i na stronach internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości i sądów) oraz tym, iż wszystkie okoliczności faktyczne, zarzuty i wnioski dowodowe powinny być uwzględnione w pozwie.
Jeżeli wartość przedmiotu sporu przekracza kwotę 10000 zł to wówczas sprawa zostanie rozpoznana w postępowaniu zwykłym.

W Pana sprawie dodam, że na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego ma Pan prawo dokonania zastępczego wykonania koniecznych remontów.

Jak wskazuje art. 662 § 1 KC, wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
Z kolei zgodnie z art. 663 KC, jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Może Pan zatem wezwać właściciela lokalu do dokonania wymaganych remontów i wyznaczyć mu w tym celu. Termin powinien być odpowiedni – tzn. taki w którym obiektywnie rzecz biorąc właściciel lokalu będzie w stanie wykonać wymagane naprawy. Jeżeli właściciele nie ustosunkuje się do Pana wezwania będzie Pan mógł na własny koszt dokonać wymaganych napraw, a następnie na drodze sądowej dochodzić od właściciela lokalu zwrotu poniesionych przez Pana kosztów remontu.

To którą drogę Pan wybierze - złożenie pozwu o nakazanie napraw czy wykonanie zastępcze i żądanie zwrotu poniesionych kosztów zależy od Pana.

Stan prawny na dzień 21.01.2013 r.