Mój przyjaciel 20 lat temu zamieszkał w mieszkaniu spółdzielczym wraz z żoną (przydział był na przyjaciela). Część wkładu mieszkaniowego pochodziła z założonej przez matkę przyjaciela książeczki mieszkaniowej.
Po kilku latach rozwiedli się (w 1996 r.) i żonie sąd przyznał jeden pokój i używalność kuchni i łazienki, przyjacielowi drugi pokój i używalność kuchni i łazienki. Żona zmarła 10 lat temu, żyje tylko jej brat (od wielu lat w Niemczech). Nie mieli dzieci. Przyjaciel mieszka sam w tym mieszkaniu, którego do tej pory nie wykupił. Chciałby wiedzieć, co należy zrobić aby wykupić to mieszkanie. Były próby wykupienia 3-4 lata temu, ale spółdzielnia mnoży trudności, nie dając konkretnej odpowiedzi i sprawa wygląda na nierozwiązywalną.
Prawo do lokalu było spółdzielcze lokatorskie, przydział był na mojego przyjaciela (1987 r.), w trakcie trwania związku małżeńskiego
ad 2. tak, przydział otrzymali jako małżeństwo (1982), żona nigdy nie była członkiem spółdzielni
ad 3. książeczkę mieskaniową założyła matka mojego przyjaciela, wkład mieszkaniowy był z pieniędzy mojego przyjaciela, przydział był na niego
Katarzyna
Szanowna Pani,
Rozwód Pani przyjaciela nastąpił w czasie kiedy, w zakresie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, obowiązywały przepisy ustawy, z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jednolity: Dz. U. 1995 r. Nr 54 poz. 288).
Stosownie do art. 215 § 2 tej ustawy, spółdzielcze prawo do lokalu przydzielonego obojgu małżonkom lub jednemu z nich w czasie trwania małżeństwa dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny należy wspólnie do obojga małżonków bez względu na istniejące miedzy nimi stosunki majątkowe. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności spółdzielczego prawa do lokalu w kwestiach nie uregulowanych w przepisach niniejszego artykułu przepisy o wspólności ustawowej stosuje się odpowiednio.
Natomiast zgodnie z § 4 art. 214, jeżeli stosunki majątkowe między małżonkami podlegają wspólności ustawowej, wkład mieszkaniowy lub budowlany należy przed przydziałem lokalu wspólnie do obojga małżonków, niezależnie od pochodzenia środków, z których został zgromadzony. Przepis ten nie narusza uprawnienia każdego z małżonków do żądaniu zwrotu wydatków i nakładów poczynionych z jego majątku odrębnego na majątek wspólny.
Mając na względzie powyższy przepis należy wskazać, iż mimo tego, że przydział opiewał na Pani przyjaciela, a jego żona nie była członkiem spółdzielni mieszkaniowej, to prawo do lokalu należało wspólnie do nich oboje. Również wkład mieszkaniowy wchodził w skład majątku wspólnego małżeńskiego.
W sprawie lokatorskiego prawa do lokalu należy pamiętać, że prawo to jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Natomiast wkład mieszkaniowy wchodzi w skład spadku.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mogło należeć wyłącznie do jednej osoby lub małżonków.
Zaznaczę także, że podział mieszkania, o którym mowa w pytaniu, a który z pewnością został orzeczony w wyroku rozwodowym nie jest podziałem majątku wspólnego małżeńskiego. Sąd wskazał tylko w jaki sposób byli małżonkowie powinni korzystać z mieszkania. Jest to tzw. podział do używania i nie jest podziałem prawa do mieszkania. W kwestii tego komu przypadnie prawo do lokalu po rozwodzie decydujące są przepisy prawa spółdzielczego.
Jak wskazałem powyżej, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mogło należeć wyłącznie do jednej osoby lub małżonków. Zgodnie z przepisami nie mogło być takiej sytuacji, że prawo lokatorskie, po rozwodzie małżonków, należało do obojga nich.
Dla spółdzielczego prawa lokatorskiego po rozwodzie małżonków, do których prawo to należało zastosowanie miał przepis art. 216 ustawy.
Zgodnie z § 1 art. 216, po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub unieważnienia małżeństwa małżonkowie powinni w terminie jednego roku zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. Małżonek nie będący członkiem spółdzielni powinien złożyć deklarację członkowską w terminie trzech miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu. Według zaś § 2 art. 216, jeżeli małżonkowie nie dokonają czynności, o których mowa w paragrafie poprzedzającym, spółdzielnia wyznaczy im w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż trzy miesiące, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia podejmie uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego prawa do lokalu.
Z Pani pytania oraz z pism od spółdzielni wynika, że Pani przyjaciel i jego była żona, po rozwodzie nie dokonali czynności, o której mowa w powyższym przepisie, a więc w ciągu roku po rozwodzie nie złożyli w spółdzielni oświadczenia odnośnie tego komu przypadnie prawo do lokalu ani sąd nie przeprowadził podział tego prawa.
Okoliczności wskazują, że spółdzielnia nie wzywała małżonków do podjęcia w/w czynności i że do dnia dzisiejszego prawo do lokalu nie wygasło.
Spółdzielnia wskazuje, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przysługuje obecnie Pani przyjacielowi – to pozytywne dla Pani przyjaciela stanowisko spółdzielni.
Aby Pani przyjaciel stał się właścicielem mieszkania powinien rozwiązać kwestię wkładu mieszkaniowego. Wynika to z tego, że jak wskazałem powyżej wkład mieszkaniowy związany z prawem do mieszkania wchodził w skład majątku wspólnego małżeńskiego. Z tej okoliczności wynika dalej, że w chwili obecnej wkład należy w 50% do Pani przyjaciela i w 50% do spadkobierców jego żony (po rozwiązaniu małżeństwa i ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej 50% wkładu należało do żony przyjaciela a udział ten podlega dziedziczeniu).
Aby rozwiązać sprawę wkładu mieszkaniowego należy przeprowadzić postępowanie o podział majątku wspólnego małżeńskiego. Pani przyjaciel może żądać aby podział został przeprowadzony w ten sposób, że wkład przypadnie wyłącznie jemu, za spłatą na rzecz spadkobierców byłej żony. Ze względu na okoliczności sprawy z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością można powiedzieć, że w przypadku sprawy sądowej, z pewnością podział zostanie przeprowadzony w ten sposób. Pani przyjaciel jest posiadaczem mieszkania od rozwodu i spółdzielnia wskazuje, że przypada mu prawo lokatorskie do lokalu. Niezasadnym byłoby przyznawanie w wyniku postępowania o podział majątku wspólnego wkładu innej osobie, niż tej której przypada prawo do lokalu.
Dopóki sprawa podziału majątku wspólnego Pani przyjaciela i jego byłej żony nie będzie rozwiązana i zakończona to spółdzielnia nie ma możliwości przeniesienia na rzecz Pani przyjaciela własności lokalu. Pani przyjaciel nie ma prawa do całości wkładu mieszkaniowego związanego z prawem do mieszkania.
Jakie kroki powinien poczynić Pani przyjaciel, aby doprowadzić do sytuacji, w której będzie dysponował prawem do lokalu i jednocześnie całym wkładem mieszkaniowym (a wówczas będzie możliwe wykupienie mieszkania)?
Pani przyjaciel powinien razem ze spadkobiercami jego byłej żony (wszystko wskazuje na to, że jest jeden spadkobierca – brat żony) przeprowadzić podział majątku wspólnego. Aby móc przeprowadzić taki podział koniecznym jest ustalenie kto jest następcą prawnym (spadkobiercą) jego byłej żony. Dokumentami potwierdzającymi prawo do spadku jest sądowe postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia. Tylko bowiem na podstawie tych dokumentów Pani przyjaciel może wykazać, że konkretna osoba nabyła spadek (a zatem i połowę wkładu) po jego byłej żonie.
Jeżeli Pani przyjaciel ma kontakt z bratem byłej żony to może zacząć działania od kontaktu z nim i ustalenia czy było przeprowadzane postępowanie spadkowe po byłej żonie.
Jeżeli takie postępowanie nie było przeprowadzone to koniecznym jest jego przeprowadzenie. Jest to możliwe nawet jeżeli brak jest kontaktu z bratem byłej żony lub nawet jeżeli jego adres jest nieznany. Będzie to tylko czasochłonne.
Po ustaleniu spadkobiercy będzie można przeprowadzić podział majątku wspólnego małżeńskiego. Stronami postępowania sądowego ewentualnie umowy o podział będzie Pani przyjaciel oraz spadkobierca(cy) jego byłej żony.
Jak wskazałem powyżej każdy z małżonków, po ustaniu wspólności majątkowej, miał po 50% udziału w majątku wspólnym małżeńskim, a zatem i we wkładzie.
Podział powinien zatem wyglądać tak, że Pani przyjacielowi przypadnie cały wkład mieszkaniowy z obowiązkiem spłaty o wartości 50% wkładu na rzecz spadkobiercy żony.
Jednak Pani przyjaciel, w ramach podziału majątku wspólnego, może żądać zwrotu nakładów z jego majątku osobistego na majątek wspólny małżeński. W tym przypadku chodzi o część wkładu mieszkaniowego, który został opłacony z książeczki mieszkaniowej męża, która jak mniemam została założona przed zawarciem związku małżeńskiego, a pieniądze zgromadzone na tej książeczce pochodziły od matki przyjaciela.
W ramach podziału majątku wspólnego Pani przyjaciel może zatem żądać, aby spadkobierca zwrócił mu kwotę odpowiadającą połowie z wkładu pochodzącego z książeczki mieszkaniowej.
Należy ustalić jaką część całego uiszczonego wkładu stanowiła wpłata z książeczki mieszkaniowej a jaką uiszczono ze wspólnego małżeńskiego (możliwe, że część wkładu była wpłacana wraz z czynszem lub uiszczona ze wspólnych środków.
Przykładowo jeżeli wartość wkładu to 200.000 zł, a 70% z tego wkładu (140.000 zł) została uiszczona z majątku osobistego Pani przyjaciela to podział majątku wyglądać może tak:
- Wkład o wartości 200.000 zł przypada Pani przyjacielowi
- Ma on spłacić na rzecz spadkobiercy byłej żony połowę wartości wkładu czyli 100.000 zł
- Spadkobierca byłej żony winien zwrócić połowę nakładów z majątku osobistego męża na majątek wspólny małżeński czyli 70.000 zł
Po potrąceniu Pani przyjaciel będzie, w tym przykładzie, spłacić spadkobiercę byłej żony kwotą 30.000 zł.
Powyższe wyliczenia są przykładowe. Dokładnych obliczeń będzie można dokonać wówczas kiedy ustali się aktualną wartość wkładu mieszkaniowego, jaką jego część stanowi wpłata z majątku osobistego Pani przyjaciela i jaką wpłaty z majątku wspólnego.
Podział majątku małżeńskiego, w skład którego wchodzi wkład do mieszkania, może mieć formę umowy pisemnej. Oczywiście umowny podział może mieć miejsce wówczas jeżeli Pani przyjaciel i spadkobierca żony dojdą do porozumienia w tej kwestii. Jeżeli nie będzie tego porozumienia pozostanie skierowanie do sądu wniosku o podział majątku.
Po przeprowadzeniu podziału majątku wspólnego Pani przyjaciel jako członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu i cały wkład mieszkaniowy związany z mieszkaniem, będzie mógł wystąpić do spółdzielni o przeniesienie na niego własności lokalu zgodnie z przepisem art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:
- spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa,
- spłaty ewentualnego zadłużenia w opłatach.
W chwili obecnej, do rozpoczęcia działań w sprawie koniecznym jest ustalenie czy było przeprowadzane postępowanie spadkowe po byłej żonie. Jeżeli nie było przeprowadzone Pani przyjaciel chcąc uregulować kwestie mieszkaniowe powinien takie postępowanie wszcząć.
Uczestnikiem tego postępowania będzie brat byłej żony – jeżeli w chwili śmierci nie miała ona dzieci to on będzie jej spadkobiercą.
Jeżeli w chwili śmierci była żona zamieszkiwała w Niemczech to właściwym sądem będzie sąd miejsca położenia majątku spadkowego lub jego części, ewentualnie Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy.
We wniosku Pani przyjaciel musi podać adres brata byłej żony. Jeżeli go nie zna to musi wnioskować o ustanowienie dla niego kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu uczestnika.
Może mieć miejsce taka sytuacja, że sąd będzie poszukiwał spadkobierców żony poprzez ogłoszenie prasowe co znaczenie wydłuży i podroży koszty postępowania.
Stan prawny na dzień 01.10.2015 r.
