Porady

Dziadek posiadał ziemię.  Dziadek zmarł w roku 1964. Po śmierci dziadka gospodarstwo odziedziczyła postanowieniem sądu żona dziadka czyli moja babcia.
Babcia nie zmieniła wpisu w KW i tam dalej widnieje jako właściciel dziadek.

Babcia postanowieniem sądu otrzymała również inną działkę sąsiednią z już posiadaną.
Babcia zmarła w październiku 1978 roku.  W chwili śmierci miała dwie córki. Z których jedna była zamężna i posiadała dwoje dzieci czyli mnie i moją siostrę. Ja byłem osobą niepełnoletnią. Moja siostra była pełnoletnia. Druga córka była panną. Żadna z córek nie pracowała w tym czasie w gospodarstwie.
Obydwie córki w roku 1996 wystąpiły do sądu o stwierdzenie nabycia spadku po babci. We wniosku wyszczególnione  było gospodarstwo rolne.
Sąd postanowieniem z 1996 roku stwierdził, że spadek po zmarłej babci nabyły po ½  obydwie córki. Sąd w postanowieniu nie odniósł  się odrębnie do sprawy gospodarstwa.
Urząd skarbowy wydał zaświadczenie że spadek po zmarłej – gospodarstwo rolne – nabyły zgodnie z postanowieniem sądu i zgodnie z ustawą od spadku i darowizn podatek nie należy się  i nie stawia przeszkód do rozporządzenia wyżej wymienionym spadkiem.
W roku 2003 zmarła siostra mojej mamy. Była osobą samotną. Nie miała męża ani dzieci. Nie pozostawiła testamentu. Moja mama będąc w tym czasie wdową nie wniosła o nabycie spadku.
Pytania:

• Czy po zmarłej siostrze mojej mamy ½ gospodarstwa należąca do tej siostry należy się mojej mamie?
• Jeżeli tak to rozumiem ,że należy w tej sprawie wystąpić (moja mama) do sądu o nabycie spadku po siostrze?
• Co i kiedy należy zrobić aby wyprostować wpisy w KW?
• Czy moja mama może rozporządzać w tej chwili swoją częścią gospodarstwa już teraz?
• A po nabyciu spadku po swojej siostrze może rozporządzać całością gospodarstwa?
• A może jest całkowicie inaczej i co wtedy trzeba zrobić aby sytuację całkowicie wyprostować?

Szanowny Panie,

W chwili obecnej w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości wpisany jest zmarły przed prawie 50-laty dziadek. Aby ujawnić w księdze wieczystej obecnych właścicieli nieruchomości należy złożyć odpowiedni wniosek o dokonanie wpisu prawa własności.
Do tego wniosku należy, stosownie do art. 6262 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego dołączyć dokumenty, stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej.

W sprawie opisywanej w pytaniu, aby dokonać wpisu właściciela w księdze wieczystej należy dołączyć do wniosku postanowienia sądów o stwierdzeniu nabycia spadków po zmarłych właścicielach nieruchomości.

Wynika to z tego, że stosownie do art. 1027 Kodeksu cywilnego, względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia.

Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku po babci wydane w 1996 r. nie wskazuje kto odziedziczył wchodzące w skład spadku gospodarstwo rolne. Jest to poważny problem dla Pana mamy, ponieważ w chwili śmierci Pana babci, w 1978 r. obowiązywały przepisy szczególne o dziedziczeniu gospodarstw rolnych zawarte w Kodeksie cywilnym.

Te przepisy na przestrzeni lat zmieniały się, a ostatecznie przestały obowiązywać zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 31 stycznia 2001 r., sygn. akt P. 4/99.
Jednak dla spadków otwartych (spadek otwiera się w chwili śmierci spadkodawcy) przed dniem 14 lutego 2001 r. stosuje się przepisy obowiązujące w chwili otwarcia spadku.

Tak więc do dziedziczenia po Pana babci zastosowanie będą miały przepisy obowiązujące w 1978 r. Obowiązują także przepisy dotyczące dziedziczenia gospodarstw rolnych.
Przepisy te normowały kto z rodziny spadkodawcy może dziedziczyć gospodarstwo rolne.

Obwiązujący w chwili śmierci Pana babci przepis art. 1059 § 1 Kodeksu cywilnego wskazywał, że dzieci spadkodawcy dziedziczą z ustawy gospodarstwo rolne, jeżeli:  

1. bezpośrednio przed otwarciem spadku pracowały w tym gospodarstwie albo 
2. w chwili otwarcia spadku są członkami rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub pracują w gospodarstwie rolnym takiej spółdzielni, albo
3. w chwili otwarcia spadku bądź prowadzą inne indywidualne gospodarstwa rolne, bądź też pracują w gospodarstwie rolnym swoich rodziców, małżonka lub jego rodziców, albo
4. w chwili otwarcia spadku bądź są małoletnie, bądź też pobierają naukę zawodu lub uczęszczają do szkół, albo
5. w chwili otwarcia spadku są trwale niezdolne do pracy. 

§ 2 art. 1059 KC wskazywał, że jeżeli żadne z dzieci spadkodawcy nie odpowiada jednemu z warunków przewidzianych w punktach 1, 2 lub 3 paragrafu poprzedzającego, dziedziczą z ustawy gospodarstwo te spośród nich, które mają kwalifikacje do prowadzenia gospodarstwa rolnego i nie później niż przed upływem sześciu miesięcy od otwarcia spadku oświadczą w sądzie lub w państwowym biurze notarialnym gotowość prowadzenia gospodarstwa należącego do spadku. 

Stosownie do art. 1060 § 1 KC, przepisy art. 1059 stosowało się odpowiednio do dziedziczenia z ustawy przez małżonka spadkodawcy, jak również do dziedziczenia z ustawy przez wnuków spadkodawcy powołanych stosownie do przepisu art. 931 § 2. Dalsi zstępni spadkodawcy nie byli powołani z ustawy do dziedziczenia gospodarstwa rolnego.  
Zgodnie z § 2 1060 KC, w granicach określonych w art. 931 § 2 wnuki spadkodawcy, które bezpośrednio przed otwarciem spadku pracowały w należącym do spadku gospodarstwie rolnym i dla których ta praca stanowiła główne źródło utrzymania, dziedziczą gospodarstwo także w wypadku, gdy ich ojciec lub matka nie mogą gospodarstwa dziedziczyć dla braku warunków przewidzianych w art. 1059. 

Art. 1061 KC wskazywał, że rodzice spadkodawcy dziedziczą z ustawy gospodarstwo rolne, jeżeli mają kwalifikacje do prowadzenia gospodarstwa albo jeżeli w chwili otwarcia spadku są trwale niezdolni do pracy. Są oni powołani z ustawy do dziedziczenia gospodarstwa rolnego także w wypadku, gdy zstępni spadkodawcy nie mogą tego gospodarstwa dziedziczyć dla braku warunków przewidzianych w art. 1059 lub w art. 1060 § 2. 

Bracia i siostry spadkodawcy dziedziczą z ustawy gospodarstwo rolne, jeżeli odpowiadają jednemu z warunków przewidzianych w art. 1059 (art. 1062 § 1 KC).
Zgodnie z § 2 art. 1062 KC,  Ci spośród rodzeństwa spadkodawcy, którzy bezpośrednio przed otwarciem spadku pracowali w należącym do spadku gospodarstwie rolnym i dla których ta praca stanowiła główne źródło utrzymania, dziedziczą gospodarstwo także w wypadku, gdy zstępni spadkodawcy nie mogą tego gospodarstwa dziedziczyć dla braku warunków przewidzianych w art. 1059 lub w art. 1060 § 2. 
W granicach określonych w art. 934 dzieci rodzeństwa spadkodawcy, które bezpośrednio przed otwarciem spadku pracowały w należącym do spadku gospodarstwie rolnym i dla których ta praca stanowiła główne źródło utrzymania, dziedziczą gospodarstwo także w wypadku, gdy ich ojciec lub matka nie mogą gospodarstwa dziedziczyć dla braku warunków przewidzianych w art. 1059 lub w art. 1062 § 2. Dalsi zstępni rodzeństwa spadkodawcy nie są powołani z ustawy do dziedziczenia gospodarstwa rolnego (art. 1062 § 1 KC).

I w końcu, art. 1063 § 1 KC wskazywał, że jeżeli ani małżonek spadkodawcy, ani żaden z jego krewnych powołanych do dziedziczenia z ustawy nie odpowiada warunkom przewidzianym dla dziedziczenia gospodarstwa rolnego, gospodarstwo przypada Skarbowi Państwa jako spadkobiercy ustawowemu. 
Skarb Państwa uważany jest za spadkobiercę ustawowego gospodarstwa rolnego także wtedy, gdy do dziedziczenia uprawnione są wyłącznie osoby, które w chwili otwarcia spadku są trwale niezdolne do pracy; w wypadku takim Skarb Państwa dokonuje na rzecz tych osób spłat odpowiadających wartości ich udziałów w gospodarstwie spadkowym po odliczeniu długów związanych z prowadzeniem tego gospodarstwa (art. 1063 § 2 KC).
 Przepis § 2 nie dotyczy osób, dla których praca w tym gospodarstwie stanowiła główne źródło utrzymania, jeżeli wykażą, że mają warunki do prowadzenia tego gospodarstwa przy pomocy małżonka lub osób bliskich posiadających kwalifikacje do prowadzenia gospodarstwa rolnego (art. 1063 § 3 KC).

W obowiązującym w 1978 r. stanie prawnym wypadki, w których pobieranie nauki zawodu lub uczęszczanie do szkół uprawnia do dziedziczenia gospodarstwa rolnego, zasady i tryb stwierdzania trwałej niezdolności do pracy oraz zasady i tryb stwierdzania kwalifikacji do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Rozporządzenie Rady Ministrów może również określić, jakie gospodarstwo uważa się za gospodarstwo rolne określało, stosownie do art. 1064 KC, odpowiednie rozporządzenie Rady Ministrów

Jeżeli w skład spadku po Pana babci wchodziło gospodarstwo rolne to sąd winien w orzeczeniu o stwierdzeniu nabycia spadku wskazać, kto dziedziczy gospodarstwo rolne.
Jeżeli w postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku po Pana babci, wydanym przez sąd w 1996 r. nie wskazano kto dziedziczy gospodarstwo rolne to nie jest to prawidłowym.
Nie można w takiej sytuacji wskazywać, iż skoro sąd orzekł, że spadek po Pana babci nabyły jej córki każda po 1/2 udziału i sąd nie orzekał co do dziedziczenia gospodarstwa rolnego, to oznacza to, że gospodarstwo rolne nabyli spadkobiercy wskazani w postanowieniu.

Dlaczego postanowienie sądu może nie być prawidłowe ze względu na brak w nim orzeczenia o dziedziczeniu gospodarstwa rolnego?
Dlatego, że z obowiązujących w chwili śmierci Pana babci (a także w chwili orzekania o stwierdzeniu spadku po niej) przepisów wynikała zasada, w myśl której wymienienie spadkobierców dziedziczących cały spadek według zasad ogólnych i spadkobierców dziedziczących gospodarstwo rolne powinno być zawarte w jednym postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku.
Podstawą tej zasady były odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego.

I tak, art. 1066 KC wskazywał, że w stwierdzeniu nabycia spadku wymienia się osobno spadkobierców dziedziczących gospodarstwo rolne oraz ich udziały w tym gospodarstwie.

Z kolei art. 670 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego wskazywał, że sąd spadku bada z urzędu, kto jest spadkobiercą. W szczególności bada, czy spadkodawca pozostawił testament, oraz wzywa do złożenia testamentu osobę, co do której będzie uprawdopodobnione, że testament u niej się znajduje. Jeżeli testament zostanie złożony, sąd dokona jego otwarcia i ogłoszenia.  
Wedle § 2 art. 670 KPC, sąd bada także z urzędu, czy w skład spadku wchodzi gospodarstwo rolne oraz którzy spośród spadkobierców powołanych do spadku odpowiadają warunkom przewidzianym do dziedziczenia gospodarstwa rolnego.
Sąd miał zatem obowiązek zbadać czy w skład spadku po Pana babci wchodzi gospodarstwo rolnego oraz to czy spadkobiercy babci spełniają warunki do dziedziczenia gospodarstwa rolnego.

Zgodnie z art. 677 § 1 KPC, sąd stwierdzi nabycie spadku przez spadkobierców, choćby były nimi inne osoby niż te, które wskazali uczestnicy. W postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku sąd wymienia spadkodawcę oraz wszystkich spadkobierców, którym spadek przypadł, jak również wysokość ich udziałów.  
Stosownie do § 2 art. 677 KPC, w wypadku, gdy w skład spadku wchodzi gospodarstwo rolne, sąd wymieni w treści tego postanowienia ponadto spadkobierców dziedziczących to gospodarstwo oraz ich udziały w nim. 

Powyższe przepisy wskazują na to, że jeżeli w skład spadku po Pana babci wchodziło gospodarstwo rolne to sąd winien wydać postanowienie wskazujące kto nabył spadek na zasadach ogólnych a także kto odziedziczył wchodzące w skład spadku gospodarstwo rolne.
Jeżeli postanowienie sądu nie zawiera orzeczenia co do dziedziczenia gospodarstwa rolnego to orzeczenie to nie jest prawidłowe i wymaga uzupełnienia.

Do uzupełnienia orzeczenia o nabyciu spadku po Pana babci zastosowanie będzie miał przepis art. 677 § 3 KPC, który wskazuje, że jeżeli w postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku nie orzeczono o dziedziczeniu gospodarstwa rolnego, sąd wyda w tym przedmiocie postanowienie uzupełniające, stosując odpowiednio przepisy niniejszego oddziału.

Przepis art. 677 § 3 KPC został wykreślony z ustawy, ale stosownie do art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy - Prawo o notariacie oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2007 r. Nr 181, poz. 1287) do spadku otwartego przed dniem 14 lutego 2001 r., przepisy art. 677 Kodeksu postępowania cywilnego, stosuje się w brzmieniu dotychczasowym.

Dodam, że stosownie do postanowienia Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 czerwca 1976 r., sygn. akt. III CRN 91/76 (OSNCP 1977/3 poz. 52), wniosek o wydanie postanowienia uzupełniającego w trybie przewidzianym w art. 677 § 3 kpc dopuszczalny jest w każdym przypadku niezamieszczenia w orzeczeniu o stwierdzeniu nabycia spadku rozstrzygnięcia o dziedziczeniu gospodarstwa rolnego.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że jeżeli w skład spadku po babci wchodziło gospodarstwo rolne to gospodarstwo to zostało odziedziczone przez Pana mamę i jej siostrę, o ile w chwili śmierci swojej mamy spełniały warunki dziedziczenia gospodarstw rolnych przewidziane w Kodeksie cywilnym w brzmieniu z daty śmierci babci.

To kto odziedziczył po babci gospodarstwo rolne wynikać powinno z sądowego orzeczenia jednoznacznie wskazującego kto odziedziczył wchodzące w skład spadku gospodarstwo rolne.
Jeżeli z orzeczenia jakie Pan posiada nie wynika kto dziedziczy gospodarstwo rolne to nie można jednoznacznie stwierdzić, że gospodarstwo to odziedziczyły Pana mama i jej siostra.
Zaświadczenie z urzędu skarbowego nie jest dowodem na to, że Pana mama stała się współwłaścicielem gospodarstwa rolnego. Takim dowodem jest wyłącznie postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

Jeżeli nieruchomości należące do babci nie stanowiły gospodarstwa rolnego to nieruchomość została odziedziczona na zasadach ogólnych, a więc z pewnością współwłaścicielami tej nieruchomości stały się Pana mama i jej siostra, każda po 1/2 udziału, co wynika z orzeczenia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Odpowiedź czy nieruchomości jakie posiadała Pana babcia były gospodarstwem rolnym do którego stosuje się przepisy szczególne o dziedziczeniu znajduje się w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 28 listopada 1964 r. w sprawie przenoszenia własności nieruchomości rolnych, znoszenia współwłasności takich nieruchomości oraz dziedziczenia gospodarstw rolnych, w brzmieniu z chwili śmierci babci (tekst jednolity: Dz. U. z 1972 r. Nr 31, poz. 215 ze zm.).
§ 1 ust. 1 tego rozporządzenia wskazuje, że nieruchomość uważa się za rolną, jeżeli jest lub może być użytkowana na cele produkcji rolnej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.  
Według ust. 2 § 1 rozporządzenia, nieruchomość rolna traci dotychczasowy charakter:  

1. z dniem ogłoszenia w dzienniku urzędowym wojewódzkiej rady narodowej uchwały prezydiom właściwej rady narodowej, w której wyniku nastąpi ustalenie granic terenów budownictwa mieszkaniowego i zagrodowego, przejmowanych na własność Państwa na podstawie przepisów o terenach budowlanych na obszarach wsi oraz przepisów o terenach budowlanych na obszarze miast i osiedli, jeżeli nieruchomość znajduje się na tych terenach, lub
2. jeżeli decyzją właściwego do spraw planowania przestrzennego organu prezydium powiatowej rady narodowej, wydaną w trybie przepisów o planach realizacyjnych, została przeznaczona na cele nie związane bezpośrednio z produkcją rolną. 

Nie uważa się za nieruchomość rolną nieruchomości należących do tej samej osoby lub osób, jeżeli ich łączny obszar nie przekracza 0,5 ha (§ 1 ust. 3 rozporządzenia).

Zgodnie z § 2 ust. 1 rozporządzenia, za gospodarstwo rolne uważa się wszystkie należące do tej samej osoby (osób) nieruchomości rolne, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą wraz z budynkami, urządzeniami, inwentarzem żywym i martwym, zapasami oraz prawami i obowiązkami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Wskażę w tym miejscu także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 sierpnia 2009 r., sygn. akt. IV CSK 146/2009 (LexPolonica nr 2068211). Sąd Najwyższy stwierdził, że pomimo tego, iż przepisy regulujące szczególny tryb dziedziczenia gospodarstw rolnych już nie obowiązują, w razie rozpoznawania spraw związanych ze spadkiem, należy stosować regulacje obowiązujące w dniu jego otwarcia.
W tym postępowaniu sprawa dotyczyła spadkodawcy zmarłego w 1978 r., a więc w czasie gdy dziedziczenie gospodarstw rolnych było uregulowane w szczególny sposób. W postanowieniu o nabyciu spadku po spadkodawcy nie było odrębnego wskazania, kto odziedziczył gospodarstwo. Sądy I i II instancji stwierdziły, że aby wykazać kto jest właścicielem gospodarstwa, koniecznym jest wydanie postanowienia uzupełniającego, w którym sąd musi uwzględnić, że zgodnie z przepisami obowiązującymi w chwili śmierci spadkodawcy,  gospodarstwo rolne odziedziczyć mogły tylko osoby ze ściśle oznaczonego kręgu. Sąd Najwyższy przyznał rację sądom niższych instancji.

Trudno powiedzieć dlaczego sąd w postanowieniu nie odniósł się do gospodarstwa. Być może sąd popełnił błąd. Może nie uznał posiadanych przez babcię gruntów za gospodarstwo rolne.
Być może na odpisie postanowienia omyłkowo nie zamieszczono postanowienia o dziedziczeniu gospodarstwa rolnego, chociaż zostało ono wydane (postanowienie w aktach sprawy).
Proszę także sprawdzić czy postanowienie nie brzmi: sąd stwierdza, że spadek po zmarłej XXXX nabyły na podstawie ustawy wraz z wchodzącym w jego skład gospodarstwem rolnym córki XXXX i XXXX, każda po 1/2 udziału.

Polecałbym w celu ustalenia dlaczego nie ma w postanowieniu wzmianki o dziedziczeniu gospodarstwa rolnego zapoznanie się z aktami sprawy.
Jak wspomniałem powyżej stwierdzenie kto stał się właścicielem gospodarstwa rolnego po babci może wymagać złożenia w sądzie wniosku o uzupełnienie postanowienia.

Jeżeli nieruchomości są oznaczone w księdze wieczystej jako gospodarstwo rolne to w przypadku złożenia wraz z wnioskiem o wpis prawa własności postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po babci bez wskazania kto dziedziczył po niej gospodarstwo rolne, uważny sąd wieczystkoksięgowy oddali wniosek o wpis. Postanowienie takie nie wskazuje bowiem kto w 1978 r. nabył własność gospodarstwa rolnego.

Zgodnie z obowiązującym w 2003 r. (rok śmierci siostry mamy) Kodeksem cywilnym, jeżeli spadkodawca w chwili śmierci nie pozostaje w związku małżeńskim, nie ma zstępnych ani rodziców to cały spadek przypada rodzeństwu. Z pytania wynika, że Pana mama jest jedyną spadkobierczynią swojej siostry.

Jeżeli siostra mamy była współwłaścicielem nieruchomości to Pana mama może wykazać, że nabyła po niej spadek wyłącznie za pomocą postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialnego poświadczenia dziedziczenia (notariusz może wydać takie poświadczenie ze względu na to, że przepisy o notarialnym poświadczeniu dziedziczenia stosuje się do spadków otwartych po dniu 1 lipca 1984 r.)

W chwili śmierci siostry mamy nie obowiązywały już przepisy szczególne dotyczące dziedziczenia gospodarstw rolnych.


Aby Pana mama mogła wykazać, że jest właścicielem nieruchomości musi przedstawić dowody na tą okoliczność. Takim dowodem niewątpliwie byłby odpis z księgi wieczystej z wpisanym prawem własności.

To, że właściciel nie jest wpisany w księdze wieczystej nie powoduje, że nie może on rozporządzać udziałem w nieruchomości jak nabył w wyniku dziedziczenia.
Swoje prawo do udziału w nieruchomości właściciel może wykazać za pomocą stwierdzenia nabycia spadku po osobie wpisanej do księgi wieczystej jako właściciel.

Jako, że przedmiotem umowy miałby być udział w nieruchomości rolnej to należy pamiętać o art. 166 § 1 KC wskazującym, że w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

Gdyby zatem mama sprzedawała swój udział w nieruchomości rolnej jakiejś osobie powinna zawiadomić współwłaściciela o tej sprzedaży.
Art. 599 § 1 KC mówi, że jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. 
Z kolei stosownie do § 2 art. 599 KC, jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, wpółwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

Mama nie może zatem zawrzeć ważnej umowy zbycia udziału w nieruchomości rolnej bez zawiadomienia współwłaściciela o takiej umowie. W sytuacji, w której nie wiadomo do kogo należy pozostały udział we współwłasności mama nie zdoła zbyć nieruchomości.

Jeżeli mama będzie posiadała postanowienie o nabyciu spadku po swojej siostrze to odpadną powody dla których mama nie będzie mogła zbyć nieruchomości wynikające z prawa pierwokupu.
Nie oznacza to jednak, że będzie ona mogła zbyć gospodarstwo rolne bez problemu.

Nie posiadając postanowienia odnoszącego się do nabycia gospodarstwa rolnego po babci mama nie może wykazać, że jest właścicielem nieruchomości.

Oczywiście może się zdarzyć, że mama przedstawiając odpis księgi wieczystej oraz postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po dziadku, babci i siostrze a także zaświadczenie z urzędu skarbowego zbędzie nieruchomość.
Stanie się tak jeżeli notariusz nie dopatrzy się braku rozstrzygnięcia sądu odnośnie tego kto po zmarłym w 1978 r. spadkobiercy dziedziczy gospodarstwo.
Gdyby doszło do zawarcia takiej umowy to umowa ta będzie dotknięta wadą prawną, która może prowadzić do uchylenia się przez nabywcę od skutków tej umowy.
Nabywca chcąc wpisać się do księgi wieczystej jako właściciel może się spotkać z odmową ze strony sądu wieczysto księgowego właśnie ze względu na brak rozstrzygnięcia w postanowieniu sądu kto dziedziczy gospodarstwo po zmarłej w 1978 r. Pana babci.

Jak już wspomniałem radziłbym w pierwszej kolejności zapoznać się z aktami sprawy o stwierdzenie nabycia spadku po babci. Jeżeli będzie taka konieczność to należy wystąpić o uzupełnienie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.
Jeżeli mama, siostra lub obie spełniały warunki do nabycia w spadku gospodarstwa rolnego to po uzyskaniu postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po siostrze (lub notarialnego poświadczenia dziedziczenia) Pana mama bez większych problemów będzie mogła wpisać się jako właściciel do księgi wieczystej w miejsce obecnie tam figurującego dziadka.
Będąc wpisaną do księgi wieczystej jako właściciel bez problemu mama będzie mogła rozporządzać prawem własności.

Jeżeli z postanowienia o dziedziczeniu gospodarstwa rolnego wynikać będzie, że mama i jej siostra nie nabyły gospodarstwa rolnego a własność nabył Skarb Państwa to można skorzystać z przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1990 r. Nr 55, poz. 321 ze zm.).

Art. 15 ust. 1 tej ustawy wskazuje, że samoistny posiadacz nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, które przed dniem 6 kwietnia 1982 r. odziedziczył z ustawy Skarb Państwa po osobie będącej spadkodawcą tego posiadacza lub jego wstępnego, może żądać, aby Skarb Państwa przeniósł na niego własność tej nieruchomości.
Jak wskazuje ust. 2 art. 15 tej ustawy, przeniesienie własności stosownie do ust. 1 następuje nieodpłatnie, jednakże Skarb Państwa może żądać od nabywcy zwrotu wydatków, jakie poniósł na pokrycie długów związanych z gospodarstwem rolnym. Z chwilą przeniesienia własności na nabywcę przechodzą prawa i obowiązki należące do spadku, związane z gospodarstwem rolnym.

Stan prawny na dzień 16.03.2013 r.