Artykuły

Jestem głównym najemcą lokalu komunalnego. Mieszkam tu z dwójką małych dzieci (jestem samotną matką). Trzy miesiące temu zmarła moja mama. W spadku mama pozostawiła mieszkanie w tym samym mieście w którym mieszkam. To jej jedyny majątek. Odziedziczyłam połowę mieszkania. Drugą połowę mieszkania ma moja siostra, która tam mieszka ze swoją rodziną – 3 dzieci i mężem.
Moje pytanie to czy gmina może wypowiedzieć mi najem lokalu komunalnego? Czy jak przepiszę mój udział na dzieci to czy gmina także będzie mogła mi wypowiedzieć umowę najmu?

Ewa

Szanowna Pani!

W określeniu Pani sytuacji decydujące znaczenie ma ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Stosownie do art. 11 ust. 3 pkt 2 tej ustawy, właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Przepis ten dotyczy z całą pewnością lokali komunalnych, ponieważ w tych lokalach czynsz nie przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.

Zatem aby gmina mogła Pani skutecznie wypowiedzieć umowę najmu muszą być spełnione kumulatywnie następujące przesłanki:

1. Musi Pani posiadać tytuł prawny do innego lokalu w tej samej miejscowości;
2. Lokal musi spełniać warunki lokalu zamiennego. Lokal zamienny to według ustawy lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m² tej powierzchni;
3. Musi Pani mieć możliwość używania tego lokalu.

Pierwszy z warunków Pani spełnia, jest Pani bowiem współwłaścicielem mieszkania położonego w tej samej miejscowości co lokal komunalny, którego jest Pani najemcą. Co do drugiego warunku należy porównać wyposażenie techniczne lokali oraz ich powierzchnię. Jeżeli lokal, którego jest Pani współwłaścicielem ma powierzchnię pokoi mniejszą niż 80 m² to należy uznać, że odziedziczony przez Panią lokal nie spełnia warunków lokalu zamiennego – nie przypada w nim co najmniej 10 m² na osobę – gdyż należy wziąć pod uwagę zarówno Pani rodzinę, jak i rodzinę siostry które miałyby korzystać z odziedziczonego lokalu.

Jeżeli chodzi o możliwość używania lokalu to okoliczność, iż lokal którego jest Pani współwłaścicielem jest używany przez siostrę i jej rodzinę może powodować, że nie może Pani korzystać z tego lokalu.
Oczywiście jako współwłaściciel jest Pani uprawniona do korzystania z mieszkania, ale nie jest to uprawnienie bezwzględne. Jak bowiem wskazuje art. 206 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Może się okazać, że co prawda jest Pani współwłaścicielem mieszkania, ale nie może Pani z niego korzystać z uwagi np. na to, że powierzchnia lokalu nie pozwala na zamieszkiwanie w tym lokalu przez dwie rodziny (łącznie 8 osób). Możliwość używania lokalu musi być oceniania w sposób obiektywny. Dla uznania, że osoba może korzystać z lokalu nie wystarczy sam fakt, że osoba jest właścicielem lokalu lub przysługuje jej inny tytuł prawny do lokalu.

Jeżeli gmina uzna, że lokal, którego stała się Pani współwłaścicielem spełnia warunki lokalu zastępczego a Pani może z tego lokalu korzystać to może Pani otrzymać wypowiedzenie umowy najmu. Jeżeli nie będzie się Pani zgadzała z tym wypowiedzeniem to będzie Pani mogła żądać uznania tego wypowiedzenia umowy najmu za bezskuteczne z uwagi na niespełnienie przesłanek ustawowych.
Uznania za bezskuteczne będzie Pani mogła żądać albo w postępowaniu o eksmisję jeżeli zostanie Pani pozwana albo może Pani złożyć, jeszcze przed wytoczeniem przez gminę powództwa o eksmisję, w sądzie powództwo o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu.

Jeżeli „pozbędzie” się Pani udziału we współwłasności (np. sprzeda go Pani, daruje, zostanie przeprowadzony dział spadku) i w chwili złożenia Pani wypowiedzenia umowy najmu nie będzie Pani już współwłaścicielem mieszkania to wypowiedzenie nie będzie skuteczne dlatego, że nie będzie Pani przysługiwał (w chwili wypowiedzenia) tytuł prawny do innej nieruchomości.

Jeżeli chce Pani aby Pani dzieci stały się współwłaścicielami mieszkania to najtaniej i najprościej będzie doprowadzić do tego poprzez złożenie przez Panią oświadczenia o odrzuceniu spadku. Ma Pani na to 6 miesięcy od chwili dowiedzenia się o śmierci mamy. Odrzucenie przez Panią spadku po mamie spowoduje, że będzie Pani traktowana tak jakby zmarła Pani przed mamą, a to z kolei oznacza, do spadku powołane z ustawy zostaną Pani dzieci. W tym przypadku musi Pani brać pod uwagę, że w ogóle nie nabędzie Pani prawa do majątku mamy – gdyby się okazało, że mama miała jakiś inny majątek niż mieszkanie to będzie ten majątek należał do dzieci. W skład spadku wchodzą także długi co również należy wziąć pod uwagę.
Jeżeli jednak jest Pani pewna, że mieszkanie stanowiło jedyny składnik majątku Pani mamy i nie miała ona długów to odrzucenie spadku spowoduje, że dzieci nabędą prawo wyłącznie do udziałów w mieszkaniu.

Stan prawny na dzień 8.03.2018 r.