Artykuły

20 lat temu zamieszkałem wraz z żoną  w mieszkaniu spółdzielczym. Przydział w 1987 r. był na mnie. Żona nigdy nie była członkiem spółdzielni. Po kilku latach, w 1996 r.,  rozwiodłem się, a sąd w wyroku rozwodowym przyznał żonie jeden pokój i używalność kuchni i łazienki, a mi drugi pokój i używalność kuchni i łazienki. Moja była żona zmarła w 2001 r., żyje tylko jej brat , mieszkający od wielu lat w Austrii. Żona także zmarła w Austrii. Ani ja ani była żona nie mieliśmy dzieci. Teraz mieszkam w tym mieszkaniu sam. Nie jest ono wykupione. Co mam zrobić, aby  wykupić to mieszkanie.
Podkreślę, że kiedy dostawałem przydział wkład mieszkaniowy został uiszczony z mojej książeczki mieszkaniowej, którą założyła mi mama, wpłacając na nią pieniądze, jeszcze przed ślubem.

Marek

Szanowny Panie!

Pana rozwód nastąpił w czasie kiedy, w zakresie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, obowiązywały przepisy ustawy, z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jednolity: Dz. U. 1995 r. Nr 54 poz. 288).

Stosownie do art. 215 § 2 tej ustawy, spółdzielcze prawo do lokalu przydzielonego obojgu małżonkom lub jednemu z nich w czasie trwania małżeństwa dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny należy wspólnie do obojga małżonków bez względu na istniejące miedzy nimi stosunki majątkowe. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności spółdzielczego prawa do lokalu w kwestiach nie uregulowanych w przepisach niniejszego artykułu przepisy o wspólności ustawowej stosuje się odpowiednio.
Natomiast zgodnie z § 4 art. 214, jeżeli stosunki majątkowe między małżonkami podlegają wspólności ustawowej, wkład mieszkaniowy lub budowlany należy przed przydziałem lokalu wspólnie do obojga małżonków, niezależnie od pochodzenia środków, z których został zgromadzony. Przepis ten nie narusza uprawnienia każdego z małżonków do żądaniu zwrotu wydatków i nakładów poczynionych z jego majątku odrębnego na majątek wspólny.

Mając na względzie powyższy przepis należy wskazać, iż mimo tego, że przydział opiewał na Pana, a żona nie była członkiem spółdzielni mieszkaniowej, to prawo do lokalu należało wspólnie do Państwa oboje. Również wkład mieszkaniowy wchodził w skład majątku wspólnego małżeńskiego.

W sprawie lokatorskiego prawa do lokalu należy pamiętać, że prawo to jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Natomiast wkład mieszkaniowy wchodzi w skład spadku.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mogło należeć wyłącznie do jednej osoby lub małżonków.

Zaznaczę także, że podział mieszkania, o którym mowa w pytaniu, a który został orzeczony w wyroku rozwodowym nie jest podziałem majątku wspólnego małżeńskiego. Sąd wskazał tylko w jaki sposób byli małżonkowie powinni korzystać z mieszkania. Jest to tzw. podział do używania i nie jest podziałem prawa do mieszkania. W kwestii tego komu przypadnie prawo do lokalu po rozwodzie decydujące są przepisy prawa spółdzielczego.

Jak wskazałem powyżej, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mogło należeć wyłącznie do jednej osoby lub małżonków. Zgodnie z przepisami nie mogło być takiej sytuacji, że prawo lokatorskie, po rozwodzie małżonków, należało do obojga nich.
Dla spółdzielczego prawa lokatorskiego po rozwodzie małżonków, do których prawo to należało zastosowanie miał przepis art. 216 ustawy.
Zgodnie z § 1 art. 216, po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub unieważnienia małżeństwa małżonkowie powinni w terminie jednego roku zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. Małżonek nie będący członkiem spółdzielni powinien złożyć deklarację członkowską w terminie trzech miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu.  Według zaś § 2 art. 216, jeżeli małżonkowie nie dokonają czynności, o których mowa w paragrafie poprzedzającym, spółdzielnia wyznaczy im w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż trzy miesiące, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia podejmie uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego prawa do lokalu. 

Z Pana pytania wynika, że po rozwodzie nie dokonaliście Państwo czynności, o której mowa w powyższym przepisie, a więc w ciągu roku po rozwodzie nie złożyliście w spółdzielni oświadczenia odnośnie tego komu przypadnie prawo do lokalu ani też sąd nie przeprowadził podziału tego prawa.
Okoliczności wskazują, że spółdzielnia nie wzywała Państwa, po rozwodzie, do podjęcia w/w czynności.

Aby stał się Pan właścicielem mieszkania powinien Pan rozwiązać kwestię wkładu mieszkaniowego. Wynika to z tego, że jak wskazałem powyżej wkład mieszkaniowy związany z prawem do mieszkania wchodził w skład majątku wspólnego małżeńskiego. Z tej okoliczności wynika dalej, że w chwili obecnej wkład należy w 50% do Pana a w 50% do spadkobierców byłej żony (po rozwiązaniu małżeństwa i ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej 50% wkładu należało do żony a udział ten podlega dziedziczeniu).

Aby rozwiązać sprawę wkładu mieszkaniowego należy przeprowadzić postępowanie o podział majątku wspólnego małżeńskiego. Może Pan żądać aby podział został przeprowadzony w ten sposób, że wkład przypadnie wyłącznie Panu, za spłatą na rzecz spadkobierców byłej żony. Ze względu na okoliczności sprawy z dużym prawdopodobieństwem można powiedzieć, że w przypadku sprawy sądowej, podział zostanie przeprowadzony w ten sposób. Jest Pan bowiem posiadaczem mieszkania od rozwodu, a spadkobiercy byłej żony nie interesują się tym mieszkaniem.

Dopóki sprawa podziału majątku wspólnego nie będzie rozwiązana i zakończona to spółdzielnia nie ma możliwości przeniesienia na rzecz Pana własności lokalu. Nie ma Pan prawa do całości wkładu mieszkaniowego związanego z prawem do mieszkania.

Jakie kroki powinien Pan poczynić, aby doprowadzić do sytuacji, w której będzie Pan dysponował prawem do lokalu i jednocześnie całym wkładem mieszkaniowym (a wówczas będzie możliwe wykupienie mieszkania)?

Powinien Pan razem ze spadkobiercami byłej żony (wszystko wskazuje na to, że jest jeden spadkobierca – brat żony) przeprowadzić podział majątku wspólnego. Aby móc przeprowadzić taki podział koniecznym jest ustalenie kto jest następcą prawnym (spadkobiercą) byłej żony. Dokumentami potwierdzającymi prawo do spadku jest sądowe postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia. Tylko bowiem na podstawie tych dokumentów można wykazać, że konkretna osoba nabyła spadek (a zatem i połowę wkładu) po Pana byłej żonie.

Jeżeli ma Pan kontakt z bratem byłej żony to może Pan zacząć działania od kontaktu z nim i ustalenia czy było przeprowadzane postępowanie spadkowe po byłej żonie.
Jeżeli takie postępowanie nie było przeprowadzone to koniecznym jest jego przeprowadzenie. Jest to możliwe nawet jeżeli brak jest kontaktu z bratem byłej żony lub nawet jeżeli jego adres jest nieznany. Będzie to tylko czasochłonne.

Po ustaleniu spadkobiercy będzie można przeprowadzić podział majątku wspólnego małżeńskiego. Stronami postępowania sądowego ewentualnie umowy o podział będzie Pan oraz spadkobierca(cy) byłej żony.

Jak wskazałem powyżej każdy z małżonków, po ustaniu wspólności majątkowej, miał po 50% udziału w majątku wspólnym małżeńskim, a zatem i we wkładzie mieszkaniowym związanym z prawem spółdzielczym do lokalu.
Podział powinien zatem wyglądać tak, że Panu przypadnie cały wkład mieszkaniowy z obowiązkiem spłaty o wartości 50% wkładu na rzecz spadkobiercy żony.
Jednak, w ramach podziału majątku wspólnego, może Pan żądać zwrotu nakładów z Pana majątku osobistego na majątek wspólny małżeński. W tym przypadku chodzi o część wkładu mieszkaniowego, który został opłacony z Pana książeczki mieszkaniowej, która została założona przed zawarciem związku małżeńskiego, a pieniądze zgromadzone na tej książeczce pochodziły od Pana matki.
W ramach podziału majątku wspólnego może Pan zatem żądać, aby spadkobierca zwrócił kwotę odpowiadającą połowie z wkładu pochodzącego z książeczki mieszkaniowej.
Należy ustalić jaką część całego uiszczonego wkładu stanowiła wpłata z książeczki mieszkaniowej a jaką uiszczono ze wspólnego małżeńskiego (możliwe, że część wkładu była wpłacana wraz z czynszem lub uiszczona ze wspólnych środków).
Przykładowo jeżeli wartość wkładu to 200.000 zł, a 70% z tego wkładu (140.000 zł) została uiszczona z Pana majątku osobistego to podział majątku wyglądać może tak:

1. Wkład o wartości 200.000 zł przypada Panu;
2. Ma Pan spłacić na rzecz spadkobiercy byłej żony połowę wartości wkładu czyli 100.000 zł;
3. Spadkobierca byłej żony winien zwrócić Panu połowę nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny małżeński czyli 70.000 zł.

Po potrąceniu będzie Pan, w tym przykładzie, musiał spłacić spadkobiercę swojej byłej żony kwotą 30.000 zł.

Powyższe wyliczenia są przykładowe. Dokładnych obliczeń będzie można dokonać wówczas kiedy ustali się aktualną wartość wkładu mieszkaniowego, jaką jego część stanowi wpłata z Pana majątku osobistego a jaką część stanowią wpłaty z majątku wspólnego.

Podział majątku małżeńskiego, w skład którego wchodzi wkład do mieszkania, może mieć formę umowy pisemnej. Oczywiście umowny podział może mieć miejsce wówczas jeżeli Pan i spadkobierca żony dojdziecie do porozumienia w tej kwestii. Jeżeli nie będzie tego porozumienia pozostanie skierowanie do sądu wniosku o podział majątku.

Po przeprowadzeniu podziału majątku wspólnego Pan, jako członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu i cały wkład mieszkaniowy związany z mieszkaniem, będzie mógł wystąpić do spółdzielni o przeniesienie na Pana własności lokalu zgodnie z przepisem art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1. spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa;
2. spłaty ewentualnego zadłużenia w opłatach.

W chwili obecnej, do rozpoczęcia działań w sprawie koniecznym jest ustalenie czy było przeprowadzane postępowanie spadkowe po byłej żonie. Jeżeli nie było przeprowadzone chcąc uregulować kwestie mieszkaniowe powinien Pan takie postępowanie wszcząć.
Uczestnikiem tego postępowania będzie brat byłej żony – jeżeli w chwili  śmierci nie miała ona dzieci  a jej rodzice nie żyli, to on będzie jej spadkobiercą.
Jeżeli w chwili śmierci Pana była żona zamieszkiwała w Austrii to właściwym sądem będzie sąd miejsca położenia majątku spadkowego lub jego części, ewentualnie Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy.
We wniosku musi Pan podać adres brata byłej żony. Jeżeli go Pan nie zna to trzeba wnioskować o ustanowienie dla niego kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu uczestnika.
Może mieć miejsce taka sytuacja, że sąd będzie poszukiwał spadkobierców żony poprzez ogłoszenie prasowe co znaczenie wydłuży i podroży koszty postępowania.
Jednak należy wskazać, że nawet jeżeli Pan nie zna adresu zamieszkania brata żony to i tak będzie Pan w stanie przeprowadzić postępowanie spadkowe a następnie podział majątku wspólnego małżeńskiego.

Stan prawny na dzień 30.11.2015 r.