Umowa o dożywocie
Umowa o dożywocie to umowa, na mocy której właściciel nieruchomości (każdej nieruchomości, a zatem nieruchomości gruntowej (rolnej, zabudowanej lub niezabudowanej), nieruchomości lokalowej (odrębna własność lokalu) przenosi własność tej nieruchomości w zamian za określone świadczenia. Strony umowy mogą w dowolny sposób ustalić zakres świadczeń jakie ma uzyskać dożywotnik w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Najczęściej jednak zakres tych świadczeń jest tożsamy z zakresem świadczeń wskazanych w Kodeksie cywilnym.
Umowa o dożywocie jest zdefiniowana w art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, który wskazuje: „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
W myśl § 2 art. 908 KC, jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości (§ 3).
Umowa o dożywicie a „dożywocie” w języku potocznym
W języku potocznym „dożywociem” nazywa się też inne niż umowa o dożywocie umowy, której jednak nią nie są. Nie jest umową o dożywocie umowa darowizny, w której nabywca nieruchomości zobowiązuje się ustanowić na rzecz darczyńcy dożywotnie prawo użytkowania nieruchomości czy służebność mieszkania. Nie jest umową o dożywocia umowa darowizny, w której obdarowany zobowiąże się do pomagania i opieki wobec darczyńcy. Nie jest też umową o dożywocie umowa z następcą określona w przepisach ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników na mocy, której zbywca po przeniesieniu własności gospodarstwa rolnego na następcę może żądać od niego świadczeń przewidzianych w art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, w zakresie uzasadnionym potrzebami rolnika i członków jego rodziny oraz warunkami majątkowymi i osobistymi następcy, z uwzględnieniem jego nakładu pracy w gospodarstwie rolnika i korzyści uzyskanych od rolnika przed objęciem gospodarstwa.
Nie jest też umową o dożywocie ustanowienie na rzecz danej osoby służebności mieszkania czy prawa użytkowania nieruchomości.
Umowa o dożywicie - wypowiedzenie, zmiana, zrzeczenie się świadczeń
Umowa o dożywocie ma charakter trwały. Nie można jej wypowiedzieć. Za zgodą obu stron umowy o dożywocie możliwa jest zmiana zakresu świadczeń na rzecz zbywcy nieruchomości. Dożywotnik może też zrzec się świadczeń przysługujących mu na podstawie umowy o dożywocie.
Umowa zmieniająca umowę o dożywocie, jak również oświadczenie dożywotnika o zrzeczeniu się świadczeń z umowy o dożywocie muszą być zawarte w akcie notarialnym.
Niewywiązywanie się z obowiązków wynikających z umowy dożywocia
Niestety dość często się zdarza, że osoby które nabyły nieruchomość na podstawie umowy o dożywocie nie wywiązują się ze swoich obowiązków wobec dożywotnika, np. nie pomagają mu w chorobie, nie dostarczają mu opału, ubrania czy pożywienia do czego się zobowiązali w umowie. Często też powstają konflikty pomiędzy dożywotnikiem a nabywcą nieruchomości.
Czy fakt niewywiązania się przez nabywcę nieruchomości ze świadczeń wobec dożywotnika, dożywotnik może odwołać umowę o dożywocie podobnie jak można odwołać darowiznę z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego? Odpowiedź na to pytanie brzmi – nie, dożywotnik nie może odwołać umowy dożywocia z powodu rażącej niewdzięczności nabywcy nieruchomości, przejawiającej się niewywiązywaniem się z umowy o dożywocie przez nabywcę nieruchomości, a tym samym niedostarczanie dożywotnikowi świadczeń określonych w umowie.
Niewywiązywanie się z umowy o dożywicie nie powoduje automatycznego rozwiązania umowy o dożywicie. Jak wskazano powyżej nie można tej umowy wypowiedzieć, ani zmienić bez zgody drugiej strony umowy. W grę nie wchodzi też odstąpienie od umowy o dożywocie z powodu niewykonywania zobowiązania przez nabywcę (art. 491 i nast. KC).
Dożywotnik nie ma możliwości prawnych aby przymusowo egzekwować zobowiązania nabywcy nieruchomości określone w umowie.
Jakie zatem uprawnienia przysługują dożywotnikowi w związku z tym, że osoba na rzecz której przeniósł on własność nieruchomości nie dostarcza mu określonych w umowie świadczeń.
Odszkodowanie z tytułu niewywiązywania się z umowy o dożywocie lub nienależytego jej wykonywania
W pierwszej kolejności w grę mogą wchodzić przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące skutków niewykonania zobowiązań, a w szczególności art. 471 KC. Przepis ten wskazuje, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Jeżeli nabywca nieruchomości nie dostarcza lub dostarcza ale nie w pełni dożywotnikowi świadczeń określonych w umowie o dożywocie to niewywiązuje się on ze swoich zobowiązań lub nienależcie się z nich wywiązuje.
Odpowiedzialność z tytułu niewywiązywania się z umowy (odpowiedzialność kontratowa) dłużnika o której mowa w art. 471 KC powstaje, jeżeli spełnione zostaną następujące przesłanki:
- powstanie szkoda wierzyciela w postaci uszczerbku majątkowego,
- szkoda musi być spowodowana niewykonaniem lub nienależycie wykonanym zobowiązaniem przez dłużnika,
- musi istnieć związek przyczynowy między faktem nienależytego wykonania zobowiązania a poniesioną szkodą.
Zgodnie z regułą rozkładu ciężaru dowodu określoną w art. 6 KC to na wierzycielu (dożywotniku) spoczywa ciężar dowodu co do trzech okoliczności: że dłużnik (nabywca nieruchomości) nie wykonał zobowiązania lub wykonał je nienależycie, że dożywotnik poniósł szkodę majątkową i że pomiędzy tymi okolicznościami istnieje adekwatny związek przyczynowy. Ponadto wierzyciel musi także udowodnić okoliczność, że zobowiązanie – i to o określonej treści – w ogóle istniało.
Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 30 października 2012 roku w sprawiesygn. Akt I ACa 502/12 (Lex nr 1235972) wskazał, że odpowiedzialność kontraktowa określona w art. 471 KC przewiduje tzw. domniemanie winy dłużnika, które na zasadzie określonej w art. 234 KPC wiąże sąd do czasu jego obalenia przez dłużnika przez wykazanie, iż przy wykonywaniu zobowiązania dołożył należytej staranności, a więc nie doprowadził do powstania szkody.
Szkoda majątkowa może przejawiać się w tym, że dożywotnik musiał sam zapewnić sobie, swoim kosztem, to do czego był zobowiązany nabywca nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie. Np. w umowie o dożywocie nabywca zobowiązał się do zapewnienia dożywotnikowi odpowiedniej opieki z uwagi na stan zdrowia i wiek. Mimo tego takiej opieki nabywca nieruchomości nie świadczył samodzielnie ani nie zapewnił wykonywania tej opieki przez inne osoby (np. prywatną opiekunkę). W związku z tym dożywotnik sam zapewnił sobie pomoc opiekunki finansując ją ze swoich dochodów. W związku z tym może dochodzić odszkodowania za niewywiązanie się przez wierzyciela z umowy o dożywocie w wysokości poniesionych kosztów opieki.
Bardzo istotnym jest to, że odszkodowanie należne wskutek niespełnienia świadczeń stanowiących przedmiot umowy o dożywicie nie może z natury rzeczy obejmować świadczeń przyszłych jeszcze niewymagalnych. Nie można zatem żądać odszkodowania na przyszłość wskazując, że i w przyszłości nabywca nieruchomości na pewno nie będzie się wywiązywał z umowy o dożywicie.
Zmiana dożywocia na rentę
Innym uprawnieniem jakie może przysługiwać dożywotnikowi w sytuacji, w której nabywca nieruchomości nie wywiązuje się z umowy o dożywicie jest żądanie zamiany dożywocia na rentę.
Stosownie do art. 913 § 1 KC, jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
Samo niewywiązywanie się nabywcy nieruchomości z obowiązku dostarczania dożywotnikowi określonych świadczeń nie jest podstawą do żądania zamiany dożywocia na rentę. Podstawą jest wytworzenie pomiędzy stronami takich stosunków, aby można było od nich wymagać w przyszłości, aby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. Z przepisu art. 913 § 1 KC wynika zatem, że w sytuacji, w której strony umowy o dożywocie nie pozostają w bezpośredniej styczności nie można żądać zamiany dożywocia na rentę.
Wskazać należy, że nie mają znaczenia, dla zamiany dożywocia na rentę, przyczyny wytworzenia się złych stosunków między stronami, a tylko samo rzeczywiste ich powstanie. W czasie postępowania sądowego należy wykazać, że takie stosunki pomiędzy stronami powstały.
Istotnym jest to, że można żądać zamiany wszystkich lub tylko niektórych uprawnień. Np. można żądać utrzymania prawa zamieszkiwania w określonym lokalu przy zamianie świadczeń takich jak pomoc i opieka, dostarczanie ubrania, pożywienie i opału na rentę.
Dożywotnia renta, zastępująca świadczenie należne z umorzenia dożywocia (art. 913 § 1 KC), powinna odpowiadać równowartości świadczeń zastrzeżonych w tej umowie. Jednakże wyjątkowo sąd, dokonując zmiany dożywocia na rentę, może uwzględnić ciężką sytuację majątkową osoby zobowiązanej do świadczeń dla dożywotnika, jak również okoliczność, że dożywotnik ma inne źródło dochodu (tak uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 lutego 1969 r., sygn. akt III CZP 130/68).
Z powództwem o zamianę dożywocia na rentę może wystąpić zarówno zobowiązany z umowy o dożywocie, jak również dożywotnik (niezależnie od tego czy jest on zbywcą nieruchomości).
Rozwiązanie umowy o dożywocie
W szczególnych, wyjątkowych przypadkach można żądać rozwiązania umowy o dożywocie. Podstawą takiego żądania jest art. 913 § 2 KC w myśl którego, w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.
Rozwiązanie umowy o dożywocie obarczone jest o wiele bardziej większymi rygorami niż zamiana dożywocia na rentę. Poza wystąpieniem okoliczności z art. 913 § 1 KC, koniecznym jest aby ich przyczyna miała charakter wyjątkowy.
Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Szczecinie z dnia 26 kwietnia 2019 r. (sygn. akt I ACa 4/19, LEX nr 2679806 ): „Wyjątkowość wypadku, o jakim mowa w art. 913 § 2 KC, nie może sprowadzać się tylko do drastycznych przejawów uniemożliwiających bezpośrednią styczność stron umowy. Przyjmuje się przy tym, że cechą wspólną stosunków między stronami, które kwalifikują je jako przypadek wyjątkowy, nie jest samo negatywne nastawienie dożywotnika do zobowiązanego. Wypadek wyjątkowy ma miejsce wtedy, gdy dochodzi do krzywdzenia dożywotnika i złej woli nabywcy nieruchomości. Wyjątkowość wypadku może zachodzić także np. w razie naruszania nietykalności cielesnej dożywotnika czy popełniania wobec niego innych czynów karalnych. Chodzić musi o wypadki, w których negatywny charakter stosunków między stronami jest szczególnie intensywny (kiedy stosunki te są szczególnie złe; relewancję »wyjątkowo ostrych konfliktów«, niezależnie od tego, czy dożywotnik jest krzywdzony przez właściciela nieruchomości, lub też o wypadki, w których do wytworzenia się owych negatywnych stosunków doszło na skutek szczególnych zdarzeń, spowodowanych zwłaszcza przez jedną ze stron, wreszcie o sytuacje, w których negatywne stosunki między stronami prowadzą do szczególnego rodzaju konsekwencji.”.
Ocena, czy zachodzi wyjątkowy wypadek uzasadniający rozwiązanie umowy o dożywocie każdorazowo należy do sądu rozpoznającego sprawę, który w każdym wypadku musi brać pod uwagę interesy obu stron.
Z żądaniem rozwiązania umowy o dożywocie mogą wystąpić strony umowy - nabywca nieruchomości oraz dożywotnik, ale ten ostatni tylko wtedy, gdy jest zbywcą nieruchomości (nie jest osobą bliską zbywcy nieruchomości na rzecz której ustanowiono dożywocie zgodnie z art. 908 § 3 KC).
Wyrok uwzględniający roszczenie o rozwiązanie umowy o dożywocie z jednej strony przenosi własność nieruchomości z powrotem na dożywotnika, z drugiej zaś powoduje wygaśnięcie prawa dożywocia.
Stan prawny na dzień 20.02.2020 r.
