Porady

Mój teść zmarł w listopadzie 2012 r. Był właścicielem 3 pokojowego mieszkania spółdzielczego własnościowego (wykupionego w 2007 r. od spółdzielni. Teściowie mieszkali w nim od ponad 20 lat). Spadkobiercami są mój mąż, teściowa i szwagierka (ma 12 letnie dziecko). Ze względu na wcześniejsze zobowiązania wobec męża, szwagierka nie chce spadku, teściowa też chce się zrzec mieszkania na rzecz mojego męża. W zamian chcę sprzedać swoje własnościowe mieszkanie (które kupiłam w 2008 roku, przed zawarciem związku małżeńskiego i w którym mieszkamy z mężem prawie 5 lat) i kupić kawalerkę własnościową teściowej.
Jak przeprowadzić powyższe działania, aby zapłacić jak najmniejszy podatek i opłaty notarialne. Ze względu na niepełnoletnią córkę szwagierki raczej nie wchodzi w grę odrzucenie spadku przez nią. Dodam, że mąż chciałby, abym była współwłaścicielką mieszkania po teściu razem z nim.
Czy jest możliwe przyjęcie spadku przez szwagierkę i męża, a następnie ja wykupiłabym połowę udziału od szwagierki?

Teściowie byli współwłaścicielami mieszkania. Mieszkanie należało do majątku wspólnego (wykupili je od spółdzielni w październiku 2008 roku). Teść nie posiadał innych przedmiotów majątkowych. Moja teściowa, w porozumieniu z moim mężem, przekazała szwagierce w formie darowizny mieszkanie po swojej mamie,  dlatego szwagierka nie chce mieszkania po swoim tacie, żeby "wyrównać rachunki". Ja pozostaję z mężem w ustroju wspólności małżeńskiej.
Nadmienię tylko, że chodzi nam o najlepszy sposób rozliczenia, który znosiłby ewentualne skutki darowizny w postaci zachowku, który należałby się córce szwagierki po śmierci darczyńców. Jesteśmy zgodną rodziną, więc wszystkie  zgodne z prawem rozwiązania są u nas do przeprowadzenia.

Grażyna

Szanowna Pani,

Jeżeli teściowie nie pozostawali w ustroju rozdzielności majątkowej w chwili wykupienia mieszkania  to w skład spadku po teściu wchodzi udział ½ w prawie do mieszkania.
Wynika to z tego, że stosownie do przepisu art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Powyższy przepis wskazuje, że co do zasady wszystkie przedmioty majątkowe nabyte przez jednego z małżonków lub wspólnie przez oboje małżonków wchodzą w skład majątku wspólnego małżeńskiego.

Po śmierci teścia sytuacja własnościowa przedstawia się następująco: teściowa ma w prawie do mieszkania udział 2/3 (1/2- udział w majątku wspólnym + 1/6 udział nabyty  w spadku po mężu), a dwoje dzieci zmarłego posiada udziały po 1/6.

Z kolei Pani mąż nie jest współwłaścicielem mieszkania, które zakupiła Pani. Wynika to z tego, że mieszkanie to zostało zakupione przez Panią przed zawarciem związku małżeńskiego.

W Pani sprawie wchodzą w grę: podatek dochodowy od odpłatnego zbycia nieruchomości, podatek od spadków i darowizn, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Najtańszym rozwiązaniem w wyniku, którego Pani mąż i Pani stalibyście się współwłaścicielami mieszkania należącego do teściów, a teściowa stałaby się właścicielem kawalerki jest dokonanie takiego działu spadku połączonego z podziałem majątku wspólnego małżeńskiego teściów, że Pani mąż staje się jedynym uprawnionym do lokalu mieszkalnego, bez spłaty na rzecz siostry i za spłatą na rzecz swojej matki gdzie spłata odpowiada wartości kawalerki.
W tym rozwiązaniu Pani mogłaby sprzedać swoje mieszkanie, pieniądze ze sprzedaży mogłaby Pani podarować mężowi (w kwocie odpowiadającej wartości spłaty czyli kawalerki dla teściowej). Następnie można rozszerzyć wspólność majątkową małżeńską na nabyte przez męża, w postępowaniu działowym, prawo do lokalu.
Tańszym rozwiązaniem niż notarialny dział spadku i podział majątku wspólnego małżeńskiego będzie zapewne podział sądowy na podstawie zgodnego projektu stron. Wynika to z tego, że maksymalna opłata notarialna od podziału majątku spadkowego i małżeńskiego jest uzależniona od wartości dzielonego majątku (w Pani przypadku od wartości mieszkania).

Jeżeli chodzi o opłaty notarialne to hak wskazuje § 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2004 r. Nr 148, poz. 1564 ze zm.), maksymalna stawka wynosi od wartości:

1. do 3.000 zł - 100 zł
2. powyżej 3.000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3.000 zł
3. powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10.000 zł
4. powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30.000 zł
5. powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1 010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł
6. powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł - 4 770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł
7. powyżej 2.000.000 zł - 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7.500 zł

Do powyższych stawek należy doliczyć 23% podatku VAT jaki zostanie pobrany przez notariusza. Opłaty powyższe są maksymalne – notariusz może się umówić na niższe kwoty.

Opłata sądowa za zgodny dział spadku połączony z podziałem majątku wspólnego małżeńskiego to 900 zł. Jak bowiem stanowi art. 51 ust. 1 Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2005 r. Nr 167, poz. 1398 ze zm.), opłata stała od wniosku o dział spadku wynosi 500 złotych, a jeżeli wniosek o dział spadku zawiera zgodny projekt działu spadku, opłata stała wynosi 300 złotych.
Jako, że Pani mąż stanie się jedynym uprawnionym do prawa do lokalu po dokonaniu jednocześnie z działem spadku po jego ojcu podziału majątku wspólnego małżeńskiego to zastosowani będzie miał przepis art. 51 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Przepis ten wskazuje, iż opłatę stałą w kwocie 1 000 złotych pobiera się od wniosku o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności, a jeżeli zawiera on zgodny projekt działu spadku i zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 600 złotych.

Jest możliwość zbycia przez Pani szwagierkę udziału w spadku po jej ojcu lub udziału jaki nabyła w prawie do mieszkania.

Jeżeli chodzi o podatki to opodatkowaniu podlega: nabycie spadku, odpłatne zbycie mieszkania (o ile następuje przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie)

Pani mąż, jego siostra i matka mogą skorzystać z ulgi w podatku od spadków i darowizn i nie płacić podatku od nabycia spadku pod warunkiem, że w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub uzyskania notarialnego poświadczenia dziedziczenia zgłoszą nabycie spadku w urzędzie skarbowym (art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn).

Dział spadku podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Jak wskazuje art. 1 ust. 1 pkt 1f ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat.

Zobowiązanym do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych będzie Pani mąż, ponieważ przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności obowiązek podatkowy ciąży na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności.
Przy umowie o dział spadku podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności lub spadku.
Podatek wynosi 2%. Tu zwrócę uwagę, że podatkowi podlega wyłącznie dział spadku. Podział majątku wspólnego małżeńskiego temu podatkowi nie podlega. Podział majątku wspólnego małżeńskiego nie jest zniesieniem współwłasności, a tylko dział spadku i zniesienie współwłasności podlegają zgodnie z ustawą podatkowi.

Jeżeli pieniądze na zakup przez teściową kawalerki mają pochodzić z Pani mieszkania to musi Pani to mieszkanie sprzedać.
Jeżeli miałoby to nastąpić przed końcem 2013 r. to powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym.
Odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (również prawa do mieszkania spółdzielczego własnościowego) wiąże się z powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym.
Pani, jak wynika z pytania nabyła mieszkanie w 2008 r. tak więc 5 lat od końca 2008 r. upłynie właśnie w dniu 31 grudnia 2013 r.

Jeżeli zamieszkuje Pani w swoim mieszkaniu i jest Pani w nim zameldowana na pobyt stały to może Pani przy zbyciu mieszkania skorzystać z ulgi meldunkowej i nie płacić podatku. Ulga ta obowiązywała w latach 2007-2008 r. i ma zastosowanie do zbycia nieruchomości nabytych w tych latach.
Ulga meldunkowa polega na tym, że zwalnia się z podatku zbycie również prawa spółdzielczego własnościowego, jeśli podatnik był zameldowany w sprzedawanym lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.
Warunkiem do skorzystania z ulgi meldunkowej jest złożenie w urzędzie skarbowym oświadczenia o spełnieniu warunków do skorzystania z ulgi. Oświadczenie to należy złożyć do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż prawa do lokalu.

Po sprzedaży mieszkania może Pani podarować mężowi pieniądze (na jego majątek osobisty). Do darowizny pieniędzy nie jest konieczny akt notarialny. Umowa może być nawet ustna (a najlepiej jeżeli będzie pisemna).
W przypadku darowizny pieniędzy na rzecz męża może on skorzystać z ulgi w podatku od spadków i darowizn i nie płacić tego podatku. Warunkiem skorzystania z tej ulgi jest to, aby pieniądze zostały mu przelane na konto bankowe lub przekazane przekazem pocztowym (przekazanie „do ręki” powoduje, że podatek trzeba będzie zapłacić) oraz to, aby zgłosić nabycie środków pieniężnych w darowiźnie w terminie 6 miesięcy od dnia darowizny w urzędzie skarbowym.

Po darowiźnie mąż może spłacić swoją matkę – kwotą odpowiadającą wartości kawalerki ustaloną w dziale spadku połączonym z podziałem majątku wspólnego małżeńskiego.

Przy sprzedaży mieszkania i przy jego zakupie należy liczyć się z obowiązkiem poniesienia opłat notarialnych (zwyczajowo płaci je nabywca) w wysokości takiej jak przy dziale spadku oraz podatku od czynności cywilnoprawnych (również zwyczajowo płaci go nabywca). Podatek ten wynosi 2% wartości.

Maksymalna oplata notarialna za sporządzenie umowy majątkowej małżeńskiej wynosi 400 zł. Do tego także należy doliczyć 23% podatku VAT.

W tym wariancie pojawi się konieczność poniesienia następujących opłat:

1. oplata notarialna lub sądowa za dział spadku i podział majątku wspólnego małżeńskiego (mniejsze zapewne będą opłaty sądowe jeżeli pomiędzy stronami jest zgoda)
2. podatku od czynności cywilnoprawnych związanych z nabyciem przez Pani męża udziału w prawie do lokalu (w wyniku działu spadku udział ½) ponad jego udział w spadku
3. opłaty notarialne związane ze zbyciem Pani mieszkania i nabyciem mieszkania przez teściową
4. podatek od czynności cywilnoprawnych związany ze zbyciem Pani mieszkania i nabyciem mieszkania przez teściową
5. opłata notarialna za umowę majątkową małżeńską

Innych opłat i podatków nie będzie pod warunkiem, że Pani skorzysta z ulgi meldunkowej, a Pani mąż z ulgi w podatku od darowizny.

W powyższym wariancie szwagierka przyjmuje spadek po ojcu. Zgadza się jednak, że w wyniku postępowania działowego nie otrzymuje spłaty. Gdyby szwagierka odrzuciła spadek to jako spadkobierczyni byłaby brana pod uwagę jej córka. Jeżeli córka szwagierki jest niepełnoletnia to na odrzucenie przez nią spadku konieczna będzie zgoda sądu rodzinnego, a takiej ze względu na dobro dziecka z pewnością się nie uzyska. Sąd rodzinny nie zgodzi się zapewne na żadne rozporządzenia majątkiem dziecka, które pomniejszałyby ten majątek.
Dział spadku w wyniku, którego osoba nie nabywa żadnego prawa ani nie domaga się spłaty potocznie nazywany jest „zrzeczeniem się” spadku.

Duża „oszczędność” da z pewnością przeprowadzenie postępowania działowego przed sądem a nie przed notariuszem (opłata sądowa 900 zł, a maksymalna opłata notarialna w przypadku wartości mieszkania 200.000 zł to 1570 zł, z podatkiem VAT 1931 zł).

Stan prawny na dzień 21.05.2013 r.