Artykuły

Wypowiedzenie umowy użyczenia mieszkania. Eksmisja

Właściciel mieszkania trzy lata temu pozwolił pewnej kobiecie z dzieckiem mieszkać w tym mieszkaniu.
Właściciel jest zmuszony wystąpić z pozwem o eksmisję tej pani z zajmowanego lokalu.
W lipcu zostało dostarczone wypowiedzenie umowy użyczenia z terminem miesięcznym, ale osoba nie opuszcza lokalu.
Przesłanek rozwiązania umowy jest kilka, natomiast nie wiem jaka będzie najbardziej odpowiednia do napisania pozwu:

  1. córka właściciela planuje założenie rodziny i właściciel chciałby, aby ta rodzina zamieszkała z nim
  2. właściciel planuje sprzedać mieszkanie i kupić dwa - dla siebie i dla córki
  3. zamieszkiwanie z tą panią stało się bardzo uciążliwe z powodu kłótni i konfliktów różnego rodzaju, często pod wpływem alkoholu

Pytanie jest takie, na którą przesłankę najlepiej powołać się w pozwie, aby sąd sprawnie i pozytywnie rozpatrzył pozew a gmina przyznała prawo do lokalu socjalnego (właściciel rozumie trudną sytuację biorącej do użyczenia i chciałby, aby uzyskała prawo do lokalu socjalnego)?
Czy gmina ma prawo do wywiadu środowiskowego wśród mieszkańców w czasie postępowania o eksmisję?

 

Włodzimierz

 

 


 

 

Szanowny Panie,


Art. 710 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. 


Z okoliczności podanych w pytaniu wynika, że w opisywanej sytuacji faktycznie zawarto umowę użyczenia – właściciel mieszkania pozwalał osobie korzystać z jego mieszkania bezpłatnie (nie żądał czynszu jak to ma miejsce w przypadku umowy najmu).


Art. 715 KC wskazuje, że jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nie oznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić.
Z kolei art. 716 KC mówi, że jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nie przewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony. 


Umowa użyczenia może być rozwiązana nie tylko w przypadkach wskazanych w art. 715 i 716 KC, ale także może być rozwiązana przez wypowiedzenie.
Podstawą wypowiedzenia umowy użyczenia zawartej na czas nieoznaczony jest art. 3651 KC, stosownie do którego, zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu.
To, że umowa użyczenia co do zasady może być wypowiedziana potwierdza także orzecznictwo sądowe (np. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 czerwca 2005 r., sygn. akt I CK 14/2005, LexPolonica nr 381095).


Z pytania wynika, że właściciel lokalu wypowiedział umowę użyczenia lokalu. Okoliczności wskazane w pytaniu, a w szczególności plany zamieszkania córki właściciela w użyczanym mieszkaniu oraz plany sprzedaży mieszkania mogą być przyczyną żądania zwrotu użyczonej rzeczy stosownie do art. 716 KC.


Jeżeli upłynął termin wypowiedzenia użyczenia to od chwili upływu tego terminu osoba, której mieszkanie było użyczone, zajmuje je bez tytułu prawnego. To z kolei powoduje, że właściciel może żądać eksmisji tej osoby.


Podstawą żądania eksmisji w tym wypadku będzie art. 222 § 1 KC mówiący, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.  
Jeżeli umowa użyczenia została wypowiedziana to w przypadku złożenia pozwu o eksmisję osoba zajmująca mieszkanie nie będzie mogła wykazać, że przysługuje jej skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania mieszkaniem. Umowa użyczenia, na podstawie której zajmowała mieszkanie uległa bowiem rozwiązaniu.


W sytuacji właściciela mieszkania wystarczyłoby, skoro wypowiedział on umowę najmu, aby w pozwie powołał się właśnie na tą okoliczność i na to, że po upływie okresu wypowiedzenia osoba nadal zajmuje lokal.
Te przesłanki same w sobie mogą być podstawą orzeczenia eksmisji w stosunku do tej osoby.


Proponowałbym jednak zawrzeć w pozwie także pozostałe okoliczności – to, że właściciel zamierza oddać do używania mieszkanie córce, która ma niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe, a w dalszej perspektywie zamierza je sprzedać.
Wskazanie tych okoliczności „wzmocni” żądanie opuszczenia mieszkania, które jak wspomniałem mogłoby być oparte na art. 222 § 1 KC.


Osoba, której użyczono lokal jest lokatorem stosownie do zapisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego  (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 ze zm.)
Jak wskazuje bowiem art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, lokator to najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (a więc np. na podstawie umowy użyczenia). 


Ze względu na to, że biorąca do używania jest lokatorem to sąd orzekający eksmisję w wyroku ustali czy będzie ona uprawniona do lokalu socjalnego z zasobów gminy.
Gmina będzie uczestnikiem tego postępowania – będzie występowała jako interwenient uboczny.


Jak wskazuje art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: 

  • kobiety w ciąży
  • małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą
  • obłożnie chorych
  • emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej
  • osoby posiadającej status bezrobotnego
  • osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. 


Powyżej wskazanym osobom sąd musi przyznać prawo do lokalu socjalnego (z pewnymi wyjątkami, o których poniżej). Inne osoby niewymienione w art. 14 ust. 4 ustawy uzyskają uprawnienie do lokalu socjalnego jeżeli sąd uzna, że ich sytuacja powoduje, że nie są one w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych.


Gmina sama z siebie nie będzie zapewne żądać w toku postępowania sądowego przeprowadzenia wywiadu środowiskowego – nie jest on potrzebny ani w celu ustalenia czy osoba biorąca do używania zamieszkuje w lokalu, ani też w celu ustalenia czy osobie tej przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego z zasobów gminy.
Te okoliczności mogą zostać ustalone na podstawie zeznań stron, dokumentów, zeznań świadków, itp.


Nigdy nie spotkałem się z przeprowadzaniem wywiadu w czasie postępowania o eksmisję.
Taki wywiad mógłby być przeprowadzony (i zazwyczaj jest) w toku postępowania administracyjnego o wymeldowanie danej osoby z pobytu stałego lub czasowego. Jednak należy wskazać, że dopóki osoba, której użyczono lokal w nim przebywa nie ma możliwości jej wymeldowania, a więc wszczynanie takiego postępowania jest niepotrzebne. Zameldowanie nie ma żadnego wpływu na uprawnienie lub jego brak do korzystania z mieszkania. Jest to instytucja wyłącznie prawa administracyjnego.
Kiedy po eksmisji osoba opuści lokal to wymelduje się ją bez problemów.


Jeżeli właściciel nie chce utrudniać eksmitowanej uzyskanie prawa do lokalu socjalnego to w swoim pozwie może nie wspominać o zachowaniu tej osoby – kłótniach i konfliktach.
Ustalenie takich okoliczności mogłoby spowodować, że są nie przyzna uprawnienia do lokalu socjalnego.
Zgodnie z art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie lokatorów, sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób do lokalu socjalnego również biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu.
Stosownie zaś do art. 14 ust. 5 ustawy, sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje ze względu na wykraczanie przez lokatora, w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku (art. 13 ustawy).


Wypowiedzenie umowy najmu, korzystanie z mieszkania bez tytułu prawnego, a także plany właściciela co do tego mieszkania powinny być wystarczającymi okolicznościami dla orzeczenia przez sąd eksmisji.

 

 

Stan prawny na dzień 14.09.2012 r.





  • Data2012-10-06
  • AutorŁukasz Obrał

Zadaj pytanie prawnikowi

regulamin
Jeśli chcesz dodać więcej załączników wyślij e-mail na kontakt@prawo-porady.pl