Artykuły

Umowy użyczenia i najmu okazjonalnego zawierane z Ukraińcami uciekającymi przed wojną

Ustawa z dnia 9 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa wprowadza regulacje zwiazane z uchodźcami, którzy znaleźli się na terenie Polski. Wśród szeregu przepisów znalazły się takie, które dotyczą umów użyczenia budynków lub ich części zawartych z obywatelami Ukrainy uciekającymi przed wojną, a także zawartych z nimi umów najmu okazjonalnego. Przepisy te wprowadzają regulacje które ułatwiają niektórym użyczającym i niektórym wynajmującym ewentualną eksmisję  lokatorów – obywateli Ukrainy, w przypadku gdyby nie chcieli oni opuścić budynku lub jego części po zakończeniu umowy użyczenia czy mieszkania po zakończeniu najmu okazjonalnego. 

 

Umowa użyczenia z obywatelem Ukrainy 

W przypadku użyczenia obywatelowi Ukrainy, który przybył do Polski bezpośrednio z Ukrainy w związku z prowadzonymi tam działaniami wojennymi  lub obywatelowi Ukrainy posiadającemu Kartę Polaka, który wraz z najbliższą rodziną z powodu tych działań wojennych przybył na terytorium Polski, budynku lub jego  części w celu tymczasowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, w zakresie tego użyczenia nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz art. 15zzu ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Mówi o tym art. 68 specustawy.

 

Oznacza to, że jeżeli obywatel Ukrainy, po zakończeniu umowy użyczenia (np. na skutek upływu czasu na jaki umowa została zawarta lub na skutek wypowiedzenia tej umowy) nie opuści użyczonego mu budynku lub jego części to w ewentualnym postępowaniu eksmisyjnym sąd nie będzie w ogóle ustalał czy obywatel Ukrainy ma uprawnienie do lokalu socjalnego czy nie.  

 

W przypadku eksmisji obywatela Ukrainy, któremu użyczono budynek lub jego część ,których po ustaniu umowy nie opuścił, nie będzie ona mogła być wykonana „na bruk”. Eksmitowanemu będzie trzeba wskazać pomieszczenie tymczasowe (musi je wskazać gmina, wierzyciel, dłużnik lub inna osoba) Wynika to z art. 1045 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, który wskazuje, że wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.

§  5 art. 1045 KPC mówi, że komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

 

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatora – tymczasowe pomieszczenie to pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

 

Mimo stanu pandemii,w  przypadku eksmisji po zakończeniu umowy użyczenia, będzie ona mogła być wykonana to wyjątek od przepisu art. 15zzu ustawy covidowej, który wstrzymał eksmisje na czas pandemii. 

 

Ważne by w umowie użyczenia wskazać, że jest to umowa użyczenia budynku lub jego  części w celu tymczasowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych


Najem okazjonalny z obywatelem Ukrainy

W myśl specustawy (art. 69) w przypadku  zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu z najemcą będącym obywatelem Ukrainy który przybył do Polski bezpośrednio z Ukrainy w związku z prowadzonymi tam działaniami wojennymi  lub obywatelowi Ukrainy posiadającemu Kartę Polaka, który wraz z najbliższą rodziną z powodu tych działań wojennych przybył na terytorium Polski, nie musi ten najemca wskazywać  innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji z lokalu będącego przedmiotem najmu okazjonalnego. 

 

W przypadku nieopuszczenia przez obywatela Ukrainy lokalu wynajętego mu na zasadach najmu okazjonalnego, podstawą wszczęcia eksmisji jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu, z nadaną mu przez sąd klauzulą wykonalności.

 

Osobie eksmitowanej z lokalu, który zajmowała na podstawie umowy o najem okazjonalny nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, pod warunkiem że właściciel zgłosił umowę do urzędu skarbowego - komornik usunie tę osobę do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

 

Dalej obowiązuje przepis art. 15zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, który w ust. 1 wskazuje, że w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

 

Najem na zasadach ogólnych

W przypadku wynajęcia obywatelowi Ukrainy, który przybył do Polski bezpośrednio z Ukrainy w związku z prowadzonymi tam działaniami wojennymi  lub obywatelowi Ukrainy posiadającemu Kartę Polaka, który wraz z najbliższą rodziną z powodu tych działań wojennych przybył na terytorium Polski lokalu na ogólnych zasadach, do przymusowego usunięcia tej osoby z lokalu, po wygaśnięciu umowy najmu, mają zastosowanie ogólne zasady wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów i innych przepisów. W sprawie o eksmisję sąd będzie orzekał o uprawnieniu tej osoby do lokalu socjalnego, emisja zostanie wstrzymana do czasu zaoferowania przez gminę zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

 

Ponadto dopóki obowiązuje ustawa covidowa do końca stanu pandemii eksmisja nie będzie mogła być wykonana.

 

 

Stan prawny na dzień 12.03.2022 r.





  • Data2022-03-12
  • AutorŁukasz Obrał

Zadaj pytanie prawnikowi

regulamin
Jeśli chcesz dodać więcej załączników wyślij e-mail na kontakt@prawo-porady.pl