W dniu 6 grudnia 2012 r. Sąd Najwyższy w sprawie o sygn. akt. III CZP 72/12 wydał uchwałę istotną dla osób, które po wypowiedzeniu im umowy najmu zajmują lokale mieszkalne bez tytułu prawnego. Uchwała dotyczy wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu jakie muszą płacić byli najemcy w okresie od rozwiązania umowy najmu do uprawomocnienia się wyroku o eksmisję, w którym sąd orzeknie o uprawnieniu do lokalu socjalnego.
Przypomnijmy co mówią przepisy ustawy w tej kwestii:
- Art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), wskazuje, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
- Zgodnie z ust. 2 art. 18 ustawy, z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.
- Natomiast ust. 3 art. 18 mówi, że osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.
Wątpliwości dotyczą tego czy lokator w okresie od wypowiedzenia umowy najmu do dnia orzeczenia o uprawnieniu do lokalu socjalnego powinien opłacać odszkodowanie za bezumowne korzystanie w wysokości czynszu rynkowego czy też powinny płacić to odszkodowanie w wysokości takiej jak gdyby stosunek najmu nie wygasł (a więc mówiąc w uproszczeniu w wysokości dotychczasowego czynszu).
Takie też miał wątpliwości jeden z sądów okręgowych rozpatrujących apelację w sprawie o zapłatę odszkodowania. Te wątpliwości sprawiły, że sąd okręgowy przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne: „Czy osoby uprawnione do lokalu socjalnego, o których mowa w art. 18 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) są zobowiązane do opłacania odszkodowania w wysokości określonej w art. 18 ust. 2, czy w art. 18 ust. 3 tej ustawy, w okresie od wygaśnięcia stosunku najmu do uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego?”
Jak czytamy w uzasadnieniu zagadnienia prawnego (źródło: www.sn.gov.pl): „Istota problemu w sprawie, trafnie wyeksponowana przez strony, sprowadza się do rozstrzygnięcia czy art. 18 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 ze zm., dalej powoływanej jako ustawa o ochronie praw lokatorów lub ustawa) znajduje zastosowanie do okresu po wygaśnięciu stosunku najmu do uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego, a także do relacji między tym przepisem a ust. 2 zd. 1 tego artykułu. Stosownie do art. 18 ust. 2 zd. 1 "Z zastrzeżeniem ust. 3. odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu". Zgodnie zaś z art. 18 ust. 3 "osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł". Jak wyjaśniono w orzecznictwie, odpowiedzialność byłych lokatorów ujęta w tym ostatnim przepisie nie ma charakteru odszkodowawczego.
Okoliczność, że wymienione w tym przepisie osoby mogą do czasu dostarczenia im lokalu socjalnego lub zamiennego zajmować zgodnie z prawem lokal, którego dotyczył wyrok eksmisyjny, nie pozwala przyjąć, że zajmowanie przez nie w tym okresie lokalu narusza obowiązek niezwłocznego zwrotu lokalu właścicielowi. Odpowiedzialność ta opiera się na szczególnego rodzaju stosunku zobowiązaniowym, którego treścią jest zapewnienie właścicielowi określonego, płatnego periodycznie wynagrodzenia za dalsze korzystanie z lokalu przez byłego lokatora (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2007 r. III CZP 121/07, OSNC z 2008 r. nr 12, poz. 137).
Kwestia wysokości zobowiązania byłych lokatorów, którym przyznano lokal socjalny, w okresie między wygaśnięciem stosunku najmu a wyrokiem eksmisyjnym przyznającym ten lokal, nie była wprost przedmiotem wypowiedzi w orzecznictwie ani piśmiennictwie. Odpowiedzi nie daje też wykładnia językowa art. 18 ust. 3. ustawy o ochronie praw lokatorów. Problemu nie rozwiązują także pozostałe dyrektywy wykładni w tym również odwołanie się do relacji między ust. 2 a ust. 3 tej ustawy.
Stosunek uprawniający lokatora do płacenia w okresie oczekiwania na lokal socjalny "odszkodowania" w wysokości dotychczasowego czynszu zostaje ukształtowany w wyniku wyroku orzekającego eksmisję i przyznającego lokal socjalny, zaś przywilej polegający na opłacaniu odszkodowania w wysokości dotychczasowych opłat jest bezpośrednim skutkiem takiego orzeczenia. Prima facie pozwalałoby to na przyjęcie, że w okresie poprzedzającym uprawomocnienie się wyroku eksmisyjnego a już po wygaśnięciu stosunku najmu zajmowanie przez byłych lokatorów lokalu ma charakter bezprawny, co uzasadniałoby po stronie właściciela powstanie roszczenia z art. 18 ust. 2 zd. 1 ustawy, a więc o odszkodowanie w wysokości czynszu rynkowego. Dopiero od momentu uprawomocnienia się wyroku przyznającego lokal socjalny stan bezprawności przekształcałby się w szczególny stosunek prawny uprawniający lokatora do zajmowania lokalu. Taka interpretacja zapewniałaby właścicielowi pełną rekompensatę szkody, jaką ponosi w związku z dalszą obecnością lokatorów. Możliwość uzupełniającego odszkodowania od Gminy, która odpowiada in solidum z mocy art. 18 ust. 5 ustawy, wchodzi bowiem w rachubę dopiero od momentu prawomocności wyroku przyznającego prawo do lokalu socjalnego.
Natomiast koncepcja rozciągająca uprzywilejowanie lokatorów uprawnionych do lokalu socjalnego na okres wcześniejszy, a więc od wygaśnięcia stosunku najmu do prawomocności wyroku eksmisyjnego, oznaczałaby, że za okres ów właściciel zostaje pozbawiony możliwości domagania się pełnego odszkodowania. Nie może przecież kierować roszczenia przeciwko Gminie skoro ta nie popełnia deliktu, a odszkodowanie, do którego zobowiązany jest były lokator (art. 18 ust. 3 ustawy), w praktyce jest znacznie niższe niż czynsz rynkowy przekładający się wprost na rozmiar szkody właściciela.
Względy wykładni celowościowej przemawiałyby, w opinii Sądu Okręgowego, za przyjęciem tej drugiej koncepcji, zwłaszcza przy założeniu dodatkowej przesłanki, mianowicie, że w analizowanym okresie były lokator spełniał już warunki, które zdecydowały następnie o przyznaniu mu prawa do lokalu socjalnego. Wymagałoby to rzecz jasna dodatkowych ustaleń faktycznych na tę okoliczność. Jak się wydaje, brak jest argumentów na rzecz fragmentaryzowania zobowiązania lokatora pod względem czasowym, jeżeli okoliczności decydujące o przyznaniu mu lokalu socjalnego istnieją nieprzerwanie od zakończenia stosunku najmu.
Ponadto uznanie, że były lokator - do chwili uprawomocnienia się wyroku przyznającego mu lokal socjalny musiałby opłacać odszkodowanie w wysokości czynszu rynkowego, uzależniałoby zakres jego zobowiązania od decyzji właściciela o wytoczeniu powództwa eksmisyjnego. Właściciel mógłby zwlekając albo w ogóle rezygnując z wytoczenia powództwa, jednostronnie doprowadzić zobowiązanie lokatora do dowolnych rozmiarów, uzależnionych wyłącznie od upływu czasu. Zasadność roszczenia z art. 18 ust. 1 w zw. z ust. 2 zd. 1 ustawy zależy przecież od tego, czy pozwany zajmuje lokal na podstawie tytułu prawnego czy nie, a nie od tego, czy została orzeczona wobec niego eksmisja.
Zarazem, jak się wydaje, istnieje zasadniczy argument przeciwko opisanej koncepcji. Jej skutkiem byłoby bowiem definitywne pozbawienie właściciela uprawnienia do pełnego odszkodowania. Na gruncie analizowanej ustawy Trybunał Konstytucyjny konsekwentnie wypowiadał się przeciwko ograniczaniu roszczeń odszkodowawczych właściciela (wyrok z dnia 23 maja 2006 r., sygn. akt SK 51/05, z 11 września 2006 r. sygn. akt P 14/06) a przecież zasada pełnego odszkodowania nie ogranicza się tylko do odpowiedzialności władzy publicznej. Argument ten zyskuje na znaczeniu zwłaszcza w przypadkach, w których po wygaśnięciu stosunku najmu a przed dniem wyrokowania w procesie eksmisyjnym podstawy do przyznania lokalu socjalnego, związane np. z sytuacją rodzinną czy materialną byłych lokatorów, nie występowały. W końcu, rozwiązanie zakładające utrzymanie zobowiązania lokatorów - w omawianym okresie - na poziomie wcześniejszego czynszu, trudno uznać za wyraz równoważenia interesów właściciela i byłego lokatora, skoro uwzględnia ono wyłącznie interes tego ostatniego.
Opisane wyżej wątpliwości w powiązaniu z dużym praktycznym wymiarem problemu uprawniają do przedstawienia Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. przedstawionego w sentencji zagadnienia prawnego”.
Odpowiadając na w/w zagadnienie prawne Sąd Najwyższy nie był zbyt łaskawy dla lokatorów i orzekł, że osoby uprawnione do lokalu socjalnego, o których mowa w art. 18 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.), w okresie od wygaśnięcia stosunku najmu do uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego opłacają odszkodowanie według zasad określonych w art. 18 ust. 1 i 2 przytoczonej ustawy.
Oznacza to, że zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, w okresie od upływu terminu wypowiedzenia (a więc od wygaśnięcia prawa najmu) do uprawomocnienia się wyroku o eksmisję powinny opłacać odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości czynszu rynkowego jaki właściciel mógłby uzyskać za najem lokalu. Dopiero po uprawomocnieniu się wyroku o eksmisji, w którym sąd ustali, że lokatorzy mają uprawnienie do lokalu socjalnego i jednocześnie wstrzyma wykonanie eksmisji do chwili przedłożenia lokatorom oferty zawarcia umowy najmu socjalnego przez gminę, eksmitowani lokatorzy płacą odszkodowanie w wysokości takiej jaki byłby czynsz gdyby stosunek najmu nie ustał.
Nie jest to korzystne orzeczenie dla lokatorów, ponieważ może powodować, że właściciele lokali, będą zwlekać ze złożeniem pozwu o eksmisję z chęci spowodowania, aby dług lokatorów był jak najwyższy. Czynsz rynkowy jest bowiem często o wiele wyższy niż czynsz jaki płacili (powinni płacić) lokatorzy, którym wypowiedziano umowę najmu.
Co więcej, na podstawie art. 18 ust. 2 ustawy, właściciel może żądać także odszkodowania uzupełniającego, o ile odszkodowanie w wysokości czynszu rynkowego, nie wyczerpuje jego strat związanych z zajmowaniem lokalu przez lokatorów, którym wypowiedziano umowę najmu.
Artykuł z dnia 8.12.2012 r.
