Razem z trójką rodzeństwa odziedziczyłem po mamie mieszkanie, mamy po ¼ udziału w spadku. Mamy stwierdzenie nabycia spadku. Mieszkanie wynająłem. Rodzeństwo się nie zgadza na wynajęcie. Czy mogłem wynająć lokal bez zgody rodzeństwa?
Michał
Szanowny Panie!
Z chwilą nabycia spadku (czyli z chwilą śmierci spadkodawcy), pomiędzy spadkobiercami powstaje wspólność majątku spadkowego, do której należy stosować odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 1035 Kodeksu cywilnego). Wspólnością tą objęte są wszystkie prawa należące do spadku. Stan ten istnieje do chwili działu spadku, kiedy to dochodzi do zniesienia wspólności majątku spadkowego i uzyskania przez spadkobierców praw do oznaczonych składników tego majątku.
Do czasu działu spadku, czyli dopóki trwa wspólność majątku spadkowego, rozpatrując możliwość zwarcia umowy najmu lokalu przez jednego ze spadkobierców, należy zatem odnieść się do przepisów Kodeksu cywilnego regulujących stosunki pomiędzy współwłaścicielami w częściach ułamkowych .
Współspadkobiercy zobowiązani są do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Jednakże wśród czynności zarządu można wyróżnić tak czynności zwykłego zarządu jak i czynności przekraczające zwykły zarząd.
Przepisy prawa nie wskazują wprost na katalog czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd - rozróżnienie to dokonywane jest w konkretnych okolicznościach faktycznych, zgodnie z zasadami doświadczenia życiowego, uwzględniając wartość przedmiotu dokonywanej czynności, jej charakter jak tez i np. dotychczasowe przeznaczenie rzeczy. Generalnie, przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i zachowaniem jej w stanie niepogorszonym. Pozostałe czynności, należy uznać za czynności przekraczające zwykły zarząd. Przykładowo, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu można zaliczyć, oprócz rozporządzenia nieruchomością, obciążenie nieruchomości (np. hipoteką), zawarcie umowy przedwstępnej czy tez zrzeczenie się przysługujących roszczeń odszkodowawczych.
Niezależnie od tego, czy czynność przekracza zakres zwykłego zarządu czy też nie, do jej dokonania potrzebna jest zgoda pozostałych spadkobierców - wszystkich bądź ich większości, (art. 199 i 201 k.c.).
Jeżeli dana czynność zostanie zakwalifikowana jako czynność w ramach zwykłego zarządu, wystarczająca będzie zgoda większości współspadkobierców (w przypadku braku takiej zgody każdy ze współspadkobierców może żądać sądowego upoważnienia do dokonania czynności). Większość oblicza się według wielkości udziałów w spadku.
Natomiast w przypadku czynności przekraczającej zwykły zarząd, konieczna będzie zgoda wszystkich współspadkobierców (w razie braku zgody, współspadkobiercy, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.).
Przepisy nie przewidują szczególnej formy dla wyrażenia zgody na dokonanie czynności zarządu (wyjątkiem jest sytuacja gdy dla dokonania danej czynności prawnej wymagana jest określona forma – np. w przypadku sprzedaży nieruchomości). Zgoda może być zatem wyrażona na piśmie lub ustnie, może ona tez wynikać z okoliczności sprawy (np. gdy współspadkobiercy wiedzą o dokonaniu danej czynności ale się jej nie sprzeciwiają)
Przykładowo, umowa najmu lokalu użytkowego, bądź zawarcie kolejnej umowy najmu lokalu mieszkalnego w razie nabycia w drodze spadku lokalu, który był już wcześniej wynajmowany, mogłaby zostać uznana za czynność w ramach zwykłego zarządu. Natomiast umowa najmu lokalu mieszkalnego, w przypadku gdy wcześniej był on zajmowany przez spadkodawcę, będzie w mojej ocenie uznana za umowę przekraczającą zwykły zarząd. Wpływ na ocenę może mieć także np. okres na jaki umowa została zawarta.
W opisanej przez Pana sytuacji zawarcie umowy wyłączenie przez jednego ze spadkobierców powoduje, zatem że jest ona nieważna. Nawet gdyby uznać, że wynajęcie mieszkania jest czynnością zwykłego zarządu to dla takiej czynności konieczna jest zgoda współwłaścicieli, którzy posiadają większość udziałów (w Pana sytuacji co najmniej 3, którzy łącznie maja ¾) udziału.
Najemca zajmuje zatem lokal bez podstawy prawnej. W tych okolicznościach każdy z pozostałych spadkobierców jako uprawniony do wykonywania wszelkich czynności i dochodzenia roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa (art. 209 k.c.), może samodzielnie żądać opróżnienia i wydania lokalu. Do czasu wydania, może on żądać zapłaty odszkodowania na bezumowne korzystanie z lokalu. Dotychczas pobrane opłaty za korzystanie z mieszkania przysługują wszystkim współspadkobiercom stosownie do wielkości ich udziałów w majątku spadkowym.
Stan prawny na dzień 2.05.2020 r.
