Umowa najmu lokalu komunalnego została zawarta przed 26 laty. Najemca lokalu komunalnego 14 lat temu zawarł związek małżeński z właścicielką mieszkania położonego w tej samej miejscowości, w której znajduje się lokal komunalny. Od 4,5 lat małżonkowie są w faktycznej separacji – mieszkają osobno - każdy u siebie.
Czy gmina – właściciel lokalu, może skutecznie, w przedstawionym stanie faktycznym, wypowiedzieć mężowi umowę najmu lokalu komunalnego?
Artur
_______________________________________________________________________
Szanowny Panie,
Fakt posiadania tytułu prawnego do innego niż wynajmowany lokalu mieszkalnego, w pewnych warunkach może stanowić podstawę wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Jak wskazuje bowiem art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: UOPL), właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Mając na względzie powyższy przepis UOPL, należy wskazać, że wypowiedzenie umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 2, będzie skuteczne jeżeli zostaną spełnione, łącznie, warunki takie jak:
1) posiadanie przez najemcę tytułu prawnego do lokalu położonego w tej samej miejscowości co wynajmowany lokal lub miejscowości pobliskiej;
2) możliwość używania innego lokalu;
3) spełnianie przez inny lokal warunków przewidzianych dla lokalu zamiennego.
Jeżeli któraś z powyższych przesłanek nie zostanie spełniona (nie będzie istniała) to właściciel mieszkania, nie może skutecznie wypowiedzieć umowy najmu. Te przesłanki muszą istnieć w chwili składania oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu.
Miejscowość pobliska to według UOPL (art. 2 ust. 1 pkt 13) miejscowość położona w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub powiecie graniczącym z tym powiatem.
Lokal zamienny to, zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 6 UOPL, to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni.
Jedna z powyższych przesłanek skutecznego wypowiedzenia umowy najmu lokalu w trybie art. 11 ust. 3 pkt 2 UOPL jest na pewno spełniona - jak wynika z opisu stanu faktycznego żona jest właścicielem mieszkania położonego w tej samej miejscowości co lokal mieszkalny, którego najemcą jest mąż.
Jako, że umowa najmu została zawarta przez męża na wiele lat przed zawarciem związku małżeńskiego to zawarcie małżeństwa nie spowodowało, że żona stała się współnajemcą lokalu, którego najemcą jest mąż. Art. 680[1] § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: KC), wskazuje że małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
Ten przepis w przedmiotowej sytuacji nie ma zastosowania gdyż nawiązanie stosunku najmu lokalu nastąpiło przed zawarciem małżeństwa.
Zawarcie małżeństwa nie spowodowało również, że mąż stał się współwłaścicielem lokalu, którego właścicielem jest żona. Jak bowiem wskazuje art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (dalej: KRO), do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej.
Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że prawo najmu lokalu komunalnego stanowi składnik majątku osobistego męża, natomiast prawo własności stanowi składnik majątku osobistego żony.
Czy zatem mąż posiada tytuł prawny do mieszkania, którego właścicielem jest jego żona? W celu odpowiedzi należy przeanalizować art. 28[1] KRO. Przepis ten wskazuje, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego.
W przedmiotowym stanie faktycznym małżonkowie pozostają w separacji faktycznej, zamieszkują oddzielnie – mąż w lokalu mieszkalnym, którego jest najemcą, a żona w mieszkaniu którego jest właścicielem. Jest to sytuacja, zdaniem opiniującego, powodująca że nie można uznać, że lokal żony służy celom zaspokojenia potrzeb rodziny, a zatem mężowi nie przysługuje uprawnienie z art. 28[1] KRO do lokalu żony.
Zgadzam się ze stanowiskiem wyrażonym przez Mariusza Frasa [w: Fras Mariusz (red.), Habdas Magdalena (red.), Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2023], który pisze: „Przepis art. 28[1] k.r.o. ma zastosowanie niezależnie od daty zawarcia małżeństwa i bez względu na ustrój majątkowy małżonków.
Małżonek korzystający z prawa podmiotowego w oparciu o art. 28[1] k.r.o. traci to uprawnienie, jeżeli ustanie stosunek małżeństwa na skutek śmierci małżonka, rozwiązania małżeństwa przez rozwód, orzeczenia separacji. Taki skutek wywoła także trwałe zaprzestanie korzystania z takiego mieszkania w celu zaspokajania potrzeb rodziny przez małżonka realizującego swoje uprawnienie z art. 28[1] k.r.o. Bez wpływu na uprawnienie ustanowione na podstawie art. 28[1] k.r.o. na rzecz małżonka niedysponującego tytułem prawnym do lokalu naganne pozostaje zachowanie drugiego małżonka (mającego prawo do lokalu), który w trakcie trwania związku małżeńskiego porzuca czasowo wspólne lokum czy trwale zmienia miejsce swego zamieszkania.”.
Podobne stanowisko przedstawił Tomasz Sokołowski (w: Dolecki Henryk (red.), Sokołowski Tomasz (red.), Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Komentarz, wyd. II, LEX 2013): «Hipoteza normy wysłowionej w tym przepisie wydaje się jednak odnosić wprost jedynie do takiej sytuacji, w której małżonkowie mają do dyspozycji tylko jedno mieszkanie. Chodzi więc tutaj o grupę przeciętnie sytuowanych rodzin. Zastosowanie tego przepisu budzić może wątpliwości, w sytuacji gdy każde z małżonków dysponuje własnym mieszkaniem albo kilkoma lokalami, a więc dotyczy dość wąskiej jeszcze grupy bogatszych rodzin. Trudno bowiem przepis art. 28[1] k.r.o. odnieść wprost do tej ostatniej sytuacji, ponieważ powstałby nadmiernie złożony splot wzajemnych praw i obowiązków. Należy zatem przyjąć, że uprawnienie „drugiego" małżonka do korzystania z mieszkania dotyczy tylko tego lokalu, w którym faktycznie mieszka on razem z pierwszym, małżonkiem mającym prawo do mieszkania (zob. T. Sokołowski, Uwagi do projektowanej regulacji stosunków majątkowych między małżonkami, KPP 2001, nr 1, s. 143 i n.). ».
„W sytuacji gdy jednemu z małżonków przysługuje prawo do kilku mieszkań lub oboje małżonkowie mają własne prawa do jednego lub kilku mieszkań, z reguły tylko jedno z nich służy zaspokojeniu potrzeb rodziny i wówczas jedynie do tego mieszkania ma zastosowanie art. 28[1]. Jeżeli wyjątkowo zaspokojeniu potrzeb rodziny służy więcej niż jedno mieszkanie, do którego prawo przysługuje jednemu z małżonków, to drugie z małżonków jest uprawnione do korzystania ze wszystkich tych mieszkań.”. Tak pisze Marek Sychowicz w Piasecki Kazimierz (red.), Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Komentarz, wyd. V, LexisNexis 2011.
Jerzy Strzebińczyk (w: Nowelizacja przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w zakresie małżeńskiego prawa majątkowego, cz. I., Rejent 2004/8/143) pisze: «Z brzmienia art. 28[1] k.r.o. wynika [...] jednoznacznie, że przewidziane w nim uprawnienie dotyczy wyłącznie jednego mieszkania. Tego mianowicie, do którego tytuł prawny przysługuje co prawda jednemu tylko z małżonków, ale które jest faktycznie zamieszkiwane przez nich oboje „w celu zaspokojenia potrzeb rodziny". Nieuzasadnione są zatem zgłoszone wątpliwości interpretacyjne dotyczące sytuacji, gdy małżonkowie dysponują większą liczbą lokali mieszkalnych. Analizowany przepis nie znajdzie bowiem wówczas zastosowania w odniesieniu do innych mieszkań poza tym lokalem, którego dotyczy hipoteza art. 28[1] k.r.o., w dopiero co przedstawionym rozumieniu. W pełni uzasadniony wydaje się także zakres przyjętej w tym przepisie ochrony. Małżonek bez tytułu prawnego uzyskałby jedynie uprawnienie do korzystania z "cudzego" mieszkania (i przedmiotów urządzenia domowego). ».
Również Anna Urbańska-Łukaszewicz w artykule „Zakres uprawnienia małżonka do mieszkania będącego własnością współmałżonka” (Studia Prawnicze, 2013/4/95-128) pisze: „Uprawnienie z art. 28[1] k.r.o. jest [...] przeznaczone dla osób, które nie mają innego miejsca, w którym mogłyby zamieszkać i zaspokajać potrzeby rodzinne.”.
W wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17 stycznia 2017 r., sygn. akt I ACa 571/16, LEX nr 2381491 - wyrok z dnia 17 stycznia 2017 r. zawarto tezę: „Małżonek korzystający z prawa podmiotowego w oparciu o art. 28[1] k.r.o. traci to uprawnienie, jeżeli ustanie stosunek małżeństwa na skutek śmierci małżonka, rozwiązania małżeństwa przez rozwód, orzeczenia separacji. Taki skutek wywoła także trwałe zaprzestanie korzystania z takiego mieszkania w celu zaspokajania potrzeb rodziny przez małżonka realizującego swoje uprawnienie z art. 28[1] k.r.o.”.
W uzasadnieniu tegoż orzeczenia sąd wskazuje: „Bez znaczenia dla tego uprawnienia pozostaje też stan faktycznej separacji małżonków oraz jego przyczyny, ani też ustalenie od kiedy datuje się trwały i zupełny rozkład pożycia małżeńskiego. Separacja faktyczna mogłaby spowodować utratę uprawnienia z art. 28[1] k.r.o., gdyby jej skutkiem było zaprzestanie korzystania z danego lokum stanowiącego odrębną własność drugiego małżonka przez tego małżonka, który realizuje jedynie swe prawo podmiotowe oparte o istniejący stosunek małżeństwa.”.
Również Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie w wyroku z dnia 10 lutego 2014 r., sygn. akt I C 2153/13 (LEX nr 1908088), w sprawie o podobnym stanie faktycznym jak przedmiotowy, wyraził zbliżone do powyższego stanowisko. W uzasadnieniu tego orzeczenia sąd stwierdza: «Zgodnie z treścią przepisu art. 28[1] Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie wypowiedzenie umowy najmu dokonane wobec pozwanego J. W. uznać należało za bezpodstawne, albowiem wyżej wskazany przepis art. 28[1] Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie mógł znaleźć zastosowania odnośnie do sytuacji pozwanej.
W pierwszej kolejności wskazać należy, że uprawnienie małżonka do korzystania z mieszkania, do którego tytuł prawny przysługuje wyłącznie drugiemu małżonkowi, czyli tzw. prawnorodzinny tytuł prawny do korzystania z mieszkania jest ograniczone realizacją celu, jaki stanowi "zaspokojenie potrzeb rodziny". Podkreślenia w tym miejscu wymaga, iż o "potrzebach rodziny" w rozumieniu wskazanego przepisu można mówić jedynie wówczas, gdy rodzina jest związana węzłem wspólnego pożycia. Tylko bowiem w takiej sytuacji powstają potrzeby dotyczące zespołu osób tworzących rodzinę (System Prawa Prywatnego, tom 11, Prawo rodzinne i opiekuńcze, s. 219).
Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy stwierdzić należy, że co prawda pozwani pozostają w związku małżeńskim, ale faktycznie nigdy nie zamieszkiwali razem i prowadzą oddzielne gospodarstwa domowe.
W ocenie Sądu uznać należy, że E. W. oraz jej mąż J. W., w chwili dokonania wypowiedzenia umowy najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie stanowili rodziny w rozumieniu art. 28[1] Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a zatem nie sposób uznać by w stosunku do pozwanego J. W. zaktualizowało się uprawnienie do korzystania z lokalu mieszkalnego, do którego tytuł prawny w postaci własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu przysługiwał wyłącznie jego żonie.
W dalszej kolejności wskazać należy, że prawo małżonka do korzystania z lokalu mieszkalnego, do którego tytuł prawny przysługuje wyłącznie współmałżonkowi jest ograniczone nie tylko celem, którego realizacji ma służyć regulacja określona w przepisie art. 28[1] Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w postaci zaspokojenia potrzeb rodziny. Jest ono bowiem ograniczone również do sytuacji, w której jeden z małżonków nie posiada tytułu prawnego do żadnego lokalu mieszkalnego, a więc nie ma możliwości zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych w inny sposób. Dopiero zaistnienie wskazanych okoliczności warunkuje powstanie po stronie tegoż małżonka uprawnienia wskazanego w art. 28[1] Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (M. Olczyk, Komentarz do ustawy z dnia 17 czerwca 2004 r. o zmianie ustawy - Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 04.162.1691), w zakresie zmian do ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy Dz. U. 64.9.59, Lex 2005). W niniejszej sprawie, stwierdzić należy ponad wszelką wątpliwość, że wymienione wyżej okoliczności nie zaistniały, a zatem po stronie pozwanego nie mogło zaktualizować się uprawnienie do korzystania z mieszkania, do którego tytuł prawny przysługiwał wyłącznie jego żonie. Wskazać bowiem należy, że pozwany miał zaspokojone potrzeby mieszkaniowe, był bowiem najemcą lokalu mieszkalnego przy ul (...) w W., wobec czego nie sposób uznać by w chwili dokonania wypowiedzenia umowy najmu tego lokalu spełniała on przesłanki warunkujące powstanie po jej stronie uprawnienia, na które powód powoływał się w treści przedmiotowego wypowiedzenia. W ocenie Sądu nie jest możliwym dokonanie wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego na skutek stwierdzenia, iż danej osobie przysługuje tzw. Prawnorodzinny tytuł do lokalu mieszkalnego, pochodzący od prawa podmiotowego do danego lokalu, przysługującego drugiemu z małżonków. Bowiem przesłanką powodującą zaktualizowanie się tego uprawnienia po stronie małżonka jest brak tytułu prawnego do jakiegokolwiek innego lokalu mieszkalnego. Zatem dopóki danej sobie będzie przysługiwało prawo najmu lokalu mieszkalnego, dotąd nie będzie możliwe powstanie po jej stronie uprawnienia określonego w art. 28[1] Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Mając na względzie powyższe rozważania, wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez powoda pismem z dnia 15 listopada 2011 r. uznać należało za bezzasadne, a tym samym bezskuteczne wobec pozwanego J. W. ».
W uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 26 czerwca 2014 r., sygn. akt IV Ca 327/13 wskazano: «Zdaniem Sądu Okręgowego nie zachodziły także podstawy do uznania, że uprawnienie do wypowiedzenia powstało wskutek przysługiwania pozwanej pochodnego tytułu do korzystania z lokalu, wywodzonego z art. 28[1] k.r.io. Przepis ten stanowi o uprawnieniu do korzystania z lokalu, a nie o prawie do lokalu. Tymczasem w ocenie Sądu nie są to sytuacje tożsame. Ponadto, korzystanie takie mogłoby następować jedynie "w celu zaspokojenia potrzeb rodziny", tymczasem spełnienie tego kryterium podważał wskazany wyżej stan wieloletniej separacji faktycznej. I wreszcie, nawet jeśli uznać, że przepis ten przydaje wystarczający tytuł współmałżonkowi pozostającemu w separacji faktycznej, należy stwierdzić, że nadal nie została spełniona kolejna, określona w art. 11 ust. 3 pkt 2 u.o.p.l. przesłanka: "możliwości korzystania z tego lokalu". Otóż, w art. 11 ust. 3 pkt 2 u.o.p.l. przesłanka ta jest wymieniona obok kryterium przysługiwania prawa do lokalu. Oznacza to, że przydanie właścicielowi uprawnienia do wypowiedzenia jest wiązane nie z samym w sobie przysługiwaniem prawa, lecz z rzeczywistą możliwością realizowania w tym innym lokalu swych potrzeb mieszkaniowych. Omawiana przesłanka odwołuje się więc do kryterium faktycznej możliwości, a nie poprzestaje na stwierdzeniu przysługiwania tytułu prawnego. W wywodach apelacji błędnie zatem uprawnienie wywodzone z art. 28[1] k.r.io. utożsamiono z możliwością korzystania z lokalu.».
Można spotkać stanowisko, że uprawnienie z art. 28[1] KRO, w ogóle nie może być uznane za tytuł prawny do lokalu. W wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 kwietnia 2022 r., sygn. akt II OSK 1015/19, LEX nr 3349283 przedstawiono stanowisko, zgodnie z którym: „Uprawnienie wynikające z art. 28[1] k.r.o. nie ma charakteru rzeczowego a więc nie stanowi tytułu prawnego do nieruchomości. Przepis art. 28[1] k.r.o., podobnie jak pozostałe przepisy regulujące prawa i obowiązki małżonków, ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Niedopuszczalne jest zatem umowne wyłączenie czy też ograniczenie uprawnień przysługujących każdemu małżonkowi na podstawie art. 28[1] k.r.o. Wynikające z tego przepisu uprawnienie do zamieszkania ma jednak charakter prawa podmiotowego względnego. Uprawnienie do korzystania z mieszkania ma charakter pochodny wobec prawa podmiotowego do lokalu, które przysługuje drugiemu małżonkowi.”.
Sąd Okręgowy w Białymstoku w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 września 2014 r., sygn. akt II Ca 729/14 stwierdził: «W powyższym przepisie (art. 11 ust. 3 pkt 3 UOPL) użyto pojęcia "osobie której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu", zaś w art. 28[1] k.r.o. " uprawnienie do korzystania z mieszkania, do którego prawo przysługuje drugiemu małżonkowi". Zdaniem Sądu Okręgowego pojęcia te nie są tożsame. Według Sądu II instancji "tytuł prawny do lokalu" oznacza tytuł samodzielny wynikający ze stosunku cywilnego-rzeczowego czy zobowiązaniowego, zaś "uprawnienie" z art. 28[1]k.r.o. jest uprawnieniem prawnorodzinnym, pochodnym i zależnym od istnienia związku małżeńskiego oraz ograniczonym wyłącznie do prawa do korzystania z mieszkania, do którego prawo ma drugi małżonek. Ponownie należy podkreślić, że nawet z treści art. 28[1] k.r.o. wynika rozróżnienie pojęć "prawo do mieszkania" i "uprawnienie do korzystania z tego mieszkania".».
W przedmiotowym stanie prawnym, moim zdaniem, mając na względzie zaprezentowane powyżej orzecznictwo i stanowisko doktryny, gmina nie może skutecznie wypowiedzieć umowy najmu lokalu komunalnego na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 3 UOPL.
Uważam, że z uwagi na separację faktyczną i wieloletnie niezamieszkiwanie przez męża w lokalu mieszkalnym należącym do żony, najemcy lokalu komunalnego nie przysługuje uprawnienie do zamieszkiwania w mieszkaniu żony wynikające z art. 28[1] KRO. Ponadto lokal mieszkalny żony nie służy, w przedmiotowym stanie faktycznym, nie można twierdzić, że lokal mieszkalny, którego właścicielką jest żona służy zaspokojeniu potrzeb rodziny, skoro małżonkowie żyją w faktycznej separacji. Mąż nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, i jednocześnie nie może używać lokalu należącego do żony.
Ponadto można w sprawie powoływać na taką interpretację, zgodnie z którą uprawnienie z art. 28[1] KRO nie może być uznane za tożsame z tytułem prawnym, o którym mowa w art. 11 ust. 3 pkt 3 UOPL.
Należy podkreślić, że w przypadku złożenia, w przedmiotowym stanie faktycznym i prawnym, przez właściciela mieszkania wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 3 UOPL, wyłącznie sąd może w prawomocnym wyroku rozstrzygnąć wszystkie kwestie prawne, które przy rozpoznawaniu sprawy będą wchodziły w zakres podstawy rozstrzygnięcia sporu. Tylko sąd powszechny może dokonać wiążącej dla obu stron – wynajmującego i najemcy – interpretacji przepisów prawa, w określonym stanie faktycznym.
Co więcej sąd może dokonać odmiennej od przedstawionej w niniejszej odpowiedzi, opinii przedstawicieli doktryny i uznać, że wypowiedzenie w przedmiotowym stanie faktycznym i prawnym będzie skuteczne. Sąd nie jest też związany orzeczeniami innych sądów w podobnych sprawach (w Polsce nie ma prawa precedensu). Orzeczenia sądowe wywołują skutki tylko w ramach danej sprawy, która była przedmiotem indywidualnego rozstrzygnięcia.
Nawet w zbliżonych stanach faktycznych dwa sądy mogą wydać rozbieżne orzeczenia.
Zarzut bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu można zgłosić w postępowaniu wszczętym przez wynajmującego np. o eksmisję czy zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. W tych postępowaniach najemca po doręczeniu mu pozwu, czy to o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu czy to o eksmisję, będzie mógł złożyć odpowiedź na pozew, w której podniesie zarzut bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu. W przypadku uznania przez sąd, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu było bezskuteczne, sąd oddali takie powództwa.
Uznania wypowiedzenia za bezskuteczne najemca może żądać w drodze powództwa o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa wytoczonego na podstawie art. 189 KPC – powództwa o ustalenie, że wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne. Warunkiem koniecznym dochodzenia roszczenia na podstawie art. 189 KPC jest wykazanie przez powoda, iż posiada on interes prawny. W judykaturze wskazano, iż o występowaniu interesu prawnego w żądaniu ustalenia świadczy możliwość stanowczego zakończenia w tym postępowaniu sporu między stronami. Taki właśnie interes prawny będzie przysługiwał najemcy jeżeli właściciel mieszkania wypowie mu umowę najmu. Ponadto rozstrzygnięcie sporu co do skuteczności wypowiedzenia umowy najmu usunie stan niepewności po stronie lokatora co do posiadania lub nie tytułu prawnego do lokalu.
To, w którym postępowaniu sądowym – tym wszczętym przez właściciela mieszkania (o eksmisję, o zapłatę) czy tym wszczętym przez najemcę (o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia) – najemca powinien kwestionować skuteczność wypowiedzenia umowy najmu zależy od tego kto pierwszy wystąpi z odpowiednim powództwem.
Trzeba pamiętać, że w przypadku kwestionowania zasadności wypowiedzenia umowy najmu to na najemcy, będzie ciążył, zgodnie z art. 6 KC, obowiązek wykazywania dowodami swoich twierdzeń, z których wywodzi skutki prawne. Najemca powinien wykazać nieskuteczność wypowiedzenia, a więc okoliczność, że nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości. W tym względzie kluczowym będzie wykazanie wieloletniego oddzielnego zamieszkiwania przez małżonków i pozostawanie przez nich w faktycznej separacji. Oczywiście warto w pozwie wskazać powyższe tezy z orzecznictwa i doktryny.
Stan prawny na 10.11.2024 r.
Czy gmina – właściciel lokalu, może skutecznie, w przedstawionym stanie faktycznym, wypowiedzieć mężowi umowę najmu lokalu komunalnego?
Artur
_______________________________________________________________________
Szanowny Panie,
Fakt posiadania tytułu prawnego do innego niż wynajmowany lokalu mieszkalnego, w pewnych warunkach może stanowić podstawę wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Jak wskazuje bowiem art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: UOPL), właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Mając na względzie powyższy przepis UOPL, należy wskazać, że wypowiedzenie umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 2, będzie skuteczne jeżeli zostaną spełnione, łącznie, warunki takie jak:
1) posiadanie przez najemcę tytułu prawnego do lokalu położonego w tej samej miejscowości co wynajmowany lokal lub miejscowości pobliskiej;
2) możliwość używania innego lokalu;
3) spełnianie przez inny lokal warunków przewidzianych dla lokalu zamiennego.
Jeżeli któraś z powyższych przesłanek nie zostanie spełniona (nie będzie istniała) to właściciel mieszkania, nie może skutecznie wypowiedzieć umowy najmu. Te przesłanki muszą istnieć w chwili składania oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu.
Miejscowość pobliska to według UOPL (art. 2 ust. 1 pkt 13) miejscowość położona w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub powiecie graniczącym z tym powiatem.
Lokal zamienny to, zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 6 UOPL, to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni.
Jedna z powyższych przesłanek skutecznego wypowiedzenia umowy najmu lokalu w trybie art. 11 ust. 3 pkt 2 UOPL jest na pewno spełniona - jak wynika z opisu stanu faktycznego żona jest właścicielem mieszkania położonego w tej samej miejscowości co lokal mieszkalny, którego najemcą jest mąż.
Jako, że umowa najmu została zawarta przez męża na wiele lat przed zawarciem związku małżeńskiego to zawarcie małżeństwa nie spowodowało, że żona stała się współnajemcą lokalu, którego najemcą jest mąż. Art. 680[1] § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: KC), wskazuje że małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
Ten przepis w przedmiotowej sytuacji nie ma zastosowania gdyż nawiązanie stosunku najmu lokalu nastąpiło przed zawarciem małżeństwa.
Zawarcie małżeństwa nie spowodowało również, że mąż stał się współwłaścicielem lokalu, którego właścicielem jest żona. Jak bowiem wskazuje art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (dalej: KRO), do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej.
Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że prawo najmu lokalu komunalnego stanowi składnik majątku osobistego męża, natomiast prawo własności stanowi składnik majątku osobistego żony.
Czy zatem mąż posiada tytuł prawny do mieszkania, którego właścicielem jest jego żona? W celu odpowiedzi należy przeanalizować art. 28[1] KRO. Przepis ten wskazuje, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego.
W przedmiotowym stanie faktycznym małżonkowie pozostają w separacji faktycznej, zamieszkują oddzielnie – mąż w lokalu mieszkalnym, którego jest najemcą, a żona w mieszkaniu którego jest właścicielem. Jest to sytuacja, zdaniem opiniującego, powodująca że nie można uznać, że lokal żony służy celom zaspokojenia potrzeb rodziny, a zatem mężowi nie przysługuje uprawnienie z art. 28[1] KRO do lokalu żony.
Zgadzam się ze stanowiskiem wyrażonym przez Mariusza Frasa [w: Fras Mariusz (red.), Habdas Magdalena (red.), Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2023], który pisze: „Przepis art. 28[1] k.r.o. ma zastosowanie niezależnie od daty zawarcia małżeństwa i bez względu na ustrój majątkowy małżonków.
Małżonek korzystający z prawa podmiotowego w oparciu o art. 28[1] k.r.o. traci to uprawnienie, jeżeli ustanie stosunek małżeństwa na skutek śmierci małżonka, rozwiązania małżeństwa przez rozwód, orzeczenia separacji. Taki skutek wywoła także trwałe zaprzestanie korzystania z takiego mieszkania w celu zaspokajania potrzeb rodziny przez małżonka realizującego swoje uprawnienie z art. 28[1] k.r.o. Bez wpływu na uprawnienie ustanowione na podstawie art. 28[1] k.r.o. na rzecz małżonka niedysponującego tytułem prawnym do lokalu naganne pozostaje zachowanie drugiego małżonka (mającego prawo do lokalu), który w trakcie trwania związku małżeńskiego porzuca czasowo wspólne lokum czy trwale zmienia miejsce swego zamieszkania.”.
Podobne stanowisko przedstawił Tomasz Sokołowski (w: Dolecki Henryk (red.), Sokołowski Tomasz (red.), Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Komentarz, wyd. II, LEX 2013): «Hipoteza normy wysłowionej w tym przepisie wydaje się jednak odnosić wprost jedynie do takiej sytuacji, w której małżonkowie mają do dyspozycji tylko jedno mieszkanie. Chodzi więc tutaj o grupę przeciętnie sytuowanych rodzin. Zastosowanie tego przepisu budzić może wątpliwości, w sytuacji gdy każde z małżonków dysponuje własnym mieszkaniem albo kilkoma lokalami, a więc dotyczy dość wąskiej jeszcze grupy bogatszych rodzin. Trudno bowiem przepis art. 28[1] k.r.o. odnieść wprost do tej ostatniej sytuacji, ponieważ powstałby nadmiernie złożony splot wzajemnych praw i obowiązków. Należy zatem przyjąć, że uprawnienie „drugiego" małżonka do korzystania z mieszkania dotyczy tylko tego lokalu, w którym faktycznie mieszka on razem z pierwszym, małżonkiem mającym prawo do mieszkania (zob. T. Sokołowski, Uwagi do projektowanej regulacji stosunków majątkowych między małżonkami, KPP 2001, nr 1, s. 143 i n.). ».
„W sytuacji gdy jednemu z małżonków przysługuje prawo do kilku mieszkań lub oboje małżonkowie mają własne prawa do jednego lub kilku mieszkań, z reguły tylko jedno z nich służy zaspokojeniu potrzeb rodziny i wówczas jedynie do tego mieszkania ma zastosowanie art. 28[1]. Jeżeli wyjątkowo zaspokojeniu potrzeb rodziny służy więcej niż jedno mieszkanie, do którego prawo przysługuje jednemu z małżonków, to drugie z małżonków jest uprawnione do korzystania ze wszystkich tych mieszkań.”. Tak pisze Marek Sychowicz w Piasecki Kazimierz (red.), Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Komentarz, wyd. V, LexisNexis 2011.
Jerzy Strzebińczyk (w: Nowelizacja przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w zakresie małżeńskiego prawa majątkowego, cz. I., Rejent 2004/8/143) pisze: «Z brzmienia art. 28[1] k.r.o. wynika [...] jednoznacznie, że przewidziane w nim uprawnienie dotyczy wyłącznie jednego mieszkania. Tego mianowicie, do którego tytuł prawny przysługuje co prawda jednemu tylko z małżonków, ale które jest faktycznie zamieszkiwane przez nich oboje „w celu zaspokojenia potrzeb rodziny". Nieuzasadnione są zatem zgłoszone wątpliwości interpretacyjne dotyczące sytuacji, gdy małżonkowie dysponują większą liczbą lokali mieszkalnych. Analizowany przepis nie znajdzie bowiem wówczas zastosowania w odniesieniu do innych mieszkań poza tym lokalem, którego dotyczy hipoteza art. 28[1] k.r.o., w dopiero co przedstawionym rozumieniu. W pełni uzasadniony wydaje się także zakres przyjętej w tym przepisie ochrony. Małżonek bez tytułu prawnego uzyskałby jedynie uprawnienie do korzystania z "cudzego" mieszkania (i przedmiotów urządzenia domowego). ».
Również Anna Urbańska-Łukaszewicz w artykule „Zakres uprawnienia małżonka do mieszkania będącego własnością współmałżonka” (Studia Prawnicze, 2013/4/95-128) pisze: „Uprawnienie z art. 28[1] k.r.o. jest [...] przeznaczone dla osób, które nie mają innego miejsca, w którym mogłyby zamieszkać i zaspokajać potrzeby rodzinne.”.
W wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17 stycznia 2017 r., sygn. akt I ACa 571/16, LEX nr 2381491 - wyrok z dnia 17 stycznia 2017 r. zawarto tezę: „Małżonek korzystający z prawa podmiotowego w oparciu o art. 28[1] k.r.o. traci to uprawnienie, jeżeli ustanie stosunek małżeństwa na skutek śmierci małżonka, rozwiązania małżeństwa przez rozwód, orzeczenia separacji. Taki skutek wywoła także trwałe zaprzestanie korzystania z takiego mieszkania w celu zaspokajania potrzeb rodziny przez małżonka realizującego swoje uprawnienie z art. 28[1] k.r.o.”.
W uzasadnieniu tegoż orzeczenia sąd wskazuje: „Bez znaczenia dla tego uprawnienia pozostaje też stan faktycznej separacji małżonków oraz jego przyczyny, ani też ustalenie od kiedy datuje się trwały i zupełny rozkład pożycia małżeńskiego. Separacja faktyczna mogłaby spowodować utratę uprawnienia z art. 28[1] k.r.o., gdyby jej skutkiem było zaprzestanie korzystania z danego lokum stanowiącego odrębną własność drugiego małżonka przez tego małżonka, który realizuje jedynie swe prawo podmiotowe oparte o istniejący stosunek małżeństwa.”.
Również Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie w wyroku z dnia 10 lutego 2014 r., sygn. akt I C 2153/13 (LEX nr 1908088), w sprawie o podobnym stanie faktycznym jak przedmiotowy, wyraził zbliżone do powyższego stanowisko. W uzasadnieniu tego orzeczenia sąd stwierdza: «Zgodnie z treścią przepisu art. 28[1] Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie wypowiedzenie umowy najmu dokonane wobec pozwanego J. W. uznać należało za bezpodstawne, albowiem wyżej wskazany przepis art. 28[1] Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie mógł znaleźć zastosowania odnośnie do sytuacji pozwanej.
W pierwszej kolejności wskazać należy, że uprawnienie małżonka do korzystania z mieszkania, do którego tytuł prawny przysługuje wyłącznie drugiemu małżonkowi, czyli tzw. prawnorodzinny tytuł prawny do korzystania z mieszkania jest ograniczone realizacją celu, jaki stanowi "zaspokojenie potrzeb rodziny". Podkreślenia w tym miejscu wymaga, iż o "potrzebach rodziny" w rozumieniu wskazanego przepisu można mówić jedynie wówczas, gdy rodzina jest związana węzłem wspólnego pożycia. Tylko bowiem w takiej sytuacji powstają potrzeby dotyczące zespołu osób tworzących rodzinę (System Prawa Prywatnego, tom 11, Prawo rodzinne i opiekuńcze, s. 219).
Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy stwierdzić należy, że co prawda pozwani pozostają w związku małżeńskim, ale faktycznie nigdy nie zamieszkiwali razem i prowadzą oddzielne gospodarstwa domowe.
W ocenie Sądu uznać należy, że E. W. oraz jej mąż J. W., w chwili dokonania wypowiedzenia umowy najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie stanowili rodziny w rozumieniu art. 28[1] Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a zatem nie sposób uznać by w stosunku do pozwanego J. W. zaktualizowało się uprawnienie do korzystania z lokalu mieszkalnego, do którego tytuł prawny w postaci własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu przysługiwał wyłącznie jego żonie.
W dalszej kolejności wskazać należy, że prawo małżonka do korzystania z lokalu mieszkalnego, do którego tytuł prawny przysługuje wyłącznie współmałżonkowi jest ograniczone nie tylko celem, którego realizacji ma służyć regulacja określona w przepisie art. 28[1] Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w postaci zaspokojenia potrzeb rodziny. Jest ono bowiem ograniczone również do sytuacji, w której jeden z małżonków nie posiada tytułu prawnego do żadnego lokalu mieszkalnego, a więc nie ma możliwości zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych w inny sposób. Dopiero zaistnienie wskazanych okoliczności warunkuje powstanie po stronie tegoż małżonka uprawnienia wskazanego w art. 28[1] Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (M. Olczyk, Komentarz do ustawy z dnia 17 czerwca 2004 r. o zmianie ustawy - Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 04.162.1691), w zakresie zmian do ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy Dz. U. 64.9.59, Lex 2005). W niniejszej sprawie, stwierdzić należy ponad wszelką wątpliwość, że wymienione wyżej okoliczności nie zaistniały, a zatem po stronie pozwanego nie mogło zaktualizować się uprawnienie do korzystania z mieszkania, do którego tytuł prawny przysługiwał wyłącznie jego żonie. Wskazać bowiem należy, że pozwany miał zaspokojone potrzeby mieszkaniowe, był bowiem najemcą lokalu mieszkalnego przy ul (...) w W., wobec czego nie sposób uznać by w chwili dokonania wypowiedzenia umowy najmu tego lokalu spełniała on przesłanki warunkujące powstanie po jej stronie uprawnienia, na które powód powoływał się w treści przedmiotowego wypowiedzenia. W ocenie Sądu nie jest możliwym dokonanie wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego na skutek stwierdzenia, iż danej osobie przysługuje tzw. Prawnorodzinny tytuł do lokalu mieszkalnego, pochodzący od prawa podmiotowego do danego lokalu, przysługującego drugiemu z małżonków. Bowiem przesłanką powodującą zaktualizowanie się tego uprawnienia po stronie małżonka jest brak tytułu prawnego do jakiegokolwiek innego lokalu mieszkalnego. Zatem dopóki danej sobie będzie przysługiwało prawo najmu lokalu mieszkalnego, dotąd nie będzie możliwe powstanie po jej stronie uprawnienia określonego w art. 28[1] Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Mając na względzie powyższe rozważania, wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez powoda pismem z dnia 15 listopada 2011 r. uznać należało za bezzasadne, a tym samym bezskuteczne wobec pozwanego J. W. ».
W uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 26 czerwca 2014 r., sygn. akt IV Ca 327/13 wskazano: «Zdaniem Sądu Okręgowego nie zachodziły także podstawy do uznania, że uprawnienie do wypowiedzenia powstało wskutek przysługiwania pozwanej pochodnego tytułu do korzystania z lokalu, wywodzonego z art. 28[1] k.r.io. Przepis ten stanowi o uprawnieniu do korzystania z lokalu, a nie o prawie do lokalu. Tymczasem w ocenie Sądu nie są to sytuacje tożsame. Ponadto, korzystanie takie mogłoby następować jedynie "w celu zaspokojenia potrzeb rodziny", tymczasem spełnienie tego kryterium podważał wskazany wyżej stan wieloletniej separacji faktycznej. I wreszcie, nawet jeśli uznać, że przepis ten przydaje wystarczający tytuł współmałżonkowi pozostającemu w separacji faktycznej, należy stwierdzić, że nadal nie została spełniona kolejna, określona w art. 11 ust. 3 pkt 2 u.o.p.l. przesłanka: "możliwości korzystania z tego lokalu". Otóż, w art. 11 ust. 3 pkt 2 u.o.p.l. przesłanka ta jest wymieniona obok kryterium przysługiwania prawa do lokalu. Oznacza to, że przydanie właścicielowi uprawnienia do wypowiedzenia jest wiązane nie z samym w sobie przysługiwaniem prawa, lecz z rzeczywistą możliwością realizowania w tym innym lokalu swych potrzeb mieszkaniowych. Omawiana przesłanka odwołuje się więc do kryterium faktycznej możliwości, a nie poprzestaje na stwierdzeniu przysługiwania tytułu prawnego. W wywodach apelacji błędnie zatem uprawnienie wywodzone z art. 28[1] k.r.io. utożsamiono z możliwością korzystania z lokalu.».
Można spotkać stanowisko, że uprawnienie z art. 28[1] KRO, w ogóle nie może być uznane za tytuł prawny do lokalu. W wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 kwietnia 2022 r., sygn. akt II OSK 1015/19, LEX nr 3349283 przedstawiono stanowisko, zgodnie z którym: „Uprawnienie wynikające z art. 28[1] k.r.o. nie ma charakteru rzeczowego a więc nie stanowi tytułu prawnego do nieruchomości. Przepis art. 28[1] k.r.o., podobnie jak pozostałe przepisy regulujące prawa i obowiązki małżonków, ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Niedopuszczalne jest zatem umowne wyłączenie czy też ograniczenie uprawnień przysługujących każdemu małżonkowi na podstawie art. 28[1] k.r.o. Wynikające z tego przepisu uprawnienie do zamieszkania ma jednak charakter prawa podmiotowego względnego. Uprawnienie do korzystania z mieszkania ma charakter pochodny wobec prawa podmiotowego do lokalu, które przysługuje drugiemu małżonkowi.”.
Sąd Okręgowy w Białymstoku w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 września 2014 r., sygn. akt II Ca 729/14 stwierdził: «W powyższym przepisie (art. 11 ust. 3 pkt 3 UOPL) użyto pojęcia "osobie której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu", zaś w art. 28[1] k.r.o. " uprawnienie do korzystania z mieszkania, do którego prawo przysługuje drugiemu małżonkowi". Zdaniem Sądu Okręgowego pojęcia te nie są tożsame. Według Sądu II instancji "tytuł prawny do lokalu" oznacza tytuł samodzielny wynikający ze stosunku cywilnego-rzeczowego czy zobowiązaniowego, zaś "uprawnienie" z art. 28[1]k.r.o. jest uprawnieniem prawnorodzinnym, pochodnym i zależnym od istnienia związku małżeńskiego oraz ograniczonym wyłącznie do prawa do korzystania z mieszkania, do którego prawo ma drugi małżonek. Ponownie należy podkreślić, że nawet z treści art. 28[1] k.r.o. wynika rozróżnienie pojęć "prawo do mieszkania" i "uprawnienie do korzystania z tego mieszkania".».
W przedmiotowym stanie prawnym, moim zdaniem, mając na względzie zaprezentowane powyżej orzecznictwo i stanowisko doktryny, gmina nie może skutecznie wypowiedzieć umowy najmu lokalu komunalnego na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 3 UOPL.
Uważam, że z uwagi na separację faktyczną i wieloletnie niezamieszkiwanie przez męża w lokalu mieszkalnym należącym do żony, najemcy lokalu komunalnego nie przysługuje uprawnienie do zamieszkiwania w mieszkaniu żony wynikające z art. 28[1] KRO. Ponadto lokal mieszkalny żony nie służy, w przedmiotowym stanie faktycznym, nie można twierdzić, że lokal mieszkalny, którego właścicielką jest żona służy zaspokojeniu potrzeb rodziny, skoro małżonkowie żyją w faktycznej separacji. Mąż nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, i jednocześnie nie może używać lokalu należącego do żony.
Ponadto można w sprawie powoływać na taką interpretację, zgodnie z którą uprawnienie z art. 28[1] KRO nie może być uznane za tożsame z tytułem prawnym, o którym mowa w art. 11 ust. 3 pkt 3 UOPL.
Należy podkreślić, że w przypadku złożenia, w przedmiotowym stanie faktycznym i prawnym, przez właściciela mieszkania wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 3 UOPL, wyłącznie sąd może w prawomocnym wyroku rozstrzygnąć wszystkie kwestie prawne, które przy rozpoznawaniu sprawy będą wchodziły w zakres podstawy rozstrzygnięcia sporu. Tylko sąd powszechny może dokonać wiążącej dla obu stron – wynajmującego i najemcy – interpretacji przepisów prawa, w określonym stanie faktycznym.
Co więcej sąd może dokonać odmiennej od przedstawionej w niniejszej odpowiedzi, opinii przedstawicieli doktryny i uznać, że wypowiedzenie w przedmiotowym stanie faktycznym i prawnym będzie skuteczne. Sąd nie jest też związany orzeczeniami innych sądów w podobnych sprawach (w Polsce nie ma prawa precedensu). Orzeczenia sądowe wywołują skutki tylko w ramach danej sprawy, która była przedmiotem indywidualnego rozstrzygnięcia.
Nawet w zbliżonych stanach faktycznych dwa sądy mogą wydać rozbieżne orzeczenia.
Zarzut bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu można zgłosić w postępowaniu wszczętym przez wynajmującego np. o eksmisję czy zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. W tych postępowaniach najemca po doręczeniu mu pozwu, czy to o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu czy to o eksmisję, będzie mógł złożyć odpowiedź na pozew, w której podniesie zarzut bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu. W przypadku uznania przez sąd, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu było bezskuteczne, sąd oddali takie powództwa.
Uznania wypowiedzenia za bezskuteczne najemca może żądać w drodze powództwa o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa wytoczonego na podstawie art. 189 KPC – powództwa o ustalenie, że wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne. Warunkiem koniecznym dochodzenia roszczenia na podstawie art. 189 KPC jest wykazanie przez powoda, iż posiada on interes prawny. W judykaturze wskazano, iż o występowaniu interesu prawnego w żądaniu ustalenia świadczy możliwość stanowczego zakończenia w tym postępowaniu sporu między stronami. Taki właśnie interes prawny będzie przysługiwał najemcy jeżeli właściciel mieszkania wypowie mu umowę najmu. Ponadto rozstrzygnięcie sporu co do skuteczności wypowiedzenia umowy najmu usunie stan niepewności po stronie lokatora co do posiadania lub nie tytułu prawnego do lokalu.
To, w którym postępowaniu sądowym – tym wszczętym przez właściciela mieszkania (o eksmisję, o zapłatę) czy tym wszczętym przez najemcę (o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia) – najemca powinien kwestionować skuteczność wypowiedzenia umowy najmu zależy od tego kto pierwszy wystąpi z odpowiednim powództwem.
Trzeba pamiętać, że w przypadku kwestionowania zasadności wypowiedzenia umowy najmu to na najemcy, będzie ciążył, zgodnie z art. 6 KC, obowiązek wykazywania dowodami swoich twierdzeń, z których wywodzi skutki prawne. Najemca powinien wykazać nieskuteczność wypowiedzenia, a więc okoliczność, że nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości. W tym względzie kluczowym będzie wykazanie wieloletniego oddzielnego zamieszkiwania przez małżonków i pozostawanie przez nich w faktycznej separacji. Oczywiście warto w pozwie wskazać powyższe tezy z orzecznictwa i doktryny.
Stan prawny na 10.11.2024 r.
