W 1975 r. ożeniłem się. W 1979 r. moja żona otrzymała przydział mieszkania kwaterunkowego, w którym zamieszkuję do dnia dzisiejszego.
Moja żona zmarła w połowie 2011 r.
Urząd gminy przesłał mi pismo, w którym pisze, że ze względu na to, że zamieszkuję w lokalu bez tytułu prawnego mam ten lokal opuścić w ciągu miesiąca, a jeżeli go nie opuszczę to będę miał sprawę o eksmisję. Do tego mam płacić nie czynsz, a odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.
Czy powinienem bać się eksmisji? Słyszałem, że pewne osoby wstępują w stosunek najmu po zmarłym najemcy.
Franciszek
Szanowny Panie,
W przedstawionych w pytaniu okolicznościach nie powinien się Pan obawiać, że zostanie Pan wyeksmitowany z lokalu. Jest Pan bowiem najemcą lokalu, który jest przez Pana nieprzerwanie zajmowany od roku 1979.
Faktem jest, że art. 691 Kodeksu cywilnego normuje instytucję wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy.
W § 1 art. 691 KC wskazano, iż w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
W stosunku do Pana przepis art. 691 § 1 KC nie będzie miał zastosowania, ponieważ wyraźnie on wskazuje, że w stosunek najmu po zmarłym najemcy wstępuje małżonek niebędacy współnajemcą lokalu. Pan natomiast jest współnajemcą lokalu, mimo, że przydział lokalu został dokonany wyłącznie na rzecz Pana zmarłej żony.
Przydział lokalu nastąpił w roku 1979 r. pod rządami ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (tekst pierwotny: Dz. U. 1974 r. Nr 14 poz. 84).
Art. 9 ust. 3 ustawy (od 1 stycznia 1988 r. art. 10 ust. 3) wskazywał, iż małżonkowie wspólnie zajmujący lokal mieszkalny są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich lub przydział lokalu pozostającego w dyspozycji terenowego organu administracji państwowej nastąpił na rzecz jednego z małżonków.
Wskażę, że podobny przepis istniał w ustawie z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst pierwotny: Dz.U. z 1994 r. Nr 105, poz. 509). Art. 7 tej ustawy brzmiał - małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich.
Od 2001 r. obowiązuje w tym względzie przepis art. 6801 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
Biorąc pod uwagę powyższą regulację, należy stwierdzić, iż w chwili dokonania przydziału mieszkania w 1979 r., z mocy prawa, stał się Pan współnajemcą lokalu mieszkalnego. Ten stosunek prawny nigdy nie został rozwiązany i trwa do dnia dzisiejszego.
Śmierć Pana żony spowodowała, że stosunek najmu wygasł wyłącznie w stosunku do niej. Pan jest obecnie jedynym najemcą lokalu.
W chwili obecnej, wbrew twierdzeniom gminy - właściciela lokalu, jest Pan najemcą lokalu. W pierwszej kolejności powinien Pan wystąpić do gminy z pismem przedstawiającym powyższe argumenty wskazujące, że jest Pan najemcą lokalu.
Jeżeli gmina nadal będzie twierdzić, że zajmuje Pan lokal bezumownie to pozostanie Panu dochodzić swojej racji na drodze sądowej.
Jeżeli gmina wstąpi do sądu z pozwem o eksmisję to swoje powództwo oprze na art. 222 § 1 KC wskazującym, iż właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Skutecznym względem właściciela uprawnienie do władania mieszkaniem, jest w Pana wypadku, prawo najmu jakie Panu przysługuje od 1979 r. W toku postępowania będzie Pan musiał powołać się na w/w przepis art. 9 ust. 3 ustawy prawo lokalowe z 1974 r. na podstawie którego, z mocy prawa, powstał stosunek najmu wiążący Pana z gminą jako właścicielem lokalu.
W okolicznościach przytoczonych w pytaniu sąd powinien oddalić powództwo gminy o eksmisję.
Jeżeli nie chce Pan czekać na to aż właściciel mieszkania wystąpi z pozwem o eksmisję, może Pan samemu wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie, że jest Pan najemcą lokalu. Możliwość do wystąpienia do sądu z pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu wynika z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego który wskazuje, iż powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
Pozwanym w takim postępowaniu będzie oczywiście właściciel lokalu czyli gmina.
Jeżeli sąd ustali, że jest Pan najemcą lokalu to gmina będzie musiała przyjąć to orzeczenie do wiadomości i zacząć Pana traktować jak osobę, której przysługuje prawo najmu.
Stan prawny na dzień 20.03.2012 r.
