Moja żona w 1978 r. otrzymała przydział lokalu kwaterunkowego. Ja ożeniłem się z nią w roku 1983. Od tego czasu mieszkaliśmy w lokalu, na który żona otrzymała przydział. W roku 2007 rozwiodłem się z żoną, ale wspólnie zamieszkiwaliśmy nadal w tym mieszkaniu.
Moja była żona zmarła w ubiegłym roku. W tym tygodniu otrzymałem pismo z wydziału mieszkalnictwa urzędu gminy, w którym wskazano, iż lokal zajmuję lokal bez tytułu prawnego. W związku z tym gmina żąda ode mnie opuszczenia lokalu pod rygorem eksmisji, a do czasu opuszczenia przeze mnie lokalu chce, abym płacił odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.
Gmina twierdzi w piśmie, iż najemcą lokalu była wyłącznie żona, a ja miałem wyłącznie pochodne uprawnienie do zamieszkiwania w lokalu. Gmina twierdzi w piśmie, że w chwili rozwodu utraciłem prawo do zamieszkiwania, które przysługiwało mi na podstawie art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Czy gmina ma rację? Czy mam obawiać się eksmisji?
Władysław
Szanowny Panie,
Nie musi się Pan obawiać eksmisji. Urzędnicy gminy nie mają racji. Pismo z urzędu gminy świadczy o tym, iż urzędnicy nie zbyt dobrze znają przepisy prawa.
Wbrew temu co twierdzi właściciel lokalu jest Pan najemcą lokalu. W Pana przypadku nie wchodził w grę przepis art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, stosownie do którego, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego.
Przepis art. 281 KRO nie miał w Pana przypadku zastosowania, ponieważ najemcami lokalu komunalnego była nie tylko Pana była żona, ale również Pan. Prawo najmu stanowiło składnik Państwa majątku osobistego. Z Pana pytania nie wynika, abyście Państwo przeprowadzili po rozwodzie podział majątku wspólnego małżeńskiego, a tym samym, aby prawo najmu lokalu zostało podzielone (jedyny możliwy sposób podziału to przyznanie tego prawa jednemu z byłych małżonków za ewentualną spłatą na rzecz drugiego).
Faktem jest, że przydział lokalu kwaterunkowego na rzecz żony miał miejsce przed zawarciem przez Państwa związku małżeńskiego. Jednak okoliczność, że zawarł Pan z najemcą związek małżeński i zamieszkał Pan z żoną w lokalu, na który otrzymała przydział spowodował, że z mocy prawa stał się Pan współnajemcą lokalu mieszkalnego.
Stał się Pan współnajemcą z mocy prawa. W chwili zawarcia związku małżeńskiego i zamieszkania wraz z żoną, a więc w roku 1983 obowiązywała ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (tekst pierwotny: Dz. U. 1974 r. Nr 14 poz. 84). Stosownie do przepisu art. 9 ust. 3 tej ustawy, małżonkowie wspólnie zajmujący lokal mieszkalny są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich lub przydział lokalu pozostającego w dyspozycji terenowego organu administracji państwowej nastąpił na rzecz jednego z małżonków.
Właśnie na mocy powyższego przepisu stał się Pan współnajemcą lokalu pozostającego w zasobie gminy. To prawo najmu w stosunku do Pana nigdy nie wygasło, a z pytania nie wynika, aby umowa najmu została rozwiązana przez Pana czy właściciela lokalu.
Na marginesie dodam, że ustawa, która zastąpiła Prawo lokalowe z 1974 r., a więc ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787) w art. 7 ust. 1 wskazywała, iż małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich.
Powyższe uregulowania obowiązywały do dnia 10 lipca 2001 r. kiedy to ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2001 r., Nr 71, poz. 733) wprowadzono przepis art. 6801 § 1 Kodeksu cywilnego
Stosownie do tego przepisu, małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
Gdyby więc miała miejsce sytuacja, w której Pana żona zawarła umowę najmu komunalnego, a następnie Pan zwarłby z nią związek małżeński i zamieszkał z nią, ale miałoby to miejsce (ślub i zamieszkanie) po 10 lipca 2010 r., to urzędnicy mieliby rację. Od 10 lipca 2010 r. małżonkowie są współnajemcami lokalu jeżeli zawarcie umowy następuje w czasie trwania małżeństwa. Przepisy obowiązujące przed tą datą nie wskazywały, iż o współnajmie małżonków można mówić tylko w przypadku gdy umowa najmu została zawarta przez jednego z nich w czasie trwania małżeństwa.
Skoro stał się Pan współnajemcą lokalu w roku 1983 i nie rozwiązał Pan tej umowy, ani nie wypowiedziano jej Panu, ani nie opuścił Pan mieszkania (wówczas możnaby mówić o rozwiązaniu umowy najmu przez czynności faktyczne) to nadal jest Pan najemcą lokalu.
Na Pana tytuł prawny nie miał wpływu rozwód z żoną, ani jej śmierć.
Z uwagi na powyższe jestem przekonany, że jeżeli gmina pozwie Pana o eksmisję, a Pan podniesie zarzut bezpodstawności roszczenia opierając się na wskazanych powyżej argumentach, to sąd oddali pozew.
Powództwo o eksmisję będzie oparte o przepis art. 222 § 1 KC, stosownie do którego, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Powołując się na powyżej wskazane przepisy, a zwłaszcza na przepis art. 9 ust. 3 Prawa lokalowego z 1974 r. z pewnością doprowadzi Pan do oddalenia powództwa o eksmisję. Wykaże Pan, że posiada Pan tytuł prawny do lokalu – prawo najmu.
Jeżeli nie będzie Pan opłacał żądanego przez gminę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu musi się Pan liczyć, że pozwie ona Pana o zapłatę tych kwot. W takiej sytuacji powinien Pan po doręczeniu Panu nakazu zapłaty (sąd go wyda po złożeniu pozwu przez gminę bez przeprowadzania rozprawy) złożyć w terminie 2 tygodni sprzeciw od nakazu zapłaty gdzie również powinien Pan wykazać, że żądanie zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu jest bezzasadne, ponieważ wbrew twierdzeniom gminy, ma Pan tytuł prawny – łączy Pana z gminą umowa najmu i w związku z tym jest Pan zobowiązany do zapłaty czynszu, a nie odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.
Po prawidłowym złożeniu sprzeciwu i po przeprowadzonej rozprawie sąd zapewne oddali powództwo gminy o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.
Jeżeli nie chce Pan czekać na pozwanie Pana o eksmisję, może Pan już teraz wystąpić do sądu z pozwem przeciwko gminie o ustalenie, że jest Pan najemcą lokalu mieszkalnego.
Możliwość do wystąpienia do sądu z takim pozwem o wynika z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego zgodnie, z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
Pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu należy złożyć w sądzie rejonowym miejsca położenia lokalu (art. 37 KPC wskazuje, iż powództwo o roszczenie ze stosunku najmu lub dzierżawy nieruchomości wytoczyć można przed sąd miejsca położenia nieruchomości).
Pozew należy opłacić. Opłata od pozwu będzie wynosiła 5% wartości przedmiotu sporu. W Pana przypadku będzie to 5% trzykrotności czynszu jaki Pan płaci za mieszkanie. Jak bowiem wskazuje art. 23 KPC, w sprawach o istnienie, unieważnienie albo rozwiązanie umowy najmu lub dzierżawy, o wydanie albo odebranie przedmiotu najmu lub dzierżawy, wartość przedmiotu sporu stanowi przy umowach zawartych na czas oznaczony – suma czynszu za czas sporny, lecz nie więcej niż za rok; przy umowach zawartych na czas nie oznaczony –
suma czynszu za okres trzech miesięcy.
W pozwie powinien Pan zażądać ustalenia, że jest Pan najemcą lokalu mieszkalnego należącego do gminy. W uzasadnieniu powinien Pan wskazać przytoczone przeze mnie powyżej argumenty.
Uzasadnieniem Pana interesu prawnego w żądaniu ustalenia stosunku najmu może być okoliczność, iż gmina twierdzi, że nie ma Pan tytułu prawnego do lokalu i w związku z tym żąda od Pana opuszczenia lokalu oraz zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Sądowe ustalenie istnienia stosunku najmu uchroni Pana przed ewentualnym powództwem gminy o eksmisję oraz pozwem o zapłatę nieuiszczonego przez Pana, a zdaniem właściciela lokalu należnego mu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu (rozumiem, iż nadal opłaca Pan czynsz, a nie zapewne wyższe odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu).
Jeszcze przed wystąpieniem z pozwem o ustalenie istnienia stosunku najmu może Pan przedstawić gminie swoje stanowisko w sprawie przesyłając do wydziału mieszkalnictwa pismo z argumentami wskazującymi, że gmina w Pana wypadku nie ma racji i jest Pan najemcą lokalu mieszkalnego.
Istnieje szansa, że urzędnicy gminy po zapoznaniu się z Pana argumentami przestudiują przepisy prawa i orzecznictwo sądowe i zmienią swoje stanowisko i tym sposobem uniknie Pan składania pozwu o ustalenia stosunku najmu czy postępowań o eksmisję i zapłatę.
Stan prawny na dzień 16.07.2013 r.
