Obowiązki najemcy lokalu mieszkalnego określone są w Kodeksie cywilnym, a także w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).
Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera przepisy szczególne w stosunku do uregulowań najmu zawartych w Kodeksie cywilnym, z tym, że jeżeli przepisy Kodeksu cywilnego i innych ustaw regulują ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy to zastosowanie będą miały te właśnie przepisy.
Przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.
Umowa najmu zdefiniowana jest w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego. Jak wskazuje ten przepis, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W myśl § 2 art. 659 KC, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Mając na względzie powyższą definicję najmu należy wskazać, że podstawowym obowiązkiem najemcy jest płacenie czynszu.
Czyn powinien być płacony w umówionym przez strony terminie (art. 669 § 1 KC). Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca (art. 669 § 2 KC).
Warto pamiętać, że za zapłatę czynszu nie jest odpowiedzialny wyłącznie najemca (a więc osoba, która podpisała umowę najmu), ale w myśl art. 6881 § 1 KC, także inne, pełnoletnie osoby stale zamieszkujące z najemcą. Odpowiedzialność za zapłatę czynszu jest solidarna, a więc nie jest tak, że czynsz jest dzielony na ilość pełnoletnich osób stale zamieszkujących w mieszkaniu, a każda z tych osób odpowiada za zapłatę „swojej” części czynszu.
Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy (art. 666 § 1 KC). Jeżeli więc przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, to najemca nie powinien korzystać z niego jak z lokalu użytkowego.
Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie (art. 666 § 2 KC).
Najemca ma obowiązek dbać o wynajęte mu mieszkanie. Stosownie do art. 6b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego.
Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
O podobnych obowiązkach mówią także przepisy Kodeksu cywilnego. I tak, art. 683 KC wskazuje, że najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów.
Nieprzestrzeganie porządku domowego, zachowywanie się w sposób uniemożliwiający wspólne zamieszkiwanie może być podstawą orzeczenia eksmisji (dotyczy to najemcy jak i osób wspólnie z nim zamieszkujących). Jak bowiem wskazuje art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Natomiast w myśl ust. 2 art. 13 ustawy, współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy (art. 667 § 1 KC).
Najemca lokalu mieszkalnego jest zobowiązany do dokonywania w lokalu napraw i remontów.
Stosownie do art. 681 KC, do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Z kolei art. 6b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje, że najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
- podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych
- okien i drzwi
- wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą
- trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą
- osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej
- pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów
- etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana
- przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności
- innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
- malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów
- malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych
Właściciel nie ma prawa wchodzić do wynajętego mieszkania kiedy mu się podoba czy bez zgody najemcy. Jednak w pewnych sytuacjach najemca ma obowiązek udostępnić lokal właścicielowi.
W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale (art. 10 ust. 1 ustawy).
Zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy, po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:
- okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania
- zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora
Należy też wskazać, że jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy (art. 10 ust. 4 ustawy).
W okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną (art. 6g ustawy).
Najemca ma obowiązek uzyskania zgody na oddanie mieszkania lub jego części do bezpłatnego używania lub podnajęcia innej osoby. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym (art. 6882 ustawy).
Jeżeli umowa najmu dotyczy mieszkania innego niż komunalnego, a więc niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić w tej umowie odmiennie prawa i obowiązki niż wymienione w ustawie o ochronie praw lokatorów.
Nieprzestrzeganie przez najemcę obowiazków wynikających z przepisów prawa może być podstawą wypowiedzenia umowy najmu lokalu (oddanie do używania innej osobie, niepłacenie czynszu, niewłaściwe zachowanie).
Stan prawny na dzień 17.07.2013 r.
