Mój ojciec jest w DPS. Z tatą jest bardzo trudny kontakt. Ojciec rozwiódł się z matką kilka lat temu. Rodzice mieli troje dzieci – mnie i dwoje mojego rodzeństwa. Rodzice mieli wspólnie dom. Dom ten obecnie chcemy sprzedać i jednemu z moich braci (jest niepełnosprawny) chcemy za pieniądze ze sprzedaży domu kupić mieszkanie a druga połowę chce wziąć nasza matka.
Adam
Szanowny Panie,
Z Pana pytania wynika, że dom wchodził w skład majątku wspólnego małżeńskiego Pana rodziców (pisze Pan, że dom jest na ojca i na matkę).
Rozwiązanie małżeństwa przez rozwód spowodowało ustanie wspólności małżeńskiej majątkowej (o ile rodzice wcześniej nie pozostawili w ustroju rozdzielności majątkowej).
Z chwilą ustania wspólności majątkowej wspólność ta, która jest wspólnością łączną (bezułamkową) stała się wspólnością podobną do wspólności majątku spadkowego i do współwłasności w częściach ułamkowych.
Powyższe wynika z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który wskazuje, że w sprawach nieunormowanych w artykułach poprzedzających od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku.
Z kolei stosownie do art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.
Z okoliczności sprawy wynika, że w chwili obecnej mama i ojciec są współwłaścicielami domu. Istnieje domniemanie, że każde z nich ma udział 1/2 we współwłasności domu.
Sprzedaż domu jest możliwa w chwili obecnej wyłącznie za zgodą ojca i matki. Jeżeli ojciec lub mama nie będą wyrażać zgody na sprzedaż domu lub takiej zgody nie będą w stanie wyrazić to sprzedaż domu nie jest możliwa.
To, że wspólny dom może być sprzedany wyłącznie w sytuacji, w której na to rozporządzenie będą zgadzać się wszyscy współwłaściciele wynika z art. 199 KC, który wskazuje, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Jeżeli Pana ojciec się na to zgodzi to możliwym jest, że wspólnie z mamą sprzedadzą dom, połowę środków ze sprzedaży należnych ojcu przekaże on (najlepiej umową darowizny) swojemu synowi, a matka zatrzyma swoją część ceny sprzedaży domu.
Podkreślę raz jeszcze, że bez zgody ojca nie ma możliwości sprzedaży domu i przekazania należnych ojcu środków Pana bratu.
Stan wspólności powstałej po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej będzie się utrzymywał aż do chwili dokonania podziału majątku wspólnego.
Ten podział majątku wspólnego może być dokonany w drodze umowy pomiędzy byłymi małżonkami lub w wyniku wydania przez sąd orzeczenia o podziale majątku wspólnego.
Oczywiście, aby móc zawrzeć umowę o podziale majątku wspólnego musi pomiędzy małżonkami istnieć porozumienie co do sposobu tego podziału.
Z wnioskiem do sądu o dokonanie podziału majątku wspólnego może wystąpić każdy z małżonków, w każdej chwili.
Pierwszeństwo co do sposobu podziału majątku wspólnego ma taki podział, który polega na podziale tych składników majątku, które dają się podzielić i przyznaniu tak podzielonych przedmiotów majątkowych, a także tych które nie dają się podzielić, każdemu z uczestników, odpowiednio do ich udziałów. Dysproporcje pomiędzy wartością przyznanych składników majątków poszczególnym uczestników można wyrównać za pomocą spłat i dopłat.
Podział majątku wspólnego może polegać na tym, że składniki majątku wspólnego przypadną jednemu z byłych małżonków na wyłączną własność za spłatą na rzecz drugiego z małżonków.
Podział może także polegać również na sprzedaży składników wchodzących w skład majątku wspólnego małżeńskiego i podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy małżonków, odpowiednio do ich udziałów we wspólnym majątku . Jest to tzw. podział cywilny.
Jeżeli w skład majątku wspólnego wchodzi wyłącznie nieruchomość zabudowana domem to możliwy jest następujący podział:
- Podział fizyczny nieruchomości – jeżeli jest możliwe podzielenie fizyczne działki, a przede wszystkim domu, w płaszczyznach pionowych, tak aby powstały dwie odrębne nieruchomości. Podział fizyczny może przybrać postać wyodrębnienia lokali w domu i przyznanie ich własności poszczególnym uczestnikom
- Przyznanie nieruchomości jednemu z byłych małżonków za spłatą o wartości połowy nieruchomości na rzecz drugiego z nich (oczywiście za zgodą obojga małżonków jest możliwy podział bez ustalania spłat)
- Sprzedaż nieruchomości i podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy byłych małżonków
Nie ma takiej możliwości, aby w wyniku podziału majątku wspólnego Pana rodziców została zasądzona spłata na rzecz Pana brata lub żeby sąd zobowiązał Pana ojca lub mamę do zakupu mieszkania. Pana brat nie jest uczestnikiem postępowania o podział majątku – jest to sprawa wyłącznie byłych małżonków. Dzieci nie biorą udziału w podziale majątku wspólnego rodziców i nie jest tak jak wiele osób sądzi, że dzieciom „należy się” także udział w tym majątku powstałym w czasie małżeństwa rodziców.
W sprawie mogą wchodzić w grę inne okoliczności modyfikujące sposób podziału majątku wspólnego rodziców. Choćby każdy z nich może żądać ustalenia, że ich udziały w majątku wspólnym małżeńskim nie są równe.
Zgodnie z art. 43 § 1 KRO, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym (to właśnie domniemanie równych udziałów w majątku wspólnym, o którym powyżej wspominałem).
Jednakże z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, ażeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku. Spadkobiercy małżonka mogą wystąpić z takim żądaniem tylko w wypadku, gdy spadkodawca wytoczył powództwo o unieważnienie małżeństwa albo o rozwód lub wystąpił o orzeczenie separacji (art. 43 § 2 KRO).
Jak natomiast mówi § 3 art. 43 KRO, przy ocenie, w jakim stopniu każdy z małżonków przyczynił się do powstania majątku wspólnego, uwzględnia się także nakład osobistej pracy przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym.
W sprawie podziału majątku może mieć także znaczenie rozliczenie nakładów z majątków osobistych rodziców na majątek wspólny, rozliczenie nakładów z majątku wspólnego na majątki osobiste, rozliczenie długów poszczególnych małżonków spłaconych z majątku wspólnego, a także rozliczenie nakładów i wydatków na nieruchomość już po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej.
Reasumując, aby sprzedać wspólny dom rodziców i kupić bratu mieszkanie przy założeniu, że drugą połowę kwoty uzyskanej ze sprzedaży weźmie matka, rodzice muszą wspólnie i zgodnie zawrzeć umowę sprzedaży domu, a ojciec musi przekazać synowi pieniądze ze sprzedaży. Może on także kupić mieszkanie i to mieszkanie podarować synowi. Jednak w każdym z tych wypadków musi być zgoda ojca na takie rozporządzenia majątkowe.
Dodam także, że w chwili obecnej każdy z rodziców może rozporządzać swoim udziałem w majątku wspólnym małżeńskim. Art. 1036 KC (stosuje się go także analogicznie do podziału majątku wspólnego) mówi, że spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.
Tak więc zarówno mama jak i ojciec mogą zbyć swój udział w nieruchomości zabudowanej domem, o którym mowa w pytaniu. Może np. się okazać, że ojciec zbędzie swój udział 1/2 w nieruchomości na rzecz osoby trzeciej. Takie rozporządzenie udziałem będzie bezskuteczne tylko w przypadku gdyby naruszałoby uprawnienia mamy na podstawie przepisów o podziale majątku wspólnego małżeńskiego. Tak by się stało np. gdyby mama żądała ustalenia nierównych udziałów w majątku wspólnym i sąd takie żądanie uwzględniłby.
Stan prawny na dzień 2.01.2013 r.
