Artykuły

Proszę o poradę w sprawie najłatwiejszego sposobu zgodnego podziału nieruchomości rolnej między dwie siostry - obydwie użytkują działkę wspólnie ale formalnym właścicielem jest tylko jedna z sióstr. Przedmiotem podziału jest działka rolna zabudowana (murowany domek, garaż) o powierzchni 0,8 ha - wykorzystywana jako działka do wypoczynku weekendowego lub wakacyjnego, nie jest prowadzona na niej żadna działalność. Siostry chcą podzielić działkę po równo między siebie tak, żeby ostatecznie każda była właścicielką swojej części, bo w niedalekiej przyszłości każda ze sióstr będzie chciała darować swoją część-czyli swój konkretny kawałek ziemi- swoim dzieciom. Zaznaczam, że obecnie właścicielką całości jest jedna z sióstr,ale siostry żyją w zgodzie i uzgodniły między sobą którą część działki każda chce otrzymać w wyniku podziału. Proszę o informację w jaki sposób najlepiej tego dokonać (sąd, notariusz?) i jak wyglądają kwestie podatkowe w przypadku takiego podziału.

Krzysztof


                                                                                           


Szanowny Panie!

Z uwagi na to, że właścicielem nieruchomości jest jedna z sióstr a w efekcie końcowym właścicielami dwóch działek powstałych z tej jednej nieruchomości mają być dwie siostry, musi dojść do darowana na rzecz siostry udziału we współwłasności nieruchomości lub wydzielonej działki (zakładam, że przekazanie własności ma nastąpić nieodpłatnie). 
Tu od razu wskażę, że darowizny na rzecz rodzeństwa korzystają ze zwolnienia podatkowego w podatku od spadków i darowizn – jeżeli zostanie dokonana darowizna to siostra, która stanie się w jej wyniku właścicielem nieruchomości nie zapłaci podatku. Zwolnienie z podatku od spadków nie będzie się wiązało z koniecznością zgłoszenia przez obdarowaną siostrę nabycia w drodze darowizny w urzędzie skarbowym – darowizna będzie musiała być dokonana w formie aktu notarialnego, a w takim wypadku nie ma konieczności zgłaszania darowizny do US (notariusz zgłasza). 

Sprawę można przeprowadzić w dwojaki sposób:

Podstawowym problem w sprawie jest to czy możliwy jest podział fizyczny nieruchomości o pow. 0,8 ha na dwie różne nieruchomości. 

Istotnym jest to, że jest to działka rolna. Jest to istnotne z tego względu, że do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, nie stosuje się ustawy o gospodarce nieruchomościami, która wprowadza wiele ograniczneń w podziałach nieruchomości rolnych.
Tu należy wskazać, że za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak rozumiem działka, o której mowa w pytaniu spełnia te warunki i dlatego można ją traktować jako działkę rolną. 

Z tego względu, że jest to nieruchomość rolna, zasadniczo podział nieruchomości jest wolny od skrępowania administracyjnego i merytorycznych ograniczeń wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dokonanie takiego podziału jest wynikiem swobodnej woli właściciela realizowanej przez jego czynności „materialno-techniczne”. Chodzi zaś tutaj o zaprojektowanie podziału w połączeniu ze sporządzeniem stosownej dokumentacji geodezyjno-kartograficznej. Zaprojektowany, aprobowany przez właściciela podział nieruchomości wymaga dla swej zewnętrznej skuteczności ujawnienia w ewidencji gruntów i budynków (tryb geodezyjny). 

Procedura podziału nieruchomości określona w ustawie o gospodarce nieruchomościami będzie miała także zastosowanie, gdy nieruchomość rolna objęta została decyzją o warunkach zabudowy albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

W sytuacji gdy podział nieruchomość podlega pod ustawę o gospodarce nieruchomościami to podział nie jest możliwy w każdym przypadku – to czy jest możliwy zależy m. in. od zapisów planu zagospodarowania przestrzennego (w planie miejscowym określa się m.in. dopuszczalną minimalną powierzchnię nieruchomości gruntowej, jej kształt oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej), tego czy wydzielane działki mają dostęp do drogi publicznej, decyzji o warunkach zabudowy, itp. 

W dalszej kolejności należy sięgnąć do ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, ponieważ ustawa ta ma zastosowanie do nieruchomości rolnych o powierzchni równej lub większej niż 0,3 ha, a taką jest przedmiotowa działka. 
Generalną zasadą tej ustawy jest to, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Jednak ta ustawa ta nie będzie stać na przeszkodzie darowaniu siostrze udziału we współwłasności lub własności wydzielonej działki, albowiem ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej, m. in. 
a) przez osobę bliską zbywcy (chodzi o zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów),
b) o powierzchni mniejszej niż 1 ha,
c) w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku. 

Zarówno w przypadku podziału nieruchomości rolnych, jak i tych podpadających pod reżim ustawy o gospodarce nieruchomościami, nowopowstałe działki nie mogą mieć powierzchni mniejszej niż 0,30 ha.

Jeżeli chodzi o koszty to:
1. Koszt darowizny – przepisy przewidują maksymalną opłatę notarialną za dokonanie darowizny. Można negocjować z notariuszem, aby zastosował stawkę niższą niż notarialna.
Maksymalną stawkę opłaty notarialnej ustala się od wartości przedmiotu darowizny, i wynosi ona :
1) wartość do 3000 zł - 100 zł;
2) powyżej 3000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3) powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
4) powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
5) powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
6) powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł - 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
7) powyżej 2.000.000 zł - 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.
Do powyższych stawek należy doliczyć 23% podatku VAT.

2. Koszt geodety/biegłego sądowego do sporządzenia planu podziału – koszt jest różny zależny od wielu czynników. Cenę ustala geodeta/biegły. Zazwyczaj są to kwoty od 1500 zł wzwyż. Cena za geodetę zwiększa się, jeżeli musi być sporządzony wykaz synchronizacyjny (też może być kilka tysięcy zł). 

3. Oplata notarialna za umowę o zniesienie współwłasności – ustalana od wartości nieruchomości podlegającej podziałowi, zgodnie ze stawkami z pkt 1.

4. Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności – 1000 zł, a jeżeli projekt zawiera zgodny projekt podziału to 300 zł. 

Do powyższych kosztów dochodzą ewentualne opłaty za wpisy w księgach wieczystych, czy założenie nowej księgi wieczystej.

Wydaje się, że dobrym sposobem załatwienia sprawy będzie:
1. Darowizna na rzecz siostry udziału 1/2 w nieruchomości - opłata notarialna zależna od wartości tego udziału, zwolnienie z podatku od darowizny. 
2. Sądowe zniesienie współwłasności, na podstawie zgodnego projektu podziału, poprzez podział fizyczny nieruchomości na dwie nieruchomości i przyznanie wyłącznej własności nowopowstałych działek odpowiednio każdej z sióstr – opłata od wniosku 300 zł, opłata za biegłego który sporządzi projekt podziału – nie da się określić, zazwyczaj są to kwoty od 1500 zł wzwyż (biegły sam ocenia koszt swojej pracy). W postępowaniu sądowym można ubiegać się o zwolnienie od kosztów sądowych jeżeli wykaże się, że nie jest się w stanie ponieść tych kosztów bez uszczerbku dla swojego koniecznego utrzymania. 
Jeżeli zniesienie współwłasności odbyłoby się bez spłat i dopłat (nowopowstałe działki będą miały różną wartość) to w grę nie wchodzi podatek od czynności cywilnoprawnych gdyż ten podatek dotyczy zniesienia współwłasności w zakresie spłat i dopłat.

W przypadku sądowego zniesienia współwłasności należy mieć na względzie, że sąd może odmówić dokonania zniesienia współwłasności w sposób zaproponowany we wniosku.  Zgodnie z Kodeksem cywilnym, zniesienie współwłasności nastąpi przez podział rzeczy wspólnej, chyba że taki podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
W toku postępowania sąd powołuje biegłego geodetę, który sporządza plan podziału nieruchomości (ewentualnie odmawia sporządzenia takiego planu wskazując, że podział jest niemożliwy). Sąd wydaje orzeczenie na podstawie tej opinii. 

Drugi sposób:
1. Siostra właścicielka dokonuje podziału nieruchomości na dwie działki (koszty geodety).
2. Siostra właścicielka dokonuje darowizny jednej z działek na rzecz siostry (opłata notarialna naliczana od wartości tej darowanej działki). 

W  przypadku podziału działki rolnej o pow. nie mniejszej niż 0,30 ha  nie wymaga on decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział (jak w przypadku podziału działek innych niż rolne). Wniosek w sprawie podziału gruntu rolnego należy złożyć na ręce geodety, dołączając m. in. tytuł prawny do nieruchomości, wypis i wyrys z katastru nieruchomości.
Geodeta przystępując do podziału wskazanej przez zleceniodawcę nieruchomości rolnej wykonuje czynności, takie jak:
• zgłasza planowaną robotę do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej,
• pozyskuje z Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej mapę zasadniczą, na której określa granice wydzielanej nieruchomości,
• na mapie zasadniczej sporządza mapę do celów projektowych,
• sporządza wstępny projekt podziału nieruchomości,
• przedstawia w formie opisowej bądź w formie graficznej, w kolorze czerwonym, propozycję dostępu wydzielonej części gruntu do drogi publicznej,
• sporządza wykaz zmian gruntowych,
• wynosi granice nowo wydzielonej działki na grunt,
• okazuje zainteresowanym stronom granice nowowydzielonej działki,
• sporządza protokół z przyjęcia granic nieruchomości
Geodeta po skompletowaniu dokumentów, przekazuje je do Powiatowego Ośrodka Geodezji i Kartografii, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, który sprawdza poprawność wykonanego podziału nieruchomości rolnej, potwierdza przyjęcie do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego wpisem do ewidencji materiałów tego zasobu.
To, że działka jest zabudowana może mieć wpływ na niemożność dokonania podziału tej nieruchomości. Istotne jest usytuowanie domu. Podział (administracyjny, sądowy) będzie możliwy jeżeli obie działki będą miały powyżej 0,30 ha. Usytuowanie zabudowań może uniemożliwić dokonanie podziału. 

Warto także uwzględnić w sprawie to, żeby obie nowopowstałe działki miały dostęp do drogi publicznej – w tym celu można np. ustanowić na jednej z działek służebność przejazdu na rzecz każdoczesnego właściciela drugiej nieruchomości. Warto także zadbać o ewentualne służebności przesyłu – wody, energii elektrycznej, gazu.


Stan prawny na dzień 1.10.2024 r.