Jestem Konsulem RP w jednym z krajów europejskich. Mój zastępca sporządził pełnomocnictwo, w którym upoważniam moją żonę do podpisania w moim imieniu umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania.
Czy takie pełnomocnictwo jest ważne i będzie można na jego podstawie zawrzeć umowę w Polsce?
Jerzy
Szanowny Panie,
Jak wskazuje art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Z kolei stosownie do art. 99 § 1 KC, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
Jak wynika z załączonego do pytania skanu pełnomocnictwa nie jest to pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. Jest to pełnomocnictwo w formie pisemnej z podpisem urzędowo poświadczonym. Taka forma nie jest tożsama z formą aktu notarialnego.
Taka umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości (zawarta w formie pisemnej z podpisem urzędowo poświadczonym) wywiera tylko tzw. skutek słabszy – jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, strona która od umowy odstąpiła może żądać wyłącznie naprawienia szkody, którą się poniosło licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Zawarcie umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości w formie aktu notarialnego powoduje tzw. silniejszy skutek umowy przedwstępnej. W przypadku kiedy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej strona umowy może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Z tym, że taka forma pełnomocnictwa może być również podyktowana przepisami prawa międzynarodowego prywatnego (o tym na końcu odpowiedzi).
Jak wskazuje art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 13 lutego 1984 r. o funkcjach konsulów Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jednolity: Dz. U. z 2002 r. Nr 215, poz. 1823 ze zm.), konsul wykonuje czynności notarialne, a w szczególności:
- sporządza i poświadcza wypisy, odpisy, wyciągi i kopie dokumentów
- poświadcza własnoręczność podpisów i znaków ręcznych na dokumentach
- poświadcza datę okazania dokumentów, pozostawania osoby przy życiu lub w określonym miejscu oraz stawiennictwo lub niestawiennictwo osoby
- przyjmuje oświadczenia
Stosownie do ust. 4 art. 19 ustawy, konsul może sporządzić akt notarialny pod warunkiem uzyskania od Ministra Sprawiedliwości pisemnego upoważnienia wydanego na wniosek ministra właściwego do spraw zagranicznych.
Należy też wskazać, iż art. 19 ust. 5 ustawy, mówi, że do czynności notarialnych wykonywanych przez konsula stosuje się odpowiednio przepisy prawa o notariacie. Czynności te mają taką samą moc jak czynności wykonane przez notariusza w Rzeczypospolitej Polskiej.
Z kolei art. 84 § 1ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jednolity: Dz.U. z 2002 r. Nr 42, poz. 369 ze zm.) wskazuje, iż notariuszowi nie wolno dokonywać czynności notarialnych, które dotyczą:
- samego notariusza
- jego małżonka
- krewnych lub powinowatych notariusza w linii prostej bez ograniczenia stopnia, a w linii bocznej krewnych i powinowatych do trzeciego stopnia włącznie
- osób związanych z notariuszem z tytułu przysposobienia, opieki, kurateli lub będących w bliskim z nim stosunku
Według § 2 art. 84 ustawy, zakaz przewidziany w § 1 stosuje się również wobec zastępcy notariusza.
Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że jako konsul, bez upoważnienia Ministra Spraw Zagranicznych nie może Pan sporządzić pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego.
Co więcej nie mógłby Pan sporządzić takiego aktu, który dotyczyłby Pana i Pana żony.
Również nie może Pan poświadczyć swojego podpisu. Okoliczność, że podpis poświadcza osoba upoważniona przez Pana do dokonywania poświadczeń podpisów nie zmienia tego, że nie wolno Panu poświadczyć swojego podpisu. Pracownik konsulatu działa z Pana upoważnienia, a więc nie osobiście lecz w Pana imieniu.
Z dniem 14 sierpnia 2005 r. Polska przystąpiła do Konwencji znoszącej wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych sporządzonej w dniu 5 października 1961 r. w Hadze (Dz. U. z 2005 r. Nr 112, poz. 938 i 939). W miejsce legalizacji dokumentów dokonywanej do tej pory przez konsulów Konwencja przewiduje jedynie opatrzenie dokumentu specjalnym poświadczeniem – apostille.
Wymóg legalizacji dokumentów został zniesiony wyłącznie w odniesieniu do państw, które są stronami Konwencji i w odniesieniu do dokumentów urzędowych, które zostały sporządzone na terytorium jednego z umawiających się państw i które mają być przedłożone na terytorium innego umawiającego się państwa.
Również państwo, w którym jest Pan konsulem jest stroną Konwencji.
W związku z powyższym, powinien Pan przedłożyć pełnomocnictwo sporządzone przez miejscowego notariusza lub pełnomocnictwo z podpisem poświadczonym przez miejscowego notariusza wraz z klauzulą apostille nadaną tym dokumentom.
Bardzo możliwe, że prawo kraju, w którym pełni Pan funkcję konsula, przewiduje dla pełnomocnictwa do zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności formę pisemną z podpisem urzędowo poświadczonym. W takim wypadku przedłożenie pełnomocnictwa w takiej formie oraz zawarcie w nim oświadczenia o treści: „pełnomocnictwo spełnia warunki odnośnie formy wymaganej przez prawo miejsca sporządzenia pełnomocnictwa”, będzie wystarczającą formą dla zawarcia w Polsce, przez Pana żonę, na jego podstawie ważnej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości.
Ma to związek z przepisami ustawy z dnia 4 lutego 2011 r. Prawo prywatne międzynarodowe (Dz. U. z 2011 r. Nr 90, poz. 432). Art. 23 ust. 1 tej ustawy wskazuje, iż pełnomocnictwo podlega prawu wybranemu przez mocodawcę. Jednakże wobec osoby trzeciej, z którą pełnomocnik dokonał czynności prawnej, można się powołać na prawo wybrane tylko wtedy, gdy osoba ta o wyborze wiedziała, albo mogła się z łatwością o nim dowiedzieć. Mocodawca może się powołać wobec pełnomocnika na prawo wybrane tylko wtedy, gdy ten o wyborze prawa wiedział lub mógł się z łatwością o nim dowiedzieć.
Stan prawny na dzień 12.02.2012 r.
