Artykuły

Żaden przepis prawny nie definiuje czym jest tytuł prawny do lokalu.  Tytuł prawny do lokalu to podstawa prawna uprawnienia danej osoby do korzystania z danego lokalu.

W szerszym zdefiniowaniu tytułu prawnego do lokalu pomóc może orzecznictwo sądowe i judykatura.

W uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 31 marca 2011 r., sygn. akt II SA/Ol 100/2011 możemy przeczytać: „Mając na uwadze brak legalnej definicji pojęcia „tytuł prawny do lokalu mieszkalnego lub domu” i opierając się jedynie na dorobku doktryny i judykatury należy stwierdzić, że tytuł prawny posiadają zarówno właściciele, najemcy, jak również osoby korzystające z mieszkania czy domu na podstawie użyczenia, np. zamieszkując u rodziców, rodzeństwa, czy też nawet osób obcych. W świetle takich ustaleń należałoby przyjąć, że jedynie osoby zamieszkujące w lokalu mieszkalnym lub domu wbrew obowiązującym przepisom lub woli właścicieli nieruchomości (tzw. dzicy lokatorzy) nie posiadają tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego lub domu".

 

Źródłem tytułu prawnego do lokalu mogą być przepisy prawa, ale także stosunek obligacyjny (zobowiązaniowy) np. umowa. Znajduje to potwierdzenie w wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 22 kwietnia 2005 r., sygn. akt II CK 655/2004 (Monitor Prawniczy 2005/10 str. 479) gdzie stwierdzono: „Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów przez lokatora należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Nie powinno ulegać wątpliwości, że chodzi tu o każdy tytuł do władania lokalem, w tym także taki, którego źródłem jest uprawnienie o charakterze obligacyjnym”. 

 

W obiegu prawnym występuje szereg przepisów normujących tytuły prawne do lokalu.  Definicje określonych stosunków prawnych będących źródłem uprawnienia osoby do korzystania z lokalu znajdują się przede wszystkim w Kodeksie cywilnym ale też w innych ustawach.

 

 

 

Własność

W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą (art. 140 KC).

Nie ulega wątpliwości, że prawo własności jest najsilniejszym z tytułów prawnych do lokalu. 

 

Współwłaśność

Art. 195 KC wskazuje, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).  Z kolei art. 206 mówi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.  

 

Najem 

Prawo najmu może powstać na podstawie umowy zawartej z wynajmującym. Stosownie do art. 659 § 1 KC, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.  

 

Prawo najmu może także powstać z mocy prawa. 

I tak, art. 691 § 1 KC wskazuje, że w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.  Według § 2 art. 691 KC, osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.  

 

Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej (art. 680¹ § 1 KC). 

 

Prawo najmu mogło powstać także na podstawie przepisu art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.). Przepis ten wskazuje, że osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy (data wejścia w życie ustawy to 10 lipca 2001 r.) przez okres nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (a więc w dniu 10 lipca 2002 r.), jeżeli właściciel nie wniesie w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu.  

 

Podnajem

Stosownie do art. 668 § 1 KC, najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.  

Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu (art. 668 § 2 KC)  

 

Dzierżawa

Wedle art. 693 § 1 KC, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.  

Użyczenie

Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy (art. 710 KC).

 

Umowa o dożywocie

Art. 908 § 1 KC mówi, że jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.  

 

Użytkowanie – ograniczone prawo rzeczowe

Rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (art. 252 KC).

 

Służebność mieszkania – ograniczone prawo rzeczowe 

Art. 285 § 1 KC - nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa). 

Art. 296 KC - nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).

 

Służebność mieszkania jest najczęściej spotykanym rodzajem służebności osobistej. Treść i zakres służebności mieszkania zależy od poszczególnej umowy miedzy stronami, ale zazwyczaj na podstawie tej umowy służebnik ma prawo do zamieszkiwania w określonym lokalu (nieruchomości).

Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku (co wynika z art. 302 § 1 KC).

 

Mówiąc o uprawnieniu do zamieszkiwania nie sposób przy służebności mieszkania pominąć przepisu art. 301 § 1 KC mówiącego, że mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. 

Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi (art. 301 § 2 KC).

 

 

Kodeks rodzinny normuje szczególny tytuł prawny do lokalu określony w art. 28¹. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego. 

 

W tym miejscu wskazać warto wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 21 marca 2006 r., sygn. akt V CSK 185/2005 (OSNC 2006/12 poz. 208) gdzie stwierdzono, że "małżonek, którego prawo do korzystania z mieszkania wynika z art. 28[1] zdanie pierwsze kro, jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego".

 

 

 

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni (art. 9 ust. 1 ustawy). 

 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 

Art. 17¹ ust. 1 ustawy - przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.  

 

Wskażę, że powyższy przepis został skreślony 31 lipca 2007 r. Od tej chwili prawo spółdzielcze własnościowe nie jest ustanawiane. Prawa spółdzielcze własnościowe istnieją obecnie jeżeli zostały ustanowione do dnia 31 lipca 2007 r. i nie zostały przekształcone w prawo własności. 

 

 

 

Tytułem prawnym do lokalu jest także prawo do zakwaterowania na czas pełnienia służby wojskowej.

Art. 21 ust. 2 pkt 1 ustawy wskazuje, że prawo do zakwaterowania żołnierza zawodowego jest realizowane m. in w formie przydziału kwatery albo innego lokalu mieszkalnego.

 

 

Jak można potwierdzić, że posiada się tytuł prawny do lokalu z którego się korzysta? Najczęściej jest to umowa na podstawie, której oddano nam lokal do używania. W przypadku prawa własności może to być odpis księgi wieczystej. Odpis księgi wieczystej potwierdzić może także, że na rzecz danej osoby ustanowiono użytkowanie lub służebność mieszkania.

Niekiedy wystarczjaącym jest oświadczenie właściciela lokalu o tym, że dana osoba zajmuje jego lokal 

Jeżeli powstaje spór co do tego czy dana osoba posiada czy nie tytuł prawny do lokalu lub w sytuacji kiedy nie posiada ona pisemnego potwierdzenia zawartej umowy (wiele umów, również o korzystanie z lokalu, może być zawarta ustnie) może ona wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie istnienia stosunku prawnego na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. 

Orzeczenie sądu stwierdzające, że danej osobie przysługuje określone uprawnienie do władania lokalem jest skuteczne względem wszystkich (wszystkie osoby muszą przyjąć, że dana osoba posiada tytuł prawny do lokalu). 

 

 

 

Stan prawny na dzień 13.02.2013 r.