Jestem najemcą lokalu komunalnego. Chciałbym rozwiązać umowę najmu, bo przeprowadziłem się do swojego domu.
Jak mogę wypowiedzieć umowę najmu? Szukałem odpowiednich przepisów w ustawie o ochronie praw lokatorów, ale znalazłem wyłącznie przepisy dotyczące wypowiedzenia najmu przez właściciela.
Paweł
Szanowny Panie,
Faktem jest, że przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) nie zawierają przepisów na podstawie których najemca może wypowiedzieć umowę najmu. W art. 11 ust. 1 ustawy określono, że wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela lokalu może nastąpić wyłącznie z przyczyn wskazanych w ustawie, a także powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Należy jednak pamiętać, że ustawa o ochronie praw lokatorów nie jest jedynym aktem prawnym regulującym stosunek najmu. Art. 3 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje, że przepisy tej ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora.
Tymi innymi przepisami regulującymi stosunek najmu jest przede wszystkim Kodeks cywilny.
Właśnie w Kodeksie cywilnym znajdzie Pan odpowiedź na swoje pytanie odnoszące się do wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę.
Zasadnicze znaczenie ma w tej kwestii art. 673 KC § 1 tego przepisu wskazuje, że jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
Art. 673 § 2 KC wskazuje, że ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
Wskazać jednak należy, że w przypadku kiedy umowa dotyczy lokalu mieszkalnego lub użytkowego i jest ona zawarta na czas nieokreślony, a czynsz jest płatny miesięcznie to zastosowanie będzie miał przepis szczególny w stosunku do art. 673 § 2 KC. Tym przepisem szczególnym jest art. 688 KC, który wskazuje, że jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Natomiast do umów zawartych na czas określony zastosowanie będzie § 3 art. 673 KC wskazujący, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
W Pana przypadku mamy do czynienia z umową najmu zawartą na czas nieokreślony. Czynsz zapewne jest płatny z miesięczną częstotliwością. Dlatego zastosowanie będzie miał właśnie przepis art. 688 KC mówiący o trzymiesięcznym terminie wypowiedzenia umowy najmu.
Przepisy prawa nie wskazują w jakiej formie powinno zostać dokonane wypowiedzenie, oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu może zatem być złożone w każdej formie, nawet ustnej (tej jednak nie polecam ze względów dowodowych, najlepsza jest forma pisemna), chyba, że szczególną formę wypowiedzenia może regulować umowa najmu.
Jak wskazuje art. 76 KC, jeżeli strony zastrzegły w umowie, że określona czynność prawna między nimi powinna być dokonana w szczególnej formie, czynność ta dochodzi do skutku tylko przy zachowaniu zastrzeżonej formy. Jednakże gdy strony zastrzegły dokonanie czynności w formie pisemnej, nie określając skutków niezachowania tej formy, poczytuje się w razie wątpliwości, że była ona zastrzeżona wyłącznie dla celów dowodowych.
W sprawie może Pan zwrócić się także do gminy będącej właścicielem mieszkania o rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron. Chyba każda gmina w Polsce cierpi na brak wolnych lokali komunalnych, które mogłyby być wynajęte rodzinom oczekującym na pomoc mieszkaniową gminy. Istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że gmina zgodzi się rozwiązać umowę najmu za porozumieniem z terminem wcześniejszym niż jej rozwiązanie za wypowiedzeniem.
Stan prawny na dzień 12.03.2013 r.
