Artykuły

Proszę o poradę: Zamierzam kupić działkę we współwłasności, jest dwóch współwłaścicieli, jeden ma 4/10 udziałów w działce a drugi 6/10 i właśnie ten większy udział chcę kupić. Działka przylega do mojej działki ale tamta działka jest mała i nie będzie można jej podzielić, drugi współwłaściciel nie żyje od 10 lat i nie ma spadkobierców. Co mogę zrobić by kupić pozostały udział nieżyjącego współwłaściciela, a może zrezygnować z kupna udziałów; kto w sądzie o zniesienie współwłasności (w przypadku złożenia przeze mnie takiego wniosku)będzie reprezentował nieżyjącego współwłaściciela; Czy ten kto będzie go reprezentował może żądać dużo wyższej sumy za pozostały udział niż suma, którą wynegocjowałam z żyjącym udziałowcem. Jakie aspekty sprawy muszę wziąć pod uwagę, czy jest jakieś sensowne rozwiązanie aby kupić całą działkę (działka budowlana o pow.560 m2

Krystyna

Szanowna Pani,

W pierwszej kolejności wskażę, że nieżyjący współwłaściciel nieruchomości ma spadkobierców. Każdy zmarły ma swoich spadkobierców, którzy w chwili śmierci nabywają spadek po nim.

Dziedziczą osoby wskazane przez zmarłego w testamencie, a jeżeli zmarły nie pozostawił testamentu to osoby wskazane w przepisach prawa, a konkretnie w Kodeksie cywilnym.

Jeżeli nie ma rodziny, która wchodzi w grę jako spadkobiercy ustawowi – małżonka, dzieci, dalszych zstępnych (wnuki, prawnuki, itd.), rodziców, rodzeństwa, zstępnych rodzeństwa, dziadków, zstępnych dziadków, w pewnych wypadkach pasierbów to spadek nabywa gmina ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy ewentualnie Skarb Państwa (kiedy spadkodawca nie miał miejsca zamieszkania lub nie da się go ustalić). 

Tak więc w chwili obecnej współwłaścicielami działki są ten współwłaściciel, od którego chce Pani nabyć udział w nieruchomości oraz spadkobierca (spadkobiercy) drugiego współwłaściciela.

Aby ustalić kto jest spadkobiercą zmarłego współwłaściciela nieruchomości należy przeprowadzić postępowanie sądowe o stwierdzenie nabycia spadku. W takim postępowaniu sąd ustala kto, w jakiej drodze (testament, ustawa) i w jakim udziale nabył spadek po zmarłym. Kodeks cywilny wprowadza domniemanie zgodnie, z którym osoba, która uzyskała stwierdzenie nabycia spadku albo poświadczenie dziedziczenia, jest spadkobiercą.

Przepisy prawa wskazują, że z wnioskiem o stwierdzenie nabycia spadku może wystąpić do sądu każda osoba, która wykaże interes prawny w uzyskaniu takiego postanowienia. Uzasadnieniem legitymacji do złożenia wniosku o stwierdzenie nabycia spadku jest zawsze istnienie rzeczywistego, o charakterze obiektywnym interesu prawnego.

Na pewno z wnioskiem o stwierdzenie nabycia spadku może wystąpić współwłaściciel nieruchomości. Ma on niewątpliwie interes prawny w uzyskaniu postanowienia spadkowego wskazującego kto i w jakim udziale stał się współwłaścicielem nieruchomości po śmierci dotychczasowego współwłaściciela.

Gdyby zatem nabyła Pani udział 6/10 w nieruchomości mogłaby Pani wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie nabycia spadku. W chwili obecnej może z takim wnioskiem wystąpić obecny współwłaściciel. Pani będzie, w chwili obecnej, trudno wykazać, że ma Pani interes prawny w uzyskaniu postanowienia spadkowego. To, że zamierza Pani w przyszłości stać się współwłaścicielem nie sprawia, że Pani interes prawny jest rzeczywisty. Jest to potencjalna sytuacja, która nie musi nastąpić.

Jeżeli sąd wyda postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku będzie Pani mogła, jako współwłaściciel nieruchomości, wystąpić do ustalonych spadkobierców o zbycie na Pani rzecz udziałów w nieruchomości, ewentualnie (jeżeli się nie zgodzą) będzie Pani mogła złożyć w sądzie wniosek o zniesienie współwłasności.

Wskazać muszę, że ewentualne postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku może być długotrwałe, zwłaszcza jeżeli nie ma Pani danych o rodzinie zmarłego współwłaściciela. Jeżeli brak jest danych odnośnie spadkobierców to sąd może ich poszukiwać za pomocą ogłoszenia prasowego a w takim ogłoszeniu sąd ustala półroczny termin do zgłoszenia się potencjalnych spadkobierców. 

Należy też liczyć się z kosztami postępowania – jeżeli spadkobiercy będą poszukiwani przez ogłoszenie prasowe w prasie ogólnopolskiej (a bardzo możliwe, że będą) to sąd zażąda od wnioskodawcy wniesienia zaliczki na poczet tego ogłoszenia. 

Jeżeli po zamieszczeniu ogłoszenia w prasie nie zgłosi się żaden potencjalny spadkobierca to sąd wyda postanowienie, zgodnie z którym spadkobiercą zmarłego współwłaściciela jest gmina ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy lub Skarb Państwa. 

Z Pani pytania wynika, że ze względu na powierzchnię działki zniesienie współwłasności jest możliwe wyłącznie przez przyznanie własności jednemu ze współwłaścicieli za spłatą na rzecz pozostałych ewentualnie przez sprzedaż nieruchomości i podział ceny sprzedaży pomiędzy współwłaścicieli odpowiednio do ich udziałów we współwłasności

Jeżeli w toku postępowania o zniesienie współwłasności strony nie będą zgodne co do wartości nieruchomości (a tym samym co do spłaty na rzecz współwłaścicieli) to sąd powoła biegłego, który sporządzi opinię. Opinia biegłego będzie wówczas podstawą ustaleń sądu co do wartości spłat na rzecz uczestników postępowania. Biegły sądowy ustali cenę wolnorynkową nieruchomości gdyż taką wartość sąd uwzględnia w postępowaniach działowych. 

Mając w perspektywie postępowanie o zniesienie współwłasności musi Pani brać pod uwagę, że nie ma Pani pewności co do tego, że w wyniku zniesienia współwłasności stanie się Pani jedynym właścicielem. Musi Pani brać pod uwagę takie rozstrzygnięcie, zgodnie z którym sąd przyzna własność nieruchomości spadkobiercy zmarłego współwłaściciela za spłatą na Pani rzecz. 

Oczywiście ze względu na to, że spadkobiercy współwłaściciela nie interesują się nieruchomością należy brać pod uwagę większe prawdopodobieństwo, że to Pani stanie się jedynym właścicielem nieruchomości.

Jako współwłaściciel nieruchomości będzie Pani mogła żądać od pozostałych współwłaścicieli zwrotu nakładów i ciężarów, które Pani poniesienie na rzecz wspólną. Zgodnie bowiem z przepisami Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. 

Rozliczenia poniesionych na wspólną rzecz nakładów i ciężarów oraz pożytków jakie przynosi nieruchomość będzie Pani mogła żądać w toku postępowania o zniesienie współwłasności. Po prawomocnym zakończeniu postępowania działowego nie będzie już możliwości dokonania takich rozliczeń. 

Warto także rozpatrzyć sprawę pod względem ewentualnego zasiedzenia. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli zmarł ponad 30 lat temu to zasiedzenie może wchodzić w grę. Można nabyć własność nieruchomości przez zasiedzenie (udział we współwłasności) jeżeli było się w poosiadaniu samoistnym nieruchomości przez ponad 30 lat.

Posiadaczem samoistnym jest ten kto włada rzeczą jak właściciel (jak jedyny właściciel w przypadku zasiedzenia udziału we współwłasności). Posiadanie samoistne polega zatem na tym, że osoba czuje się właścicielem nieruchomości, zachowuje się jak właściciel i tak odbiera ją otoczenie. 

Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, że droga dojścia do „pełnej własności” nieruchomości składa się z następujących etapów:

1. nabycie udziałów od znanego współwłaściciela
2. skierowanie do sądu wniosku o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłym współwłaścicielu 
3. po ustaleniu kręgu spadkobierców zmarłego współwłaściciela negocjacje w sprawie nabycia udziałów nabytych w spadku
4. w razie nieudanych negocjacji skierowanie sprawy do sądu wniosku o zniesienie współwłasności 

Jak wskazałem powyżej postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłym współwłaścicielu może (i zapewne będzie) długotrwałe. Należy brać pod uwagę potencjalną możliwość zniesienia współwłasności przez przyznanie własności innej osobie niż Pani, za spłatą na Pani rzecz.

Stan prawny na dzień 14.08.2014 r.