Od 12 lat jestem zameldowany w mieszkaniu komunalnym wraz z moją mamą. Od wielu lat mama starała się wykupić mieszkanie, niestety stan prawny budynku na to nie pozwalał.
Rok temu mama dostała wylewu i przez 2 tygodnie była w szpitalu w śpiączce. Po przebudzeniu niestety jej stan był na tyle ciężki, a ja pracując nie miałem jak się nią zajmować, więc trafiła do domu opieki społecznej.
Po 2 tygodniach jej pobytu w DPS przyszło pismo, iż można lokal wykupić. Ze względu na stan mamy spisaliśmy u notariusza dla mnie pełnomocnictwo do wszelkich operacji potrzebnych przy wykupie tego mieszkania. Dokonałem pomiaru mieszkania i złożyłem wniosek o wycenę. W odpowiedzi otrzymałem pismo, iż trzeba zaktualizować prawo najemcy do wykupu lokalu.
Złożyłem stosowne dokumenty i czekam na skierowanie, które mam dostarczyć administracji w celu podpisania aneksu do umowy najmu. Niestety poinformowano mnie, mija rok od kiedy mama jako główny najemca nie przebywa w lokalu i z tym dniem zostanie sporządzone wypowiedzenie umowy najmu lokalu. Czy gmina ma do tego prawo?
Obecnie mama ma cały czas zameldowanie stałe w mieszkaniu a czasowe na 3 lata w DPS. Nadmieniam, że podczas pobytu mamy w DPS cały czas ja zamieszkuję lokal i jest on cały czas opłacany, nie ma żadnych zaległości czynszowych. Ewentualne odwołanie od umowy wypowiedzenia kieruje się wówczas do gminy? Jak argumentować odwołanie się od umowy wypowiedzenia? Czy jeśli nie uda mi się „przekonać” gminy i nie cofną tej umowy wypowiedzenia to mam prawo do jakiegoś lokalu zastępczego, czy będzie to eksmisja „na bruk”? W tym momencie jestem osobą bezrobotną, bez prawa do zasiłku, nie posiadam żadnego tytułu prawnego do innego lokalu. Mama posiada środki na wykupienie lokalu, więc jeśli tylko byłaby szansa to natychmiast zostałoby wykupione. Przeszkodą jest tylko to, że jak już otrzymam skierowanie i pójdę do administracji to najprawdopodobniej nie będą chcieli ze mną podpisać aneksu do umowy, argumentując , że podjęto już działania w kierunku wypowiedzenia umowy. Jakie kroki mam poczynić w powyższej sytuacji?
Łukasz
Szanowny Panie,
Jak wynika z Pana pytania gmina wyraziła zamiar wypowiedzenia Pana mamie umowy najmu na podstawie przepisu art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r. poz. 150).
Przepis ten wskazuje, że właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.
Z okoliczności przedstawionych w pytaniu wynika, że gmina uznaje, że pobyt Pana mamy w domu pomocy społecznej wiąże się ze zmianą jej miejsca zamieszkania. Gmina uznaje, że Pana mama nie zamieszkuje w lokalu, którego jest najemcą od roku.
Moim zdaniem gmina nie ma racji. Pobyt Pana mamy w domu pomocy społecznej nie jest podstawą do uznania, że Pana mama zmieniła miejsce zamieszkania i jej obecnym miejscem zamieszkania jest placówka opiekuńcza.
Dom pomocy społecznej nie jest, moim zdaniem, miejscem, które zaspokaja potrzeby mieszkaniowe osób tam przebywających. Umieszczenie w DPS nie wiąże się ze zmianą miejsca zamieszkania. Taka placówka zaspokaja przede wszystkim potrzeby związane z opieką i pielęgnacją.
Zgodnie z art. 54 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r. poz. 182 ze zm.), osobie wymagającej całodobowej opieki z powodu wieku, choroby lub niepełnosprawności, niemogącej samodzielnie funkcjonować w codziennym życiu, której nie można zapewnić niezbędnej pomocy w formie usług opiekuńczych, przysługuje prawo do umieszczenia w domu pomocy społecznej.
Mając na względzie powyższy przepis należy wskazać, że do domu pomocy społecznej są kierowane osoby, które wymagają całodobowej opieki z powodu stanu zdrowia i jednocześnie nie jest możliwe zapewnienie jej w miejscu zamieszkania opieki w formie usług opiekuńczych.
Wskażę także, że przepis art. 54 ust. 2 ustawy o pomocy społecznej wskazuje, że osobę kieruje się, co do zasady, do DPS zlokalizowanego jak najbliżej miejsca zamieszkania osoby kierowanej.
Pobyt w DPS jest zatem pobytem czasowym, na czas w którym dana osoba wymagać będzie stałej opieki i pielęgnacji, a ta nie może być zaspokojona poprzez usługi opiekuńcze w miejscu zamieszkania tej osoby.
Moim zdaniem, pobyt w takiej placówce jak DPS czy zakład opiekuńczo-leczniczy jest z zasady pobytem tymczasowym. Należy bowiem wziąć pod uwagę, że w każdej chwili każdy umieszczony w DPS może cofnąć swoją zgodę na pobyt. W każdej chwili mogą ustać także przesłanki umieszczenia osoby w DPS.
Okoliczność, że niektórzy z pensjonariuszy DPS żyją w nim do swojej śmierci, nie przekreśla tymczasowości tego pobytu. Zakładanie, że dana osoba nie opuści już nigdy murów DPS jest założeniem błędnym, chociażby stan zdrowia danej osoby, mógł przemawiać za takim twierdzeniem.
Moim zdaniem pobyt w DPS jest pobytem podobnym do pobytu w zakładzie opiekuńczo-leczniczym, długotrwałego pobytu w szpitalu, „zamieszkania” w bursie czy akademiku. O pobytach w takich miejscach nie można mówić, że są pobytami stałymi.
Jestem przekonany, że Pana mama mimo umieszczenia jej w DPS nigdy nie wyzbyła się myśli (zapewne jak większość pensjonariuszy), że jeżeli tylko to będzie możliwe to powróci do swojego stałego miejsca zamieszkania. Świadczy o tym choćby fakt zameldowania się mamy w DPS na pobyt czasowy – co oznacza, że wyraziła ona zamiar czasowego pobytu w tym miejscu.
Odnośnie tego czym jest zmiana miejsca zamieszkania wielokrotnie wypowiadał się Sąd Najwyższy, sądy powszechne a także sądy administracyjne. Określenie czy dany lokal jest miejscem stałego zamieszkiwania jest przesłanką nie tylko wypowiedzenia umowy najmu ale także m. in. wstąpienia w stosunek najmu czy zameldowania/wymeldowania z lokalu.
Pozwolę sobie przytoczyć kilka tez z orzecznictwa sądowego i sądów administracyjnych gdzie odnoszono się do kwestii zamieszkiwania w lokalu w kontekście jego czasowego opuszczenia.
Uzasadnione określonymi przyczynami - przebywanie poza miejscem stałego miejsca zamieszkania nie oznacza, by najemca przestał mieszkać w „swoim” lokalu, by zmienił miejsce zamieszkania (tak wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 czerwca 2001 r., sygn. akt I CKN 1179/98, LexPolonica nr 15468060.
Prowadząc postępowanie w sprawie cofnięcia przydziału lokalu mieszkalnego (art. 46 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe - Dz. U. 1983 r. Nr 11 poz. 55), organy administracji państwowej powinny oceniać okoliczności wskazujące na niezajmowanie lokalu przez osoby w podeszłym wieku, mając na względzie, że osoby takie potrzebują niekiedy czasowej opieki i w związku z tym zamieszkują poza przydzielonym im lokalem, z którym jednak nadal zachowują trwałą więź (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu z dnia 27 września 1983 r., sygn. akt SA/Wr 443/83, ONSA 1983/2 poz. 78).
Nieobecność w lokalu, nawet przez okres dłuższy - kilku miesięcy - nie oznacza przecież automatycznie, że najemca lokal opuścił. Decyduje bowiem o tym przejaw woli najemcy co do chęci zakończenia stosunku najmu choćby w postaci niewywiązywania się z takich obowiązków jak opłacanie czynszu (wyrok Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 1 lutego 2007 r., sygn. akt. VI ACa 771/2006, LexPolonica nr 1867211).
Lokalem, w którym osoba bliska zmarłego najemcy stale z nim, aż do chwili jego śmierci, zamieszkiwała, jest w świetle art. 691 kc - podobnie jak w rozumieniu art. 145 ustawy o spółdzielniach i ich związkach - takie mieszkanie, które stanowiło centrum życiowe tej osoby. Nie jest takim lokalem mieszkanie, w którym student, będący na utrzymaniu rodziców, zamieszkuje w okresie zajęć na uczelni znajdującej się poza miejscem zamieszkania rodziców (wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 20 marca 1981 r., sygn. akt III CRN 30/81, Monitor Prawniczy 1994/9 str. 273).
Na użyte w art. 51 pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (Dz. U. 1987 r. Nr 30 poz. 165) pojęcie „zamieszkania”, czy „miejsce zamieszkania”, składa się nie tylko zewnętrzny element obiektywny „przebywania”, to jest fizycznego pobytu danej osoby w określonym lokalu lub miejscowości, ale ponadto wewnętrzny element subiektywny „zamiaru stałego pobytu” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Katowicach z dnia 1 czerwca 1989 r., sygn. akt SA/Ka 226/89, LexPolonica nr 299721).
Przekładając powyższe na sytuację Pana mamy można wskazać, że mama przebywa czasowo w domu pomocy społecznej, a pobyt ten będzie trwał do chwili kiedy stan zdrowia mamy nie będzie już uzasadniał tego pobytu.
Nie można twierdzić, że nie jest możliwym poprawa stanu zdrowia Pana mamy i faktycznie jej pobyt w DPS będzie dożywotni, a tym samym DPS jest już jej stałym miejscem zamieszkania. Nie można pominąć tego, że nie tylko poprawa stanu zdrowia uzasadnia opuszczenie DPS. Może przecież mieć miejsce taka sytuacja, że będzie możliwe udzielenie mamie pomocy i opieki w jej miejscu zamieszkania.
Pana mama nie wyzbyła się zamiaru zamieszkiwania w mieszkaniu – jeżeli stan zdrowia jej pozwoli chce do niego wrócić.
To, że mama nie ma zamiaru zmiany miejsca zamieszkania a pobyt w DPS jest pobytem czasowym znalazło potwierdzenie w fakcie, że mama nie zmieniła miejsca zameldowania na pobyt stały.
Jeżeli gmina złoży mamie oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ze względu na jej niezamieszkiwanie w lokalu przez okres co najmniej 12 miesięcy to Pana mama może na drodze sądowej żądać ustalenia, że to wypowiedzenie nie wywołało skutków prawnych, ze względu na to, że nie została spełniona przesłanka niezamieszkiwania w lokalu. Może zatem żądać sądowego ustalenia, że mimo złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu jest nadal najemcą lokalu.
Podstawą takiego powództwa będzie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, w myśl którego, powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Pozew o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu składa się w sądzie rejonowym właściwym ze względu na miejsce położenia mieszkania. Pozwanym będzie właściciel lokalu, a więc w Pana przypadku gmina.
Opłata sądowa wynosi 5% wartości przedmiotu sporu. Wartość przedmiotu sporu w takim postępowaniu będzie odpowiadała trzykrotności czynszu za najem lokalu (jeżeli umowa najmu była zawarta na czas nieokreślony).
W uzasadnieniu pozwu można wskazać podane przeze mnie powyżej argumenty na okoliczność tego, że w sytuacji Pana mamy nie można mówić o tym, że zmieniła ona miejsce zamieszkania, a tym samym niezamieszkuje w wynajmowanym lokalu.
Po doręczeniu wypowiedzenia umowy najmu, a przed złożeniem pozwu w sądzie o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu może Pan, w imieniu mamy, złożyć w gminie pismo z przedstawieniem swojego stanowiska. Jeżeli gmina go nie przyjmie i nadal będzie uważała, że skutecznie wypowiedziała umowę najmu, będzie można złożyć pozew w sądzie.
Kwestię skuteczności wypowiedzenia umowy najmu sąd może także rozstrzygać w ewentualnym postępowaniu o eksmisję.
Jeżeli po wypowiedzeniu umowy najmu nie zostanie złożone powództwo o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu, gmina może wezwać mamę do wydania lokalu, a jeżeli lokal nie zostanie wydany może złożyć w sądzie pozew o eksmisję (o nakazanie opuszczenia i opróżnienia lokalu ze swoich rzeczy).
W takim pozwie gmina jako właściciel lokalu będzie z pewnością twierdziła, że wypowiedziała skutecznie umowę najmu i dlatego lokal zajmowany jest bez tytułu prawnego.
W odpowiedzi na pozew można żądać oddalenia powództwa a w jej uzasadnieniu podnieść argumenty, które wskazałem powyżej. Jeżeli sąd uzna te argumenty to wówczas oddali powództwo ze względu na to, że nie wypowiedziano skutecznie umowy najmu.
Oczywiście może zdarzyć się tak, że sąd w postępowaniu uzna, że jednak wypowiedzenie było skuteczne. Gdyby taki wyrok się uprawomocnił to należy liczyć się z eksmisją z lokalu.
W toku postępowania eksmisyjnego sąd ma obowiązek ustalić czy osoby eksmitowane mają uprawnienie do lokalu socjalnego.
Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Z kolei, w myśl ust. 4 art. 14, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
- kobiety w ciąży
- małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą
- obłożnie chorych
- emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej
- osoby posiadającej status bezrobotnego
- osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Jako, że jest Pan osobą zarejestrowaną jako osoba bezrobotna to w przypadku orzeczenia o eksmisji sąd powinien ustalić, że przysługuje Panu uprawnienie do lokalu socjalnego z zasobów gminy. Nie uzyska Pan tego prawa jeżeli sąd stwierdzi, że może Pan zamieszkać w innym lokalu.
Jeżeli sąd ustali prawo do lokalu socjalnego to wówczas eksmisja zostanie wstrzymana do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu takiego lokalu.
Reasumują powyższe stwierdzę, że moim zdaniem, istnieją duże szanse na to, aby w przypadku złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu doprowadzić do sądowego ustalenia, że to wypowiedzenie było bezskuteczne a Pana mama jest nadal najemcą lokalu. W takiej sytuacji będzie można kontynuować procedurę wykupienia mieszkania.
Dodam, że w postępowaniach sądowych może Pan reprezentować mamę na podstawie pełnomocnictwa procesowego. To pełnomocnictwo może być w formie zwykłej pisemnej. W pełnomocnictwie takim należy wskazać, że mama ustanawia Pana swoim pełnomocnikiem i upoważnia Pana do reprezentowania jej w postępowaniu sądowym o stwierdzenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu (lub o eksmisję).
Myślę, że w chwili obecnej powinien Pan kontynuować, w imieniu mamy, starania o wykupienie lokalu. Jeżeli jednak gmina wypowie umowę najmu to wówczas warto złożyć pozew w sądzie o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy. Złożenie takiego pozwu niezwłocznie po doręczeniu wypowiedzenia umowy pozwoli na szybsze ustalenie przez sąd czy wypowiedzenie to wywołało skutki prawne niż oczekiwanie na złożenie przez gminę pozwu o eksmisję. Tym bardziej, że termin wypowiedzenia umowy najmu ze względu na niezamieszkiwanie najemcy wynosi 6 miesięcy. Gmina mogłaby zatem złożyć pozew o eksmisję najwcześniej dopiero po pół roku od chwili wypowiedzenia umowy najmu.
Stan prawny na dzień 09.11.2014 r.
