Otrzymałem wyrok eksmisyjny z byłego mieszkania spółdzielczego. Eksmisja i pozbawienie mnie członkostwa miało miejsce ze względu na zadłużenie czynszowe. Zadłużenie to spłaciłem a spółdzielnia nadal chce mnie eksmitować. Co można zrobić, aby do tego nie doszło?
Jakub
Szanowny Panie,
Niestety przepisy prawa nie przewidują możliwości przywrócenia prawa spółdzielczego lokatorskiego (jak mniemam taki tytuł prawny Panu przysługiwał) po spłacie zadłużenia.
W Pana przypadku najpierw organ spółdzielni podjął uchwałę o wykluczeniu Pana z członków spółdzielni (co jest równoznaczne z wygaśnięciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu), a następnie został złożony pozew o eksmisję, którego postawą było to, że zajmuje Pan lokal należący do spółdzielni bez tytułu prawnego.
Jak wskazuje art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach określonych w niniejszym rozdziale.
Z kolei stosownie do art. 11 ust. 11, spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z następujących przyczyn:
- jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczeniem opłat na rzecz spółdzielni za 6 miesięcy
Jak już wspomniałem nie ma takich przepisów, które rodziłyby po Pana stronie roszczenie o zawarcie z Panem umowy o ustanowieniu spółdzielczego prawa do lokalu lub o przywrócenie tego prawa.
Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie art. 11 lub niedokonania czynności, o których mowa w art. 14, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim.
Tak więc Panu nie przysługuje roszczenie o ponowne przyjęcie do spółdzielni i ponowne zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Takie roszczenie mogłoby przysługiwać ewentualnie Pana żonie, dzieciom i innym osobom bliskim.
Należy pamiętać, iż żona, dzieci i inne osoby bliskie do zachowania roszczeń, muszą złożyć, stosownie do art. 15 ust. 4 ustawy, w terminie jednego roku deklarację członkowską wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym, biorąc pod uwagę w szczególności okoliczność, czy osoba uprawniona na podstawie ust. 1 albo 2 zamieszkiwała odpowiednio razem z byłymi małżonkami lub jednym z nich albo z byłym członkiem. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia.
Należy wskazać, że pojęcie osoba bliska w rozumieniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu (art. 2 ust. 5 ustawy).
Oczywiście dla możliwości realizacji roszczenia koniecznym jest złożenie przez uprawnionego w ciągu roku deklaracji członkowskiej.
Jeżeli nie ma osób uprawnionych do żądania przyjęcia do spółdzielni i zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, zastosowanie ma przepis art. 11 ust. 2 ustawy, który wskazuje, iż w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia, z zastrzeżeniem art. 15, ogłasza nie później niż w ciągu 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z postanowieniami statutu, przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, zawiadamiając o przetargu w sposób określony w statucie oraz przez publikację ogłoszenia w prasie lokalnej. Pierwszeństwo w nabyciu lokalu mają członkowie, którzy nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i zgłoszą gotowość zawarcia umowy o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności tego lokalu. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, pierwszeństwo ma najdłużej oczekujący. Warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu na takiego członka jest wpłata wartości rynkowej lokalu.
Warto zapoznać się również ze statutem spółdzielni mieszkaniowej. Wiele spółdzielni przewiduje możliwość przywrócenia członkowstwa w spółdzielni i spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. W każdym zapewne przypadku, o ile statut przewiduje takie rozwiązanie, jest to możliwe po spłacie zadłużenia na rzecz spółdzielni.
Oczywiście można apelować do organów spółdzielni o ponowne przyjęcie Pana w poczet członków spółdzielni, uzyskiwać poparcie wśród innych członków spółdzielni, jednak takie działania nie muszą być dla spółdzielni wiążące.
Jeżeli spółdzielnia nie zmieni swojego zdania co do przywrócenia Panu członkowstwa to niestety musi się Pan liczyć z wyeksmitowaniem Pana oraz tym, iż po opuszczeniu lokalu zostanie Panu zwrócony wkład mieszkaniowy po dokonaniu potrąceń na rzecz spółdzielni.
W Pana sprawie – kiedy już została wydana uchwała pozbawiająca Pana członkostwa w spółdzielni, kiedy został już wydany wyrok eksmisyjny (ale w tym wypadku niewiele można było zdziałać – brak tytułu prawnego był praktycznie 100% szanse na wydanie wyroku zgodnego z pozwem), nie ma środków prawnych zapewniających Panu przywrócenie prawa do lokalu.
Stan prawny na dzień 18.01.2012 r.
